Bất cập và hệ lụy từ giá giao dịch bất động sản

Từ đầu năm 2022 Chính phủ quy định việc giao dịch bất động sản (BDS) phải ghi đúng giá trị giao dịch nhằm chống đầu cơ và tránh thất thu thuế. Tuy nhiên, biện pháp này chưa hẳn đã tốt và đang thể hiện nhiều bất cập và có thể để lại nhiều hệ lụy về sau.

Đầu tiên, Tiếp tay cho tham nhũng vặt.

Trước đây việc xác định giá trong giao dịch BDS rất dễ dàng vì người bán, người mua, phòng công chứng và cơ quan thuế cứ chiếu theo biểu giá đất nhà nước ban hành mà thực thi. Thế nhưng bây giờ việc xác định giá bán không theo bất kỳ một tiêu chuẩn nào, nó thuộc vào ý chí chủ quan của các cán bộ thuế. Có người khai báo 50-70% giá trị giao dịch có thể được chấp nhận, có người khai 80-100% giá trị giao dịch lại bị từ chối vì giá không hợp lý và đa số phải lót tay mới xong. Thậm chí bạn tôi có người khai đi khai lại vài lần cho đến khi khai tới 103% giá trị giao dịch vẫn bị từ chối do “giá đó chưa hợp lý” và buộc phải “bôi trơn” mới xong việc. Vô tình luật thuế về BDS được trao toàn quyền vào tay các cán bộ thuế, giá hợp lý hay không nằm trong tay họ, do đó họ tha hồ nhũng nhiễu, tiêu cực. Dù khai báo bất kỳ giá nào thì đa số vẫn phải lót tay mới xong.

Thứ 2, Người thu nhập thấp đã khốn càng thêm khó.

Việc khai đúng với giá trị thực tế giao dịch không chống được đầu cơ vì anh trước khai giá cao thì anh sau cũng phải khai cao. Lúc đó giá sẽ cao cả làng chứ không phải cao với một vài người và do đó thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới. Việc phải khai giá cao chỉ làm cho những người mua trước 2022 thiệt đi phần nào do trước đây họ khai giá trị thấp, nhưng phần chênh lệch giá sẽ giúp họ bù đắp được khoản này. Giá đất của VN vốn dĩ cao thuộc top đầu thế giới giờ đây lại được thiết lập một mức giá mới cao hơn trước. Điều này sẽ trực tiếp đẩy những người công nhân, người thu nhập thấp càng khó có khả năng mua nhà. Trước đây, công nhân phải tích lũy hàng chục năm không ăn không uống thì may ra mới mua được nhà, giờ thì có khi phải cả hơn trăm năm mới mua được.

Thứ 3, khó đền bù, giải phóng mặt bằng.

Trước đây, khi cần thu hồi, giải phóng mặt bằng phục vụ cho bất kỳ việc gì thì chỉ cần đền bù theo khung giá nhà nước hoặc bảng giá nhà nước cộng thêm phần nào đó theo giá thị trường thì người dân sẽ dễ dàng chấp nhận. Nhưng bây giờ thì tờ khai thuế, thông báo nộp thuế, công văn giấy tờ… đều do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký tên đóng dấu, thể hiện giá trị của lô đất. Lúc đó muốn thu hồi, giải phóng mặt bằng thì nhà nước buộc phải đền bù ít nhất bằng giá trước đây đã thu thuế cộng thêm lãi suất, trượt giá… Vì lúc đó CP không thể nói “Tôi thu thuế giá đó nhưng tôi không thừa nhận giá đó” được. Vì cơ quan nhà nước nào thì cũng là đơn vị quản lý đại diện cho CP làm việc với dân. Chính vì vậy việc này nó chỉ giúp ngân sách thu được nhiều hơn trước mắt nhưng sẽ để lại hệ lụy lâu dài về sau. Các chi phí thuê đất để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, chi phí thu hồi đất ngày một tăng.

Để chống đầu cơ không khó. Chỉ cần đánh thuế hàng năm đối với đất bỏ hoang thì không ai dám đầu cơ cả. Lúc đó chỉ có người có nhu cầu ở thật sự mới mua hoặc mua xong họ sẽ xây nhà để cho thuê, người cho thuê nhiều, người thuê ít thì giá thuê/ mua bán giao dịch nhà đất nó sẽ giảm.

Vậy, sau những vụ khởi tố rụng động và siết giá giao địch BDS thì thị trường BDS có xuống không? Câu trả lời là thị trường vẫn sẽ nhộn nhịp nhưng sẽ lặng hơn vì đối với phần lớn người dân ngoài đất họ không biết làm gì để tiền sinh ra tiền cả. Có một số phân khúc sẽ đứng nhưng có một số phân khúc vẫn sôi động. Thậm chí, với nhiều người đây lại là cơ hội tốt để mua vào. Cũng giống như thị trường chứng khoán vậy, có người bỏ chạy, có người ở lại, thậm chí có người tranh thủ mua thêm. Như câu nói nổi tiếng của Warent Buffet “Khi người ta tham lam thì mình hãy sợ hãi, khi người ta sợ hãi thì mình hãy tham lam”. Nếu các bạn quan tâm tôi sẽ viết một bài nói về loại BDS nào nên mua và loại nào không nên mua trong bối cảnh này.

Tranh thủ chờ lên máy bay, đọc được băn khoăn vì sao công nhân không mua được nhà lại phải trăn trở và viết bà con ah.