Bất động sản 2024: Kỳ vọng "nới" điều kiện vay vốn tín dụng

Để tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản cần thực hiện đồng thời việc "nới điều kiện vay" và khẩn trương tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” cho các dự án.

Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản tiếp tục đương đầu với các khó khăn. Theo đó, việc tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư… khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường tiếp tục là nội dung quan trọng.

HoREA nhận thấy, để các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản thì giải pháp đầu tiên lại là giải pháp phi tín dụng, phụ thuộc vào việc các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương khẩn trương tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản, để vừa có đủ điều kiện vay tín dụng (dự án bất động sản có đủ pháp lý trở thành tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng), vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án.

Để thực hiện được giải pháp phi tín dụng, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản thì phải phát huy hơn nữa vai trò, trách nhiệm Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Mục 2 Công điện 993/CĐ-TTg và phát huy vai trò của Tổ công tác của Chính phủ.

Đồng thời, Hiệp hội đề xuất với Ngân hàng Nhà nước một số giải pháp về tín dụng.

Thứ nhất, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN theo hướng có nới một chút điều kiện vay vốn, không quy định khách hàng có đủ các điều kiện mà chỉ quy định khách hàng có các điều kiện và bổ sung phương thức khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, thẩm định về dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để hỗ trợ ngân hàng thương mại thẩm định, đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư và tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Thứ hai, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện Thông tư số 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn trong một thời gian nhất định cho đến khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường, để tăng khả năng chống chịu cho doanh nghiệp và có thêm cơ hội tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới.

Thứ ba, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư 22/2019/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 08/2020/TT-NHNN và mặc dù quy định đã có hiệu lực thi hành từ ngày 31/10/2023) gia hạn hiệu lực thi hành thêm 12 tháng, đến ngày 31/10/2024 để tăng thêm nguồn cung tiền cho các tổ chức tín dụng mà vẫn bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng.

Thứ tư, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư số 03/2023/TT-NHNN theo hướng bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN để tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

Thứ năm, đề nghị bãi bỏ tiết (iii) điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bổ sung tại điểm c khoản 6 và điểm b khoản 9 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN), để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm quyền của bên nhận đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh, trong đó có bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Thứ sáu, đề nghị xem xét bãi bỏ khoản 8, khoản 9, khoản 10 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng và khách hàng thực hiện việc xét duyệt cho vay và vay tín dụng.

Thứ bảy, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng hơn một số đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/căn và có ưu tiên cho người mua căn nhà đầu tiên.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính để xây dựng lại gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng để thực hiện Luật Nhà ở dự kiến được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 và để thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Thứ tám, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 101 dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), bổ sung phương thức khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, thẩm định về dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để hỗ trợ ngân hàng thương mại thẩm định, đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư và tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Cuối cùng, đề nghị sửa đổi bổ sung Luật Các tổ chức tín dụng, bổ sung quy định việc thực hiện chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm của khoản nợ đó theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để dẫn chiếu về Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Theo đó, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành; trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng.