Bất động sản Ấn Độ 'đã sẵn sàng cất cánh'

Cuộc làm sạch thị trường bất động sản của chính phủ Narendra Modi có dấu hiệu thành công và ngành này ở Ấn Độ "sẵn sàng cất cánh", theo Economist.

Không cần tìm đâu xa để thấy dấu hiệu hồi sinh của bất động sản Ấn Độ. Cần cẩu xây dựng rải rác trên đường chân trời của Delhi, Hyderabad và các thành phố khác. Ở Bandra, vùng ngoại ô sang trọng của Mumbai, hơn 100 tòa nhà đang được tái phát triển.

Trên khắp đất nước, số lượng dự án mới đã đạt mức cao nhất từng có vào năm 2012. Doanh số bán trước của các nhà phát triển lớn đang tăng ở mức hai chữ số. Đằng sau sự nhộn nhịp của ngành bất động sản Ấn Độ là loạt điều kiện hội tụ. Chúng bao gồm nhu cầu từ dân số khá giả ngày càng tăng, nguồn cung không đủ và sự xuống cấp của các tòa nhà hiện hữu trong điều kiện khí hậu khắc nghiệt.

Cấu trúc của thị trường nhà đất cũng thay đổi nhiều. Theo đó, những nỗ lực của chính quyền Thủ tướng Narendra Modi nhằm dọn dẹp sau vụ sụp đổ của thị trường bất động sản vào giữa những năm 2010 dường như đã được đền đáp.

Trước cuộc khủng hoảng, ngành bất động sản của Ấn Độ phát triển rầm rộ với những nhà phát triển quy mô nhỏ, vẻ ngoài hào nhoáng. Nhưng đi cùng với đó là những nghi vấn về chi phí lót tay, nhà băng cho vay thiếu chuẩn mực và mánh lới thu gom đất phức tạp thông qua các thành viên trong gia đình của lãnh đạo công ty.

Các vụ kiện tụng sau đó cho thấy những nghi vấn đó là có cơ sở. Hậu quả của những tham nhũng là các dự án bị trật tránh, thời gian giao nhà bị trễ hẹn nhiều năm và nhu cầu thị trường dần nguội lạnh.

Vì vậy, chính quyền ông Modi đã ra tay để giải quyết khủng hoảng. Trong số các thay đổi được chính phủ đưa ra vào năm 2016 là yêu cầu các nhà phát triển phải trả lãi suất cao hơn thị trường đối với tiền đặt cọc mua căn hộ của khách hàng nếu dự án trị trễ hạn giao nhà. Mục đích của chính sách nhằm tạo động lực cho chủ đầu tư hoàn thành đúng tiến độ.

Việc chuyển tiền đặt cọc của khách để đầu tư dự án khác cũng bị cấm. Các tổ chức tài chính bị áp lực để nghiêm túc hơn trong việc cho vay và giám sát. Việc làm sạch thị trường vẫn chưa dừng ở đó. Ở bang Maharashtra, nơi có thành phố Mumbai, giới chức ghi nhận 308 dự án liên quan đến 60 công ty đang ở trong tình trạng phá sản ở một mức độ nào đó. Tuy nhiên, các trường hợp phá sản dần ít hơn.

Sau một thời gian trì trệ, các nhà phát triển có tuyên bố chính đáng về việc hoàn thành các dự án đã chứng kiến mức định giá tăng vọt trong 3 năm qua. Ví dụ, giá trị Delhi Land & Finance tăng từ 5,1 tỷ USD lên 15,8 tỷ USD, Godrej Properties từ 3 tỷ USD lên 5,5 tỷ USD, và Oberoi Realty từ 2 tỷ USD lên 5 tỷ USD.

Theo Ambar Maheshwari, CEO công ty đầu tư Indiabulls Asset Management, thị trường bất động sản thương mại đã chứng kiến dòng vốn tổ chức đổ vào đáng kể thông qua thị trường đại chúng trong 4 năm qua.

Vốn cũng đổ vào thị trường bất động sản thông qua tín dụng tư nhân. "Chúng tôi đã thấy nhiều nhà tín dụng tư nhân gia nhập vào thị trường vài năm qua. Khá nhiều tiền đang đổ vào bất động sản," như Maheshwari nói. Ví dụ, vào tháng 8, Reuters đưa tin rằng công ty quản lý tài sản Edelweiss Alternatives đã đầu tư 3,4 tỷ USD vào tín dụng tư nhân và tìm cách ra mắt quỹ tín dụng bất động sản tiếp theo.

Theo chuyên trang bất động sản Pere, CapitaLand Investment (CLI) đến từ Singapore có kế hoạch tăng cường hiện diện tại Ấn Độ. Sanjeev Dasgupta, CEO CLI Ấn Độ, nói công ty đặt mục tiêu tăng tài sản bất động sản do họ quản lý từ 2,3 USD lên 5,8 tỷ USD trong 3 năm tới.

"Chúng tôi chắc chắn đang đi đúng hướng để đạt được con số đó. Nhưng điều chúng tôi hy vọng làm là dựa trên triển vọng thị trường tích cực với Ấn Độ trên nhiều khía cạnh khác nhau, chúng tôi thực sự muốn đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng đó hơn nữa nếu có thể", Dasgupta nói.

Trong khi CLI đã hoạt động ở Ấn Độ được 30 năm thì nước này cũng đang thu hút các gương mặt mới. Gaw Capital Partners (Hong Kong) đang tìm cách mở văn phòng ở Ấn Độ sau khi thuê Nitin Gupta làm CEO thị trường này vào năm 2022.

"Ấn Độ thu hút được nhiều sự quan tâm hơn từ các nhà đầu tư muốn áp dụng chiến lược Trung Quốc + 1 hoặc thậm chí xoay trục khỏi Trung Quốc đại lục do triển vọng kinh tế suy giảm trong tương lai gần", Benjamin Chow, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á của công ty dịch vụ tài chính MSCI (Mỹ), nói.

Niềm tin vào thị trường cũng đang quay lại. Dữ liệu được theo dõi bởi ngân hàng Morgan Stanley và công ty tư vấn JLL Research chỉ ra rằng lượng mua hàng trong quý gần đây nhất cao hơn 20% so với mức trung bình năm trước. Hoạt động đặc biệt mạnh mẽ ở các thành phố như Bangalore, Hyderabad, Mumbai và Pune.

Theo ông Chow, giống như nhiều thị trường khác trên thế giới, hoạt động giao dịch bất động sản ở Ấn Độ cũng bị cản trở trong vài năm qua do môi trường lãi suất tăng cao. Khối lượng giao dịch đã giảm mạnh từ tổng số 6,4 tỷ USD vào năm 2020 xuống còn 2,5 tỷ USD vào năm 2023 tính đến thời điểm hiện tại, theo MSCI.

Dù khối lượng giao dịch vẫn tương đối thấp so với mức trước năm 2020, nhưng thị trường đã chứng kiến sự hồi sinh trong hoạt động đầu tư trong quý II khi lãi suất ổn định, theo Chow. Theo MSCI, nguồn vốn đổ vào đã tăng từ 321 triệu USD trong quý I lên 1,2 tỷ USD trong quý II.

Thị trường nhà ở suy thoái có thể có tác động rộng lớn hơn đến nền kinh tế của một quốc gia, điều này cực kỳ rõ ràng ở Trung Quốc hiện tại. Ở chiều ngược lại cũng đúng nếu nhìn vào Ấn Độ.

Thị trường nhà đất lành mạnh hiện nay giúp giải thích tại sao tăng trưởng của nước này vẫn mạnh và thị trường chứng khoán ghi nhận mức tăng lớn, bất chấp sự suy giảm trong xuất khẩu và các ngành công nghiệp quan trọng, đặc biệt là công nghệ. Xây dựng ở Ấn Độ sử dụng hơn 50 triệu người và chiếm 7% GDP.

Báo cáo do nhà tư vấn Knight Frank Ấn Độ kết hợp với Hội đồng Phát triển Bất động sản Quốc gia (Naredco) cho biết giá trị thị trường bất động sản nước này đạt 477 tỷ USD và dự báo tăng lên 5.800 tỷ USD vào 2047. Đóng góp của ngành vào GDP cũng tăng từ 7,3% lên 15,5% trong cùng giai đoạn.

Năm nay, đầu tư vốn tư nhân vào bất động sản dự báo đạt 5,6 tỷ USD, tăng 5,3% so với cùng kỳ 2022. Đầu tư vốn tư nhân sẽ tăng lên 54,3 tỷ USD vào năm 2047, tăng trưởng 9,5% mỗi năm giai đoạn 2023 - 2047.

"Sự phát triển đáng kể của nền kinh tế Ấn Độ vào năm 2047 sẽ được thúc đẩy bởi bất động sản. Sự mở rộng kinh tế đa chiều sẽ thúc đẩy nhu cầu tất cả loại tài sản - nhà ở, thương mại, kho bãi, công nghiệp", Rajan Bandelkar, Chủ tịch Naredco cho biết.

Ngành bất động sản là khách hàng lớn của xi măng, thép, thủy tinh, thiết bị gia dụng, cùng với tín dụng. Các vấn đề trong quá khứ có thể đã khiến ngành này bị ảnh hưởng tiêu cực. Bây giờ, giống như các tòa tháp ở Mumbai, nó đang trên đà phát triển, theo Economist.