Bất chấp tháng Ngâu, hàng nghìn nhà đầu tư lướt sóng đất nền Thanh Oai và Hoài Đức

Tâm lý kiêng kỵ làm những việc trọng đại vào tháng 7 âm lịch có vẻ như chỉ còn là câu chuyện của những năm trước đây khi hàng nghìn nhà đầu tư sẵn sàng chi tiền tỷ để lướt sóng đất nền đấu giá Hà Nội với mức chênh lên tới 800 triệu đồng/lô.

Những con số gây choáng từ các phiên đấu giá đất ven đô bất chấp tháng cô hồn

“Tháng cô hồn”, “tháng Ngâu” hay “tháng 7 âm lịch" có thể coi là những danh từ miêu tả về thời điểm “ế ẩm” của giới kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên những năm gần đây, dường như quan niệm này đã dần thay đổi khi hàng trăm đến hàng nghìn nhà đầu tư sẵn sàng chi số tiền lớn để "lướt sóng" đất nền qua hai phiên đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức mới được tổ chức.

Phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên tổ chức hôm 19/8 tiếp tục nhận được sự quan tâm của giới đầu tư. Các lô đất đấu giá có diện tích 74-118 m2, giá khởi điểm từ 7,3 triệu mỗi m2. Như vậy, mức đặt cọc của nhà đầu tư (tương đương 20% giá khởi điểm) trong khoảng 109 triệu đến gần 173 triệu đồng mỗi lô.

Dù chỉ có 19 thửa đất nhưng phiên đấu giá này đã có trên 400 nhà đầu tư tham dự, với trên 700 hồ sơ đăng ký. Trải qua 10 vòng trả giá, phiên đấu giá kết thúc lúc 4h30 sáng ngày 20/8, tức sau khoảng 18 giờ tổ chức. Trong đó, lô cao nhất trúng với giá 133 triệu đồng một m2, gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm. Lô đất này có kí hiệu LK03-12 nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113 m2. Như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra gần 15,1 tỷ đồng.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng một m2. Ba lô kí hiệu LK03-6, LK03-7 (rộng 91,67 m2) và LK04-6 (rộng 115,95 m2) trúng giá 127,3 triệu đồng mỗi m2. Giá trị của các lô đất lần lượt là hơn 15 tỷ, 11,6 tỷ và 14,7 tỷ đồng. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Đáng chú ý, ngay ở thời điểm phiên đấu giá 19 thửa đất đang diễn ra, nhiều hội nhóm môi giới đã lập điểm để nhận thông tin của khách hàng quan tâm đến các lô đất tại sân Trung tâm Văn hóa Thông tin huyện Hoài Đức và các thửa đất đấu giá trong xã Tiền Yên. Nhóm các nhà đầu tư này cho biết, nếu trúng có thể sang tay lô đất với mức giá chênh khoảng 200 – 400 triệu đồng hoặc cao hơn tùy thuộc vị trí và độ quan tâm của nhà đầu tư. Choáng váng hơn, sau khi có kết quả phiên đấu giá vào rạng sáng 20/8, nhiều lô đất đã được môi giới rao bán với mức chênh lên tới 800 triệu đồng/lô.

Hàng nghìn nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá 68 lô đất tại huyện Thanh Oai hôm 10/8 vừa qua

Trước đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất nền giá khởi điểm tương ứng từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng một m2. Dù diễn ra trong "tháng Ngâu" nhưng phiên đấu giá này thu hút khoảng 1.500 người tham dự, với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Diễn biến này khác hẳn với cảnh ế ẩm của nhiều phiên đấu giá đất năm 2023. Phiên đấu giá dài gần 4 tiếng mới kết thúc.

