Bất động sản 2024 đo độ ngấm của ‘liều thuốc thời gian’

Tính đến thời điểm kết thúc năm 2023, thị trường bất động sản đã trải qua hơn 400 ngày Chính phủ lẫn doanh nghiệp dốc sức tìm “phương thuốc” chống khủng hoảng. Rất nhiều chính sách hỗ trợ cho thị trường được ban hành nhưng đa phần vẫn là những giải pháp kéo dài thời gian cho thi trường tự cân chỉnh. Vậy bước sang năm 2024 thị trường sẽ vận động ra sao sau “liều thuốc thời gian” đã được lên phác đồ điều trị trong hai năm qua.

‘Hồi sức’ sau hàng loạt chính sách hỗ trợ

2023 là một năm “đặc biệt” của ngành bất động sản, bởi chưa khi nào thị trường đón nhận nhiều trợ lực về mặt chính sách như vậy. Nghị định 08 về trái phiếu, Nghị quyết 33 tái cơ cấu nợ bất động sản, room tín dụng được nới, Ngân hàng Nhà nước 4 lần giảm lãi suất điều hành, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội… Mỗi chính sách tác động đến một góc cạnh của thị trường bất động sản nhưng vấn đề chung vẫn là “kéo dài thời gian” cho doanh nghiệp, thị trường “hồi sức”.

Trước hết, với Nghị quyết 08 Đây là quyết sách chưa có tiền lệ và mang lại hiệu quả cao, đặc biệt là cơ chế giãn, hoãn nợ trái phiếu và cơ chế cho hoán đổi tiền – hàng (đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản). Thời điểm đó (3-2023) nhiều doanh nghiệp vui mừng vì đã thành công trong việc đàm phán giãn nợ với trái chủ. Để được gia hạn, doanh nghiệp chấp nhận chi trả thêm lãi suất để có thêm thời gian tìm phương án tái cấu trúc xoay dòng tiền.

Theo chuyên gia Nguyễn Xuân Thành, Giảng viên cao cấp Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright cho rằng, việc điều chỉnh gia hạn nợ trái phiếu sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản giảm áp lực phá sản trước mắt và không bị nhảy nhóm nợ. Điều này cũng là giải pháp để giữ ổn định cho hệ thống ngân hàng khi nợ xấu không bị tăng lên.

“Như vậy giải pháp hiện nay là “mua thời gian” tương tự như cách đây 13 năm với các phương án xử lý nợ xấu của ngân hàng. Tuy nhiên, “thời gian tạm ứng” là không nhiều nên sau khi đàm phán thành công thì doanh nghiệp sẽ bước vào công cuộc tái cấu trúc nhanh hơn và quyết liệt hơn để giải quyết triệt để vấn đề”, ông Thành nhìn nhận

Sau hồi sức, Nghị quyết 33 là chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tái cấu trúc lại các khoản nợ ngân hàng, cơ cấu lại tài sản và dòng tiền để tồn tại. Chia sẻ tại Hội nghị triển khai Nghị quyết 33, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng, tinh thần của chính sách là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh an toàn, không ai giải cứu cho ai.

“Doanh nghiệp lúc làm ăn có lãi phải bù trừ với lúc lỗ, không thể lúc nào cũng lãi, khó khăn cũng đòi có lãi. Không ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Đan xen giữa những quyết sách lớn là những thông tư, công điện từ Chính phủ, bộ ngành nhằm “gia cố” lại những lỗ hổng trong tiến trình tái cấu trúc của thị trường. NHNN với thông tư 02 về việc các tổ chức tín dụng cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ giúp khách hàng vượt qua khó khăn. Thông tư 03 quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nước ngoài mua bán trái phiếu. Thông tư 10 về việc cấp giấy chứng nhận cho bất động sản nghỉ dưỡng…

Theo sát tiến trình tái cấu trúc của thị trường Chính phủ cũng đưa ra nhiều công điện để tiếp tục thực hiện các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh. Trong đó, đáng chú ý nhất là quyết định phê duyêt đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Kèm theo đó là giao NHNN chủ trì triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng với nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tại hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết 33, ông Bùi Thành Nhơn, chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland thừa nhận, nghị quyết trên như một nguồn oxy quy báu đúng thời điểm, giúp cho cộng đồng doanh nghiệp không rơi vào bất ổn. Kịp thời ngăn chặn những hệ lụy xấu ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính, đà phát triển của quốc gia…

Có thể nói, đi qua năm 2023 thị trường bất động sản đã “hạ cánh mềm” ở các khía cạnh căng thẳng như nợ trái phiếu, room tín dụng cho bất động sản, lãi suất leo thang… Tuy vậy, vấn đề của bất động sản năm trước được xác định là mức độ phản ứng của khu vực thực thi chính sách rất yếu sau những nỗ lực hỗ trợ của các ngành chức năng. Chính phủ đã thành lập một tổ công tác đặc biệt để giải quyết khó khăn cho thị trường nhưng phải hồi từ tổ này về công tác thực thi chính sách ở các cấp, địa phương vẫn còn trì trệ và tiêu cực.

Đó có thể là lý do khiến thị trường bất động sản đã rơi vào trạng thái trầm lắng, nguồn cung, thanh khoản đều suy giảm. Khảo sát sơ bộ của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho thấy, có đến 2/3 doanh nghiệp gần như không phát triển dự án mới trong 1 năm qua, trong khi nhà đầu tư lựa chọn các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm và chứng khoán. Thị trường chỉ xác định là “hồi sức” còn khả năng tự vận động vẫn chưa thấy được sự nỗ lực của các bên liên quan.

