Bất chấp phí phạt, nhiều người mua nhà Trung Quốc đang gấp rút trả trước khoản vay mua nhà

Nhiều người mua nhà Trung Quốc đang gấp rút trả trước khoản vay mua nhà. Đây được xem là bước ngoặt mới với thị trường địa ốc nước này.

Cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc đã khiến người mua nhà ở Trung Quốc thanh toán các khoản thế chấp do hàng nghìn dự án phát triển bị đình trệ. Giờ đây, một nhóm chủ sở hữu bất động sản Trung Quốc đang gấp rút trả trước các khoản vay mua nhà của họ.

Khi thị trường bất động sản bùng nổ, nhiều người Trung Quốc dốc toàn lực để vay vốn mua nhà. Nhưng giờ, giá nhà đã giảm mạnh, việc sử dụng đòn bẩy trở thành gánh nặng với họ.

Trước đây, thay vì mua nhà bằng tiền mặt, nhiều người Trung Quốc vay tiền mua nhà, rồi dành tiền đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản. Sau đó, họ dùng chính lợi nhuận của những khoản đầu tư này để trả lãi ngân hàng.

Giờ đây, lãi suất trái phiếu giảm mạnh khiến lợi nhuận của các sản phẩm quản lý tài sản lao dốc. Người mua nhà buộc phải bán tháo những khoản đầu tư này, rồi dùng tiền mặt trả khoản vay ngân hàng và chấp nhận trả phí phạt.

Cô Raven Chen, một nhân viên trong ngành tài chính ở Thượng Hải, cho biết cô đang cân nhắc bán lại các sản phẩm đầu tư của mình để trả khoản vay thế chấp khoảng 200.000 nhân dân tệ (tương đương 28.870 USD).

“Lợi nhuận từ các sản phẩm quản lý tài sản quá kém nên tôi không thể kiếm được 5% lãi suất,” cô nói. “Sớm muộn gì bạn cũng phải trả lại, vì vậy tôi cũng phải làm điều đó sớm thôi.”

Mong muốn trả trước các khoản vay mua nhà xuất hiện trong thời điểm đặc biệt hỗn loạn đối với thị trường bất động sản nhà ở của Trung Quốc. Một cuộc khủng hoảng thanh khoản đã phát triển từ việc các nhà phát triển vỡ nợ cho đến hàng trăm nghìn dự án bị đình trệ. Điều đó đã giúp củng cố niềm tin lâu đời vào quốc gia - nơi khoảng 70% tài sản hộ gia đình gắn liền với bất động sản - rằng tài sản là một cách chắc chắn để xây dựng sự giàu có.

Tăng sức kéo

Việc Bắc Kinh siết tín dụng đã đẩy ngành công nghiệp bất động sản vào khủng hoảng, các công ty địa ốc đồng loạt phá sản hoặc vỡ nợ, hàng loạt dự án nhà ở bị dừng thi công, giá nhà trượt dốc.

Tại Ngân hàng Công thương Trung Quốc, khoản trả nợ thế chấp trước hạn đã tăng 30 tỷ nhân dân tệ trong nửa đầu năm lên 260 tỷ nhân dân tệ, tăng 13% so với một năm trước đó.

Bank of Communications cũng ghi nhận việc trả nợ trước hạn tăng lên trong tháng 7 và tháng 8. Điều này trái ngược với làn sóng dừng thanh toán khoản vay của một nhóm người mua nhà vì không được giao nhà đúng hạn.

Trong khi đó, các cuộc thảo luận về việc trả trước thế chấp đã nóng lên trên mạng xã hội Trung Quốc. Các tìm kiếm và đề cập từ khóa về “thế chấp trả trước” trên công cụ nhắn tin phổ biến của quốc gia WeChat đã đạt kỷ lục hơn 2,7 triệu vào tháng trước, trong khi các bài đăng về chủ đề này trên nền tảng giống như Quora Zhihu đang thu về hàng triệu lượt xem.

Các khoản trả trước đến vào thời điểm các hộ gia đình Trung Quốc bi quan hơn về tăng trưởng thu nhập trong tương lai hơn bao giờ hết - ngay cả khi đại dịch bắt đầu vào năm 2020 hoặc sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, theo các cuộc khảo sát gần đây. Điều này thúc đẩy họ giảm nợ và tăng tiết kiệm nhằm hạ tỷ lệ đòn bẩy hộ gia đình. Nợ hộ gia đình đã tiến sát mức kỷ lục 61,8% GDP Trung Quốc vào cuối năm 2020.

