Bất động sản – Bất động sản nhà ở: Kỳ vọng sự phục hồi nhẹ và chắc chắn

Trong năm 2023, ngành Bất động sản nhà ở có diễn biến kém khả quan hơn so với chỉ số VNIndex do tác động từ các cổ phiếu có đòn bẩy nợ cao.

Sau khi ngành bất động sản nhà ở ghi nhận mức giảm 53,8% trong năm 2022, thì sang năm 2023 đà giảm đã thu hẹp gần như đi ngang so với cùng kỳ, tuy nhiên, diễn biến ngành vẫn kém khả quan hơn so với mức tăng 12% của chỉ số VNIndex.

Vingroup (VIC: HOSE) và Vinhome (VHM: HOSE) là hai công ty có giá trị vốn hóa thị trường chiếm đến 65,8% vốn hóa toàn ngành, ghi nhận mức giảm đáng kể lần lượt là 17% và 10% svck. Diễn biến giá kém tích cực của VIC và VHM trong năm 2023 chủ yếu là do tỷ lệ nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao trong tổng số dư nợ trong bối cảnh môi trường lãi suất vay cao. Đồng thời, mảng kinh doanh chủ chốt cũng ghi nhận tăng trưởng giảm tốc do thị trường yếu như bất động sản nhà ở.

Trong khi đó, các cổ phiếu có mức tăng giá tốt bao gồm PDR (tăng 105% svck); CEO (tăng 71% svck); TCH (tăng 102% svck); DXG (tăng 60% svck) và DIG (tăng 87% svck) chủ yếu nhờ giảm đòn bẩy nợ vay thành công trong năm (đối với PDR, CEO và DIG) hoặc đạt tăng trưởng lợi nhuận mạnh ở mảng kinh doanh cốt lõi (đối với TCH).

Nếu không tính VIC và VHM, ngành bất động sản nhà ở tăng 22%, vượt trội hơn 10% so với chỉ số VNINdex nhờ một số cổ phiếu vốn hóa trung bình hồi phục như PDR, DIG, NVL…

1. Nguồn cung được cải thiện nhờ Chính phủ liên tiếp ban hành các quy định mới và các biện pháp hỗ trợ.

• Chính phủ liên tiếp đưa ra biện pháp hỗ trợ. Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã có rất nhiều quy định và hướng dẫn mới nhằm hỗ trợ ngành bất động sản đối phó với những khó khăn trong ngắn hạn, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và hạn chế đầu cơ trong dài hạn.

Các hỗ trợ trong ngắn hạn: Trong năm 2023 và đầu năm 2024, Chính phủ đã đưa ra rất nhiều hỗ trợ về mặt chính sách, trong đó có một số biện pháp chủ chốt như sau:

Như chúng tôi đã đề cập trên, phần lớn các chính sách diễn ra trong suốt cả năm cho thấy quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ trong việc giải quyết các nút thắt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, điểm nghẽn chính trong năm 2023 là chậm cấp phép cho các dự án và đây vẫn là yếu tố được chờ đợi nhất cho ngành trong năm 2024.

• Thông qua 3 luật quan trọng của ngành bất động sản. Trong tháng 11/2023, hai luật liên quan đến ngành bất động sản đã được Quốc hội thông qua, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Cả hai luật đều có hiệu lực từ tháng 1/2025. Trong đó, có một số sửa đổi chính đối với các quy định hiện hành và tác động đến các chủ đầu tư bất động sản nhà ở như sau: