Bất an cách tính thuế cho thuê nhà mới

Cách tính thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập cá nhân dựa trên doanh thu danh nghĩa như tại Thông tư 40/2021/TT-BTC vừa được Bộ Tài chính ban hành đang khiến những người kinh doanh nhà cho thuê cảm thấy bất an.

Cách tính chưa hợp lý

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Vũ Xuân Hùng (phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức, TP.HCM) cho biết, anh đang sở hữu 2 căn chung cư cao cấp và 3 căn nhà phố để cho thuê, nhưng từ cuối năm 2020 đến nay vẫn chưa tìm được khách thuê, cho dù liên tục giảm giá thuê từ mức 17 triệu đồng/tháng xuống còn 12 triệu đồng/tháng đối với các căn chung cư.

“Chưa hết buồn vì nửa năm trời không có khách thuê thì thông tin về cách tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân mới theo Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính đối với người kinh doanh nhà cho thuê càng khiến tôi băn khoăn”, anh Hùng nói và cho biết, theo cách hiểu của anh, với mức giá cho thuê hiện nay, tổng số tiền thu được từ việc cho thuê nhà sẽ cao hơn 100 triệu đồng/năm, tức là thuộc diện phải nộp thuế, nhưng dù chỉ cho thuê được 1 tháng anh vẫn phải đóng thuế cho cả năm đó.

Sự băn khoăn của anh Hùng cũng là nỗi niềm của nhiều người có nhà cho thuê khác. Cụ thể, tại Điều 9 - Thông tư 40/2021 về phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù, Bộ Tài chính có ví dụ: “Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023.

Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; tương tự, doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên”.

Như vậy, nếu trong năm, dù chỉ cho thuê nhà được một tháng với giá từ 8,4 triệu đồng/tháng thì người cho thuê vẫn phải đóng thuế 10% gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng vì doanh thu danh nghĩa trong 12 tháng là trên 100 triệu đồng.

Để làm rõ thêm sự bất hợp lý trong cách tính thuế này, anh Hùng cho biết, theo quy định trước đây tại Thông tư 92/2015 của Bộ Tài chính, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà được xác định theo từng năm.

“Chẳng hạn, tôi đang hợp đồng cho thuê nhà trong 2 năm (tính theo 12 tháng liên tục) với thời gian hợp đồng từ tháng 9/2020 - đến tháng 8/2023, tiền thuê là 15 triệu đồng/tháng. Với hợp đồng này, năm 2021, tôi chỉ cho thuê nhà được 4 tháng thì tổng doanh thu của năm nay là 60 triệu đồng, tức là dưới 100 triệu đồng nên sẽ không phải nộp thuế. Sang năm 2022, tôi cho thuê nhà đủ 12 tháng, doanh thu là 180 triệu đồng/năm, tức trên 100 triệu đồng/năm, nên phải nộp thuế.

Đến năm 2023, tôi cho thuê 8 tháng, doanh thu đạt 120 triệu đồng/năm nên cũng phải đóng thuế. Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm, tôi thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 360 triệu đồng.

Theo cách tính cũ, số thuế phải nộp chỉ là 10% của 300 triệu đồng cho năm 2022 và 2023 mà thôi, tức chỉ 30 triệu đồng (5% thuế thu nhập cá nhân + 5% thuế giá trị gia tăng). Thế nhưng, với cách tính thuế cho thuê nhà dựa trên doanh thu danh nghĩa theo Thông tư 40/2021 thì tôi năm nào cũng phải nộp thuế, như năm 2021 chỉ cho thuê được bốn tháng, tiền thuê 60 triệu đồng, mà vẫn phải đóng 6 triệu đồng tiền thuế”, anh Hùng nêu ví dụ.

Cần nâng ngưỡng chịu thuế

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, Điều 4 - Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định, trường hợp doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì số thuế phải nộp là 10% doanh thu, nếu cho thuê nhà có thu nhập dưới 100 triệu đồng/năm thì được miễn thuế.

Như vậy, việc thu thuế với người cho thuê căn hộ là đã thực hiện từ trước đó, ngay khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực, chứ không phải đến Thông tư 40/2021 mới đây mới quy định. Đặc biệt, Điều 4 - Thông tư 92/2015 cũng quy định việc khai thuế theo phát sinh cho thuê và tổng doanh thu phát sinh được tính trong năm Dương lịch để làm cơ sở tính thuế (tính từ ngày 1/1 đến 31/12 hàng năm).

Trong khi đó, Điều 8 - Thông tư 40/2021 mở rộng hơn là đưa ra khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán như Thông tư 92/2015 trước đây, đồng thời quy định thêm lựa chọn khai thuế theo năm Dương lịch. Tuy nhiên, trong cách tính tổng doanh thu phát sinh thì lại tính theo phương pháp bình quân theo từng tháng. Từ đó dẫn đến việc nếu cho thuê tài sản 2 tháng với giá 11 triệu đồng/tháng thì đã bị coi là có doanh thu năm nhiều hơn 100 triệu đồng và phải nộp thuế đối với 2 tháng cho thuê này (11 triệu đồng x 2 x 10% = 2,2 triệu đồng).

“Quy định đưa ra mức doanh thu cao hơn 100 triệu đồng/năm nhưng lại thu thuế tính theo tháng (8,33 triệu đồng/tháng) là có sự mâu thuẫn trong cách lấy chuẩn mực tính thuế (lấy chuẩn là năm, nhưng thực tế lại thu theo tháng), nên cần sửa theo hướng tạm thu từng tháng (từng kỳ) nhưng quyết toán thuế theo năm tương tự như cách tính thuế và quyết toán thuế đối với tiền lương”, luật sư Phương nêu quan điểm.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Thông tư 40/2021 quy định cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế là quá cao. Theo tính toán của HoREA, cách tính thuế VAT quy định trong Thông tư 40/2021 có một số điểm bất hợp lý, chưa công bằng giữa các đối tượng cho thuê nhà nên rất cần được xem xét sửa đổi cho phù hợp với các luật thuế hiện hành và tình hình thực tiễn.

“Lấy ví dụ, tại các quận ven trung tâm TP.HCM, một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75 m2 có giá bán khoảng 3,5-4 tỷ đồng, nếu cho thuê với giá 12-15 triệu đồng/tháng, thì doanh thu cho thuê nhà 1 năm chỉ khoảng 144-180 triệu đồng, như vậy sẽ cần tới 19-24 năm để thu hồi vốn, chưa kể chủ nhà còn phải chịu nhiều khoản chi phí khác như lãi vay, bảo trì nhà... Những khó khăn này đang làm giảm sức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê”, đại diện HoREA nói.

HoREA còn đưa ra dẫn chứng, Luật Nhà ở 2014 cũng “khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường”, nhưng trên thực tế, tỷ lệ nhà cho thuê vẫn chiếm tỷ lệ rất thấp, mới chỉ đáp ứng một phần nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài, công nhân lao động, người nhập cư hoặc cho thuê nhà, một phần nhà làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ.

“Trước mắt, có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà lên mức trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế VAT, thuế thu nhập cá nhân để vừa tạo điều kiện, khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, vừa hỗ trợ cho người có nhà cho thuê cũng như người thuê nhà vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19”, HoREA kiến nghị.