Bất động sản 2024: Thỏi nam châm hút vốn đầu tư nước ngoài

Dù thị trường bất động sản dần phục hồi, sức mạnh của doanh nghiệp nội có thể trở lại, nhưng theo các chuyên gia, cán cân trong cuộc đua M&A được dự báo tiếp tục nghiêng về phía khối ngoại.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/3/2024, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần đạt hơn 6,17 tỷ USD, tăng 13,4 % so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng vị trí thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 1,58 tỷ USD, chiếm hơn 25,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, gấp gần 2,1 lần so với cùng kỳ. Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, lợi thế trong "cuộc chơi" M&A lĩnh vực địa ốc cũng nghiêng hoàn toàn về khối ngoại.

Trong tháng cuối cùng của năm 2023, UBND tỉnh Bình Dương thông qua quyết định cho phép Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành Bình Dương tại thành phố Thủ Dầu Một cho CapitaLand. Dự án rộng 18,9 ha, trong đó tổng diện tích xây dựng gần 593.000 m2. Với tổng mức đầu tư 13.645 tỷ đồng, dự án này sẽ cung cấp ra thị trường 462 căn biệt thự và khoảng 3.300 căn hộ, quy mô dân số khoảng 12.000 người. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 5.085 tỷ đồng.

Bên cạnh các thương vụ đình đám của CapitaLand, hàng loạt thương vụ điển hình khác có thể kể đến như Gamuda Land mua 100% vốn công ty Bất động sản Tâm Lực để sở hữu dự án ở Thủ Đức, TP HCM.

Đi cùng sự chuyển động thị trường, khẩu vị đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài đã thay đổi. Nếu như trước đây, khối FDI thường tập trung vào các phương án đầu tư có quyền kiểm soát, giờ đây họ đã mở rộng phạm vi đầu tư với các hình thức đầu tư khác nhau, bao gồm đầu tư tài chính, góp vốn và cả hợp tác kinh doanh. Thay vì mua trực tiếp các dự án, sẽ mua một số lượng lớn cổ phần hoặc nhận chuyển nhượng một phần trong các dự án.

Một ví dụ điển hình cho thay đổi trên là việc Tập đoàn Keppel Land đã mua 49% cổ phần của hai dự án dân cư tại TP HCM từ Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền, với tổng giá trị 136 triệu USD.

Bước sang năm 2024, dù thị trường bất động sản dần phục hồi, sức mạnh của doanh nghiệp nội có thể trở lại. Tuy nhiên, cán cân trong cuộc đua M&A được dự báo tiếp tục nghiêng về phía khối ngoại.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài sắp hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026.

"Năm 2024 là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Ưu thế đang nghiêng về phía các doanh nghiệp nước ngoài.

Năm 2024, thị trường có thể sẽ chứng kiến nhiều hơn các thương vụ sang tên đổi chủ với giá trị hàng triệu USD, thậm chí chục triệu USD," đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ.

Dẫn cơ sở cho nhận định, bà Trang lý giải, Việt Nam đã đạt mức tăng trưởng GDP 5,1% vào năm 2023 và phấn đấu đạt mức 6 - 6,5% vào năm 2024, với việc giảm lãi suất đồng thời cân bằng giữa áp lực lạm phát và tăng trưởng kinh tế.

Việt Nam được đánh giá cao về các yếu tố chính sách linh hoạt và môi trường đầu tư thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài. Chính phủ Việt Nam đã thành công trong việc kiểm soát các yếu tố như tỷ giá hối đoái hay lạm phát, qua đó tạo niềm tin cho những nhà đầu tư nước khi khi xâm nhập thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó, mức lãi suất ổn định đã khiến cho việc vay vốn các dự án đầu tư trở nên hấp dẫn và cũng góp phần thúc đẩy tăng trưởng đầu tư nước ngoài.

Năm 2024, hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng khởi động trên khắp đất nước cũng là yếu tố tích cực thu hút đầu tư nước ngoài đặc biệt vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, dòng vốn cũng có xu hướng gia tăng ở phân khúc bất động sản công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ nhờ sự chuyển dịch của các nhà sản xuất lớn sang Việt Nam.

Tuy nhiên, cũng theo đại diện Cushman & Wakefield, dù triển vọng rất lớn nhưng việc nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm được những cơ hội "xuống tiền" tại Việt Nam còn rất hạn chế.

Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua. Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất "eo hẹp". Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính đánh giá vốn FDI là một kênh thu hút vốn quan trọng của nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng.

Thời gian qua xu hướng M&A của các nhà đầu tư ngoại với lĩnh vực bất động sản tăng mạnh. Đây là xu hướng chung và các nhà đầu tư nước ngoài khá thích hình thức đầu tư này. Lý do là các nhà đầu tư nước ngoài tìm được doanh nghiệp phù hợp, vừa có giá cả tương xứng vừa tiết kiệm được thời gian, thủ tục, xây dựng bộ máy.

Theo ông Thịnh, hiện các luật quan trọng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản rất lớn đã được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ năm 2025 như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Đặc biệt trong năm 2024 sẽ đẩy mạnh đầu tư công tại nhiều tỉnh thành, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, lãi suất hạ, gỡ vướng dự án... mở ra nhiều cơ hội phục hồi thị trường bất động sản.

"Những yếu tố tích cực, tạo sự phát triển ổn định bền vững trên giúp nhà đầu tư nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào môi trường đầu tư của Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Nhà đầu tư vẫn ưu tiên bất động sản vì mang tính ổn định, thu hút được nguồn vốn lớn so với các ngành khác," ông Thịnh phân tích.