Với anh Nio, một chuyên gia phân tích dữ liệu 35 tuổi, tương lai bấp bênh đang khiến anh cân nhắc trả nợ trước hạn khoản vay thế chấp 300.000 nhân dân tệ với lãi suất 7,5%. Mặc dù chi phí trước đây dường như có thể chịu được, nhưng điều đó càng khiến anh lo lắng trong năm nay sau khi anh chứng kiến ​​cảnh nhà hàng đóng cửa và hoạt động kinh doanh ảm đạm sau hai tháng đóng cửa của thành phố.

"Năm nay, môi trường kinh tế nói chung rất tồi tệ. Mọi người không dám chi tiêu, lo lắng về khả năng bị sa thải và đang chuẩn bị cho điều tồi tệ nhất", anh chia sẻ.

Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất cơ bản cho khoản vay kỳ hạn 5 năm (ảnh hưởng trực tiếp tới lãi vay thế chấp). Tuy nhiên, trước thời điểm khoản vay được định giá lại, điều này sẽ không giúp ích nhiều đối với những người đang nợ ngân hàng.

Trong khi việc cắt giảm lãi suất cơ bản cho khoản vay 5 năm gần đây của Trung Quốc, một tiêu chuẩn cho các khoản thế chấp dài hạn, sẽ cho phép các ngân hàng giảm lãi suất xuống mức thấp kỷ lục 4,1%, số tiền này sẽ không chuyển ngay cho những người vay hiện tại cho đến khi các khoản vay được định giá lại.

Lợi nhuận giảm dần

Trong khi đó, lợi nhuận của các sản phẩm quản lý tài sản (WMP) do ngân hàng phát hành đang lao dốc vì lãi suất trái phiếu giảm. Điều này đồng nghĩa với việc người đi vay không thể dùng lợi nhuận từ khoản đầu tư để trả lãi ngân hàng.

Khi Trung Quốc tiếp tục nới lỏng các chính sách tiền tệ, lãi suất trái phiếu sẽ giảm thêm. Theo Shanghai Minority Asset Management, trái phiếu chiếm tới 55% tài sản cơ sở của những WMP do ngân hàng phát hành.

Mỗi tuần, cha mẹ của cô Echo Huang, một nhân viên trong ngành truyền thông ở tỉnh Chiết Giang, đều gọi điện để nhắc con trả khoản vay thế chấp.

Các sản phẩm đầu tư của cô chỉ đem về lợi nhuận 2-3%, trong khi lãi vay cao hơn nhiều. Gia đình cô Huang dự định rút tiền khỏi WMP và những quỹ thị trường tiền tệ để trả nợ trước hạn.

Người mua nhà cũng sẵn sàng trả phí thanh toán nợ trước hạn, thường bằng lãi vay trong vài tháng. Trước đây, các nhà băng Trung Quốc cũng miễn phí phạt cho khách hàng nếu hợp đồng vay đã có hiệu lực trong một năm.

Một số ngân hàng khác thậm chí còn tái cấp vốn cho người mua nhà với những khoản vay rẻ hơn để giữ chân khách hàng, ngay cả khi điều này có thể thu hút sự chú ý của các cơ quan quản lý.

Thế chấp nhà ở, chiếm khoảng 30% trong sổ cho vay đối với các ngân hàng lớn nhất Trung Quốc tính đến cuối tháng 6, được coi là một trong những loại tài sản chất lượng cao nhất đối với người cho vay.

Theo Hao Hong, chuyên gia kinh tế trưởng của công ty quản lý tài sản toàn cầu GROW Investment Group, tác động tức thời lên thu nhập của ngân hàng từ những người trả trước các khoản thế chấp nên được hạn chế.

Trước đây, các ngân hàng Trung Quốc thường miễn cho người vay một khoản phí phạt, thường là một vài tháng lãi suất, nếu họ trả trước với điều kiện hợp đồng vay đã có hiệu lực trong một năm. Các ngân hàng cũng cảnh giác với phản ứng của người tiêu dùng đối với tiền phạt - Ngân hàng Truyền thông cho biết vào đầu tháng 8 rằng tất cả các khoản trả trước cho khoản vay thế chấp và cho vay tiêu dùng sẽ phải chịu phí phạt dựa trên các điều khoản trong hợp đồng của họ - chỉ khi thông báo sẽ được gỡ bỏ sau đó nó đã gây ra một làn sóng phản đối kịch liệt của công chúng.