Nhu cầu quá lớn đã đẩy giá lên gấp nhiều lần giá khởi điểm. Trong đó, lô trúng cao nhất lên tới hơn 100,5 triệu đồng một m2. Lô đất này nằm ở vị trí góc, có diện tích 64,95 m2. Tổng số tiền nhà đầu tư phải trả cho lô đất này khoảng 6,5 tỷ đồng. Một vài lô đất vị trí đẹp khác cũng trúng đấu giá với mức quanh 90 triệu đồng một m2. Các lô đất còn lại có giá trúng từ 63 đến hơn 80 triệu đồng một m2. Mức giá này gấp 5-6 lần giá khởi điểm. Huyện Thanh Oai dự kiến thu được gần 405 tỷ đồng từ 68 lô đất, tương đương bình quân gần 6 tỷ đồng mỗi lô.

Ngay sau phiên đấu giá tại Thanh Oai, trên nhiều diễn đàn và trang rao bán BĐS đã có nhiều lô đất được rao bán với giá chênh từ 300-500 triệu đồng/lô. Sau vài ngày "thổi giá" nhưng không bắt được “sóng” nhà đầu tư, hiện mức giá bán chênh của nhiều lô đất ở phiên đấu giá này đã giảm xuống còn 90 triệu đồng đến 200 triệu đồng/lô.

Cảnh báo từ các chuyên gia bất động sản

Lý giải về việc các phiên đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức nhận được sự quan tâm của giới đầu tư, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư BĐS cho rằng mức tiền đặt cọc thấp là một trong những lý do khiến nhà đầu tư đổ xô tham gia. Theo Nghị định 10/2023, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Tức giá khởi điểm càng thấp, số tiền đặt cọc càng nhỏ, dễ thu hút nhóm nhà đầu tư có tài chính vừa và nhỏ.

Phát biểu tại một hội thảo về Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan được tổ chức hôm 15/8, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết: "Hàng nghìn người tranh mua vài chục lô đất đấu giá vì 'khát' đầu tư trong bối cảnh nguồn cung ít ỏi, giá nhiều phân khúc đã tăng quá cao”. Theo ông Đính, từ cuối năm 2023 đến nay, nhiều phân khúc liên tục tăng giá mạnh hoặc neo ở ngưỡng cao khiến biên lợi nhuận đầu tư giảm mạnh. “Nhu cầu chuyển dịch sang đất nền vùng ven, đặc biệt loại hình đấu giá nên ngày càng nhiều nhà đầu tư đi săn đất", Chủ tịch VARS cho hay.

Trao đổi với phóng viên ông Trần Đình Lương, chủ một văn phòng kinh doanh BĐS tại Hà Đông đánh giá phân khúc chung cư đã neo ở mức cao lên tới 60 triệu đồng/m2, nhiều phân khúc BĐS vẫn đang đóng băng nhưng phân khúc đất đấu giá sẽ tiếp tục tăng nhiệt. Theo ông Lương do bảng giá đất mới chưa được áp dụng, đất đấu giá áp dụng theo khung giá nhà nước hiện tại sẽ rẻ hơn nhiều so với phân khúc khác. “Loại hình này luôn có thị trường riêng nên các phiên đấu giá từ nay đến đầu năm sau có thể tiếp tục hút đông người tham gia giống như phiên ở Thanh Oai và Hoài Đức vừa qua", ông Lương cho hay.

Tuy nhiên, ông Lương và các chuyên gia cũng cảnh báo bài học từ quá khứ, nhiều phiên đấu giá cũng trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Bởi người tham gia chủ yếu là nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, người địa phương chiếm thiểu số. Hệ lụy tác động đến các phân khúc bất động sản khác, gây lũng đoạn thị trường. Rủi ro thuộc về người mua cuối sau quá trình chuyền tay "hòn than nóng". Do đó, ông Lương cho rằng với những người có nhu cầu ở thực thì cần phải tìm hiểu kỹ thông tin, lịch sử giao dịch của lô đất trước khi quyết định xuống tiền tránh “mất tiền oan” bởi chiêu trò thổi giá của môi giới.