Bất cập lãi suất vay mua nhà ở xã hội

Lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 6,6%/năm áp dụng cho năm 2024, trong khi trước đó mức vay chỉ khoảng 4,8%/năm.

Lãi suất bất hợp lý

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1/8, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có thể lựa chọn một trong 2 “kênh” ưu đãi tín dụng tại Ngân hàng chính sách xã hội hoặc tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định với các mức lãi suất ưu đãi và thời hạn vay linh hoạt tùy theo nhu cầu và khả năng trả nợ của người vay.

Tuy nhiên, rà soát lại quy định về chính sách cho vay vốn ưu đãi đối với “người mua, thuê mua nhà ở xã hội, Hiệp hội nhận thấy vẫn còn một số bất cập.

Đơn cử, theo quy định tại Khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ; Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay có mục đích nhằm bảo đảm công bằng giữa đối tượng hộ nghèo. Theo quy định này, người vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ áp dụng lãi suất 6,6%/năm, tính từ 1/8/2024.

Tuy nhiên, mức lãi suất này cao hơn 1,8% và tăng 1,37 lần so với mức lãi suất cho vay là 4,8%/năm mà Ngân hàng Chính sách xã hội đã cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội từ ngày 31/07/2024 trở về trước. Do đó, kể từ ngày 01/08/2024 trở đi thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ bị áp lực do số tiền trả lãi vay hàng tháng tăng lên ngoài dự kiến.

Hiệp hội nhận thấy, có sự khác biệt về bản chất giữa khoản vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở với khoản vay ưu đãi đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ.

Một là, đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ thì Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện chính sách cho vay ưu đãi với suất vốn cho vay tối đa 100 triệu đồng và không có tài sản bảo đảm (không có tài sản thế chấp) với lãi suất cho vay 6,6%/năm, thời hạn cho vay là 10 năm.

Hai là, đối với đối tượng được vay ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán, tối đa không quá 1 tỷ đồng hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị Hợp đồng và có tài sản bảo đảm (có tài sản thế chấp).

Thế nhưng, theo Công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 01/08/2024 của Ngân hàng Chính sách xã hội thì tất cả các đối tượng trên đây đều phải chịu lãi suất cho vay 6,6%/năm áp dụng cho năm 2024, thời hạn cho vay tối đa 25 năm.

Ba là, hiệp hội nhận thấy, người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại khu vực đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính đặc thù về an sinh xã hội nên cần thiết kế các chính sách phù hợp, trong đó có chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế để mua, thuê mua nhà ở xã hội, không nên cào bằng chính sách giữa đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội tại khu vực đô thị với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ.

Trường hợp cân đối được nguồn ngân sách nhà nước thì giải pháp tốt nhất là nên điều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ từ mức 6,6%/năm hiện nay xuống còn 3-4,8%/năm thì phù hợp hơn.

Thiếu quy định về huy động tiền gửi tiết kiệm nhà ở xã hội

Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 117 Luật Nhà ở 2023 tiếp tục quy định chính sách huy động tiền gửi tiết kiệm nhà ở xã hội, theo đó Ngân hàng chính sách xã hội được huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để cho các đối tượng này vay với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn sau một thời gian gửi tiết kiệm nhất định.

Chưa có cơ chế thực thi cụ thể về huy động tiền gửi tiết kiệm nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 46 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP lại chưa có quy định chi tiết thực hiện nội dung trên, trong khi đây là một chính sách lớn có tác động trực tiếp đến tất cả hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng chưa có cơ chế thực thi cụ thể.

Bởi lẽ trước đây, căn cứ vào khoản 2 Điều 74 Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định Ngân hàng chính sách xã hội được thực hiện huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội để cho các đối tượng này vay với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn sau một thời gian gửi tiết kiệm nhất định.

Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng quy rõ và Ngân hàng Chính sách xã hội có Công văn 2526/NHCS-TDSV ngày 27/7/2016 hướng dẫn nghiệp vụ trên.

Trên thực tế, quy định Ngân hàng chính sách xã hội được thực hiện huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội trên đây đã chưa thực hiện được.

Từ nghiên cứu trên đây, Hiệp hội đề nghị xem xét xây dựng một Chương riêng về huy động tiền gửi tiết kiệm nhà ở xã hội bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Bởi lẽ nội dung chính sách huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội không thể giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội tự quy định và cũng không thể chỉ quy định vỏn vẹn tại khoản 4 Điều 46 Nghị định 100/2024/NĐ-CP như hiện nay vì có liên quan đến các hộ gia đình, cá nhân trong nước như quy định về mức huy động tiền gửi tiết kiệm nhà ở xã hội hàng tháng, lãi suất tiền gửi tiết kiệm, thời hạn tối thiểu gửi tiết kiệm nhà ở xã hội, thứ tự ưu tiên được mua, thuê mua nhà ở xã hội sau thời hạn gửi tiết kiệm tối thiểu.