Thị trường 2024 đo độ ngấm của chính sách

Đã có rất nhiều đơn vị nghiên cứu, chuyên gia đưa ra dự báo về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024. Tuy vậy, vẫn chưa có dự báo nào “khoanh” được thời điểm rõ rang bởi thị trường phản ứng với các chính sách hỗ trợ tương đối yếu ớt. Thị trường 2024 vì vậy cũng phải mất thêm thời gian để chờ đợi chính sách hỗ trợ ngấm và mức độ chấp nhận “phác đồ điều trị” của các doanh nghiệp đến đâu?

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2024, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường khó có những chuyển biến theo hướng tích cực mà sẽ tiếp tục tiến trình “lửa thử vàng” đối với các chủ đầu tư, người mua và tất cả các bên tham gia vào thị trường bất động sản.

Năm ngoái, với chính sách gỡ vướng về trái phiếu bất động sản của Chính phủ, nhiều doanh nghiệp đã có thể giãn, hoãn kỳ đáo hạn trái phiếu, dùng tài sản để thanh toán. Chia sẻ tại tọa đàm đầu tháng 12, ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và các tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cho biết, khoảng 40% khối lượng trái phiếu chậm trả của 68 doanh nghiệp đến nay đã có phương án đàm phán. Tỷ lệ đàm phán thành công tăng từ 16% từ tháng 2 lên 63% vào tháng 10 năm ngoái.

Tuy vậy, ở thời điểm các thương vụ gia hạn trái phiếu thành công, nhiều chuyên gia đánh giá là việc chuyển rủi ro nợ về tương lai. Đầu năm 2024, Nghị định 08 hết hiệu lực và quay lại áp dụng Nghị định 65, có thể nhiều doanh nghiệp phải lo lắng cho các khoản nợ trái phiếu đáo hạn sắp tới. Dễ nhận thấy, các chính sách hỗ trợ đúng thời điểm sẽ giúp cho thị trường hồi sức nhanh, nhưng cũng để lại “phản ứng phụ” nếu các doanh nghiệp tái cấu trúc không thành.

Thực tế, theo thống kê mới nhất từ công ty chứng khoán Yuanta, lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 tương đối lớn với hơn 297.000 tỉ đồng đã tới hạn, trong đó nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 123.000 tỉ đồng tới hạn. Rõ ràng, kênh huy động vốn từ trái phiếu (chiếm tới 30% vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản) vẫn tiềm ẩn rủi ro và chưa có giải pháp hữu hiệu thực sự mang tính đột phá để giải quyết.

Khi gia hạn trái phiếu, nhà đầu tư chấp nhận gánh vác một phần áp lực hiện tại giúp doanh nghiệp. Hai năm là quỹ thời gian tương đối hẹp để doanh nghiệp có thể kỳ vọng hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường nhằm lấp đi khối lượng nợ trái phiếu đến hạn. Hai năm, cũng có thể đủ cho doanh nghiệp lên phương án tái cấu trúc toàn diện, chấp nhận bán bớt cổ phần và tài sản để giải quyết dứt điểm vấn đề.

Thị trường năm 2024 đang được đặt kỳ vọng nhiều hơn vào sự thay đổi tích cực từ pháp lý. Đầu năm nay, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực giúp bất động sản thông thoáng hơn về cơ chế. Sự ổn định của hệ thống luật sẽ giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư có được góc nhìn rõ ràng hơn trong chiến lược của mình nhất là các nhà đầu tư nước ngoài đã sẵn sàng nguồn tiền để “bắt đáy” bất động sản Việt Nam. Vấn đề còn lại là mức độ chuyển hóa từ chính sách đến thực tế đến đâu?

Theo nhận định của Cushman & Wakefield trong năm 2024, số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau từng đợt “đóng băng”. Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư. Những thương vụ mua bán dự án hàng tỉ đô la đã xuất hiện, để các nhà đầu tư bung hàng giải quyết thanh khoản cho thị trường chỉ còn là vấn đề thời gian.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường bất động sản luôn trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Dường như thị trường bất động sản Việt Nam năm qua đã ở giai đoạn suy thoái. Nhưng cũng có thể nói một cách lạc quan rằng thị trường bất động sản đã có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn cho năm nay.

Sự sôi nổi của thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ phụ thuộc vào 3 yếu tố: kinh tế vĩ mô, dòng tiền trong xã hội và nguồn cung. Đến thời điểm hiện tại, lãi suất ngân hàng tiết kiệm đã giảm so với đầu năm 2022 và có chiều hướng tiếp tục giảm, từ đó sẽ kéo lãi suất cho vay giảm theo trong năm 2024. Các chủ đầu tư trong giai đoạn cuối năm 2023 cũng đã đưa ra các dự án với chính sách trả chậm khá hấp dẫn. Theo đó, nguồn cung sẽ cải thiện dần trong năm 2024 giúp giảm tình trạng khan hàng dẫn đến giá cao.

Các điểm này sẽ cần thời gian để gặp nhau, tạo ra sự hứng khởi trên thị trường bất động sản nhà ở. Năm 2024 được xác định là giai đoạn bản lề để đo sự hấp thụ chính sách của thị trường đến đâu trong tiến trình phục hồi.