Bất chấp thuế quan, sơ cấp địa ốc 2025 vẫn "thăng hoa"?

Mặc cho "cơn địa chấn" thuế quan từ Mỹ phủ bóng, giao dịch sơ cấp bất động sản Việt Nam năm 2025 vẫn được dự báo bùng nổ mạnh mẽ. Thị trường trụ vững nhờ sức cầu ở thực bền bỉ, dòng tiền đầu tư trở lại sau thời kỳ ngủ đông và làn sóng hạ tầng bứt tốc tạo lực đẩy mới cho toàn cục diện.

Dù Việt Nam đang đối mặt với áp lực nặng nề từ việc Mỹ áp thuế 46% lên hàng hóa xuất khẩu, thị trường bất động sản nhà ở sơ cấp vẫn phát đi những tín hiệu tích cực. Báo cáo mới nhất của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap khẳng định: nhờ năm động lực chủ chốt gồm nhu cầu ở thực vững chắc, dòng tiền đầu tư quay trở lại, nguồn cung mới dồi dào, lãi suất vay mua nhà ổn định và tiến độ hạ tầng được đẩy mạnh, bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, bất chấp những biến động từ bên ngoài.

Ngay cả trong kịch bản thị trường phục hồi chậm hơn kỳ vọng do yếu tố thuế quan, những nền tảng nội lực mạnh mẽ này vẫn đủ sức bù đắp phần lớn tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư. Tổng hòa lại, chúng tạo nên lớp đệm vững chãi, giúp bất động sản Việt Nam vững bước vượt qua sóng gió kinh tế toàn cầu.

Nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư: Bộ đôi giữ nhịp thị trường

Theo Vietcap, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò trụ cột, giữ vững sức cầu cho bất động sản trong năm 2025. Cấu trúc dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và xu hướng sở hữu bất động sản để ở hoặc cho thuê đã tạo dựng một nền cầu nội địa mạnh mẽ. Những dự án quy mô lớn như Wonder City của Vinhomes tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thanh khoản sơ cấp ngay từ đầu năm, trong khi TP.HCM cùng các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai được dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ từ nửa cuối năm.

Song hành cùng nhu cầu ở thực, dòng tiền đầu tư cũng đang dần quay lại thị trường, được tiếp sức bởi mặt bằng lãi suất thấp và chính sách bán hàng linh hoạt. Vietcap ghi nhận, các chủ đầu tư mạnh tay triển khai nhiều ưu đãi: chiết khấu thanh toán sớm từ 10–16%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24–30 tháng, cam kết thuê lại với lợi suất 5–7%/năm. Những chính sách này không chỉ giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư, mà còn kích thích thanh khoản trong bối cảnh tâm lý thị trường vẫn còn dè dặt.

Đáng chú ý, khác với những chu kỳ trước, hoạt động đầu cơ lướt sóng gần như vắng bóng. Giao dịch hiện nay chủ yếu xuất phát từ những người mua thực để ở hoặc đầu tư dài hạn, thay vì “ăn chênh” ngắn hạn. Điều này đang giúp thị trường xây dựng nền tảng ổn định và bền vững hơn trước các cú sốc kinh tế toàn cầu.

Niềm tin của nhà đầu tư còn được củng cố bởi kỳ vọng vào môi trường vĩ mô ổn định: lạm phát kiểm soát tốt, chính sách tiền tệ tiếp tục duy trì theo hướng nới lỏng. Đây chính là bệ đỡ quan trọng để bất động sản sơ cấp tiếp tục duy trì sức bật trong năm 2025.

Nguồn cung mới, lãi suất thấp và hạ tầng bứt tốc: Ba mũi nhọn song hành

Về nguồn cung, Vietcap dự báo khoảng 40 dự án nhà ở mới sẽ được tung ra thị trường trong năm 2025, trải rộng trên 13 tỉnh thành trọng điểm. Những khu vực năng động nhất gồm Hà Nội, TP.HCM, Long An và Bình Dương, với các đại dự án như Wonder City (Vinhomes) hay Eco Retreat (Ecopark). Nhờ sự cải thiện về thủ tục pháp lý từ năm 2024, nhiều dự án quy mô lớn đã và đang bước vào giai đoạn bung hàng mạnh mẽ, bổ sung nguồn cung dồi dào cho thị trường sơ cấp.

Về mặt lãi suất, Vietcap nhận định lãi suất vay mua nhà sẽ duy trì ở mức thấp, với lãi suất ưu đãi từ 7,6–8,3%/năm, lãi suất thả nổi phổ biến từ 10,6–12,6%/năm. Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước chủ trương giữ ổn định lãi suất để kích thích kinh tế, người mua nhà – đặc biệt là nhóm mua lần đầu hoặc đầu tư cho thuê – sẽ tiếp tục hưởng lợi.

Không kém phần quan trọng, đầu tư công đang trở thành bệ phóng mới cho bất động sản. Chính phủ đặt mục tiêu giải ngân 100% vốn đầu tư công trong năm 2025, ưu tiên các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM, sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến metro. Sự bứt tốc về hạ tầng giao thông hứa hẹn tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, đặc biệt tại các tỉnh vệ tinh.

Ngoài ra, quá trình sáp nhập tỉnh thành theo Nghị quyết 60-NQ/TW cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tâm lý tích cực tại các địa bàn như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, mở ra cơ hội gia tăng giá trị bất động sản trong trung và dài hạn.

Rủi ro tỷ giá và chính sách chủ động: Lá chắn bảo vệ thị trường

Dù triển vọng chung được đánh giá tích cực, Vietcap vẫn lưu ý một số rủi ro tiềm ẩn. Biến động tỷ giá USD/VND, nếu kéo dài do áp lực thuế quan từ Mỹ, có thể khiến Ngân hàng Nhà nước phải thay đổi ưu tiên từ kích thích tăng trưởng sang ổn định tiền tệ – đồng nghĩa với nguy cơ tăng lãi suất, ảnh hưởng tiêu cực tới sức mua nhà ở.

Bên cạnh đó, thu nhập hộ gia đình có thể bị bào mòn dưới sức nặng của áp lực thuế quan, khiến nhu cầu ở phân khúc trung – cao cấp chững lại. Để chủ động ứng phó, nhiều chủ đầu tư đã triển khai loạt chính sách linh hoạt: kéo dài hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, cam kết thuê lại, nhằm duy trì dòng tiền và thanh khoản.

Về phía chính sách vĩ mô, Vietcap kỳ vọng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục phát huy sự chủ động, linh hoạt như những giai đoạn khó khăn trước đây: duy trì lãi suất ổn định, thúc đẩy tín dụng cho nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công – những trụ cột then chốt giúp củng cố niềm tin thị trường.

Vietcap nhận định rằng với nền tảng nội lực vững chắc, chính sách hỗ trợ chủ động và kỳ vọng phục hồi kinh tế bền vững, thị trường giao dịch sơ cấp bất động sản Việt Nam năm 2025 hoàn toàn có khả năng bứt phá, bất chấp những thử thách đến từ môi trường bên ngoài.