Bất động sản 2021 - Tập trung vào nhu cầu ở thực

Bài toán tăng nguồn cung được cho là không còn khó giải khi nhiều chính sách mới giúp gỡ vướng có hiệu lực từ năm nay, nhưng quan trọng là cần tập trung vào nhu cầu ở thực.

Thách thức nguồn cung

Nhìn lại năm 2020, không khó để chỉ ra những thách thức mà lĩnh vực địa ốc phải đối mặt, đặc biệt là tình trạng tắc nghẽn nguồn cung.

Lấy ví dụ tại đô thị lớn nhất nước - TP.HCM, năm 2020 tiếp tục chứng kiến sự đình đốn trong cấp phép dự án mới khi chỉ có có 47 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư. Mặc dù con số này đã được cải thiện đáng kể so với năm 2019, nhưng vẫn rất thấp nếu so với các năm 2017 và 2018 khi con số này lần lượt là 130 và 122 dự án.

Năm qua, con số 61 dự án Sở Xây dựng đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận chủ trương đầu tư cũng đã giảm 46% so với năm 2019, nhưng vẫn không có dự án nào được Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, cả năm 2020, Sở xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án (giảm 16 dự án) với tổng số 16.895 căn nhà, giảm tương ứng 34% và 30,4% so với năm 2019.

Tình trạng ách tắc diễn ra trong khắp các công đoạn, từ việc xin phê duyệt dự án đến việc xác định đủ điều kiện đưa dự án vào hoạt động, nguyên nhân được chỉ ra là do sự lệch pha, thiếu liên thông trong hệ thống văn bản pháp luật, thủ tục hành chính còn phiền hà, nhiêu khê.

Còn tại thị trường Hà Nội, theo Savills Việt Nam, dịch bệnh Covid-19 đã giáng một đòn mạnh vào phân khúc bán lẻ khi nguồn cung mới chỉ tăng thêm 1% theo năm, trong khi diện tích cho thuê thêm cả năm giảm khoảng 9.000 m2. Tình cảnh cũng không khá hơn ở phân khúc khách sạn khi công suất thuê trung bình cả năm giảm 44%. Giá thuê phòng cũng giảm mạnh, đến quý IV/2020 mức giá trung bình đạt 70 USD/phòng/đêm, giảm 5% so với quý III và giảm 39% theo năm. Tính chung, mức giá thuê trung bình cả năm giảm khoảng 29%.

Cùng chung mạch này, công suất cho thuê trung bình của phân khúc căn hộ tính đến quý IV/2020 chỉ đạt 67%, giá thuê trung bình là 25 USD/m2/tháng, giảm 2% theo quý và 5% theo năm. Điểm nhấn của phân khúc căn hộ cho thuê năm qua là sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung, ở mức 16% theo năm, lên mức kỷ lục 5.380 căn.

Với phân khúc quan trọng là căn hộ để bán, năm 2020 tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung khi nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt 27.100 căn, giảm 19% theo năm. Cung yếu cũng tác động mạnh đến thanh khoản thị trường, tính cả năm 2020, số căn bán được giảm tới 43% - mức giảm thấp nhất trong 5 năm qua.

Hướng đến nhu cầu ở thực

Đánh giá về năm 2020, bà Hoàng Thị Thu Lài, Phó tổng giám đốc La Luna Holdings cho rằng, đây là năm nền kinh tế Việt Nam nói chung, lĩnh vực bất động sản nói riêng gặp nhiều khó khăn, thách thức nhất trong nhiều năm trở lại đây trước tác động của đại dịch Covid-19, các chính sách về bất động sản bị kìm hãm, cả nước tiến hành rà soát về đất đai nên hầu hết các dự án phải “đứng yên” để phục vụ hoạt động thanh tra, kiểm tra, dẫn tới hầu như không có hoạt động xúc tiến dự án mới. Cả thị trường bị ì chệ.

Tuy nhiên, khi dự cảm về năm 2021, bà Lài đưa ra góc nhìn khá tích cực. Theo bà, thị trường đã cải thiện hơn kể từ quý cuối năm 2020 và sự tích cực này sẽ còn được duy trì trong năm nay.

“Với chỉ đạo sát sao của Chính phủ, kỳ vọng các địa phương sẽ xây dựng chính sách thông suốt, hoàn thiện hành lang pháp lý để hỗ trợ doanh nghiệp. Bên cạnh đó, dịch Covid-19 sẽ vẫn là yếu tố tác động nhiều nhất tới nền kinh tế, chi phối quyết định đầu tư của doanh nghiệp trong năm nay. Nhưng nếu tiếp tục được kiểm soát tốt như hiện nay, tôi tin là nền kinh tế sẽ tiếp tục tăng trưởng, hoạt động đầu tư sẽ được mở rộng và thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn”, bà Lài nhìn nhận.

Chuyên gia kinh tế Phan Đức Hiếu, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, từ đầu năm 2021, nhiều luật mới bắt đầu có hiệu lực, bao gồm cả Luật Chứng khoán, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng và điều này sẽ giúp tháo gỡ những nút thắt trước đây, tạo sự thông thoáng cho môi trường đầu tư.

“Có nhiều cơ chế, chính sách thúc đẩy hoạt động M&A, thúc đẩy tái cấu trúc, mở rộng thị trường. Doanh nghiệp cũng tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong cạnh tranh hơn. Đặc biệt, nếu vắc-xin Covid-19 được sử dụng rộng rãi thì nền kinh tế nói chung, lĩnh vực bất động sản nói riêng, sẽ có sức bật mạnh mẽ hơn nhiều”, ông Hiếu nói.

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, các doanh nghiệp cần bám sát các chính sách vĩ mô, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước bởi năm 2021 là năm tạo sự chuyển biến và mang sự ý nghĩa tích cực với lực lượng cán bộ mới, cải cách quyết liệt. Việt Nam sẽ phải thể hiện xuất sắc trên trường quốc tế với các đối tác quan trọng, trong đó có Mỹ với bộ máy lãnh đạo mới của nước này.

Đưa ra lời khuyên với các doanh nghiệp, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư cần tập trung vào hoàn thiện pháp lý, đảm bảo tiến độ thi công dự án đúng theo cam kết, vì thời gian qua nhiều dự án gặp trục trặc về pháp lý cũng như tiến độ xây dựng đã gây tâm lý hoang mang cho khách hàng.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng nên xây dựng phương thức thanh toán linh hoạt hơn cho người mua nhà kèm theo những giải pháp hỗ trợ tài chính phù hợp (giảm lãi vay, ân hạn nợ và gốc, giãn thời gian thanh toán, liên kết với các tổ chức tín dụng…).

“Với bối cảnh hiện tại, các chủ đầu tư cần có chiến lược triển khai dự án phù hợp để có thể đạt hiệu quả cao nhất, nhất là các phân khúc sản phẩm tầm trung. Đặc biệt, cần xác định nhu cầu nào là nhu cầu chính, nhà đầu tư hay người có nhu cầu ở thực. Theo tôi, nhóm khách hàng có nhu cầu mua để ở vẫn tiềm năng nhất bởi nhu cầu nhà ở luôn cao. Ngược lại, nhóm khách hàng đầu tư sẽ giảm nhiều so với thời điểm trước đây”, ông Kiệt nêu quan điểm.