Bảo vệ quyền lợi người mua nhà – Bài 1: Mòn mỏi chờ cấp sổ

Nhiều dự án căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh diễn ra tình trạng cư dân mua và đã vào sinh sống nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu gây mất niềm tin của khách hàng.

Thời gian gần đây, nhiều dự án căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh diễn ra tình trạng cư dân mua và đã vào sinh sống nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu). Cùng với đó, không ít trường hợp “dở khóc, dở cười” khi mua phải đất nền thuộc “dự án ma”, vừa mất tiền, vừa không xây dựng được trên chính khu đất đã mua.

Thực trạng này đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố, làm xấu diện mạo quy hoạch đô thị, cũng như gây mất niềm tin của khách hàng, gây mất an ninh trật tự địa phương. TTXVN có loạt bài nhìn lại những sự vụ nổi cộm gần đây để nhận diện nguyên nhân, cũng như đi tìm các giải pháp tháo gỡ, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà.

Công ty TNHH Thương mại xuất nhập khẩu dịch vụ Minh Thành (gọi tắt là Công ty Minh Thành) đã được UBND Tp. Hồ Chí Minh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa chỉ 259 Lê Văn Lương, quận 7 với diện tích hơn 4,2 ha để xây dựng chung cư Minh Thành từ việc trúng đấu giá.

Chung cư xây dựng đã xong, người dân đã vào ở hơn 11 năm nay nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng quyền sở hữu mà một trong nhiều nguyên nhân là chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và sự không thống nhất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của các sở, ngành liên quan.

Cụ thể, thông tin về việc định giá tài chính, vào tháng 1/2018 Cục Thuế thành phố cho rằng, hồ sơ dự án không đủ cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính do sự không thống nhất giữa diện tích được chuyển đổi từ quyết định của UBND thành phố (1.968m2), xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường (1.831m2) và của Chi cục Thuế quận 7 (thu thuế đối với 2.146m2 đất ở và 1.890 m2 diện tích nhà kho).

Từ đó, Cục Thuế đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố xác định cụ thể cụ thể loại đất, thời hạn, hình thức sử dụng đất của khu đất trước khi chuyển mục đích sử dụng, diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, số tiền mà Công ty Minh Thành đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của khu đất.

Đến tháng 2/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố có văn bản số 1706/STNMT-QLĐ gửi Cục Thuế và Sở Tài chính thành phố về vấn đề nêu trên.

Theo đó Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, Công ty Minh Thành là đơn vị trúng đấu giá khu đất 259 Lê Văn Lương (có nguồn gốc sử dụng làm nhà kho) và đã kê khai và nộp lệ phí trước bạ và đã được đăng bộ.

Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Sở Tài chính căn cứ nguồn gốc sử dụng đất nêu trên để xác định số tiền mà Công ty Minh Thành được khấu trừ để Cục Thuế cấn trừ trong trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, trong văn bản nói trên, Sở Tài nguyên và Môi trường không khẳng định quan điểm rõ ràng về các đề nghị mà Cục Thuế thành phố đưa ra, ngược lại chỉ viện dẫn một trường hợp tương tự như: Công ty Minh Thành đã được UBND thành phố cho phép không phải thực hiện thêm nghĩa vụ tài chính, để từ đó đề nghị Cục Thuế xem xét và giải quyết cho trường hợp Công ty Minh Thành.

Điều này tiếp tục dẫn tới việc “đôi co” giữa các bên khi vào tháng 4/2018 Cục Thuế thành phố có Công văn số 2690/CT-KTTĐ gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, tiếp tục đề nghị đơn vị này xác định rõ mục đích sử dụng đất, diện tích đất tương ứng khi chuyển mục đích sử dụng đất ở và xác định rõ diện tích chuyển mục đích sử dụng là bao nhiêu, hệ số sử dụng đất và văn bản của cơ quan tài chính xác định số tiền mà Công ty Minh Thành đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất được trừ.

Từ đó đến nay, mọi sự vẫn rơi vào "im lặng" và người dân vẫn “ngóng” việc ra sổ. Bản thân chủ đầu tư cũng không phải biết làm gì hơn ngoài việc chờ hướng dẫn từ cơ quan chức năng.

Hiện chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất khu đất cho ngân hàng. Trao đổi với phóng viên, đại diện chủ đầu tư cho biết, để giải quyết việc cấp sổ cho người dân, công ty đã lên phương án giải chấp và chuẩn bị nguồn tiền. Tuy nhiên, vấn đề còn lại là sự thống nhất giải quyết giữa các sở, ngành liên quan của thành phố.

Tại dự án này, chủ đầu tư đã xây vượt 1 tầng (thiết kế được duyệt 15 tầng nhưng xây đến tầng 16) và đã bị UBND quận 7 ban hành quyết định xử phạt. “Viễn cảnh 120 căn hộ tại dự án được cấp giấy công nhận chủ quyền càng trở nên xa vời. Trong khi đó, một số căn hộ chuyển nhượng, bán đi bán lại 4, 5 lần mà không sang tên được. Người dân sinh sống tại đây đang gặp nhiều bất tiện trong các giao dịch cũng như sinh hoạt”, ông Nguyễn Anh Huy, cư dân tại chung cư Minh Thành cho biết.

Trong diễn biến mới nhất, vào tháng 5/2020 vừa qua, Sở Xây dựng chủ trì cuộc họp với một số sở, ngành, Ban Quản trị chung cư Minh Thành nhưng vẫn chưa tìm ra phương án giải quyết cuối cùng, mà vẫn đang phải chờ việc rà soát cũng như các phương án đề xuất theo quy trình từ quận 7 cho đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế thành phố...

Một trường hợp tương tự khi cơ quan quản lý nhà nước xác định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người dân là tại chung cư An Gia Star, quận Bình Tân.

Nhiều cư dân tại chung cư An Gia Star, quận Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh do Công ty An Gia làm chủ đầu tư phản ánh việc chậm bàn giao Giấy chứng nhận chủ quyền căn hộ. Từ năm 2015, họ mua căn hộ với Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (gọi tắt là Công ty An Gia), đến năm 2017 có thông báo nhận bàn giao căn hộ. Tuy nhiên từ đó đến nay, chủ đầu tư vẫn không bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo hợp đồng khiến việc mua bán căn hộ, thế chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn.

Sau nhiều lần khiếu nại, gửi đơn khắp nơi, đến cuối tháng 7/2020 vừa qua, đại diện chủ đầu tư đã họp bàn và đưa ra lộ trình hoàn tất thủ tục pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân. Theo đó, Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng Tân Bình (gọi tắt là Công ty Tân Bình) là chủ đầu tư dự án khu dân cư phường Tân Tạo, quận Bình Tân (bao gồm chung cư Tân Mai và chung cư The Star, về sau đổi thành chung cư An Gia Star).

Năm 2015, Công ty Tân Bình đã chuyển nhượng lại dự án The Star cho Công ty An Gia và trước thời điểm đó đã đóng đầy đủ tiền sử dụng đất cho toàn thể dự án. Tuy nhiên, sau đó cơ quan Nhà nước đã ban hành quyết định truy thu thuế do xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cho tầng hầm (hơn 1.223 m2) do Công ty Tân Bình chưa đóng.

Đến tháng 9/2019, Công ty An Gia đã đề xuất chịu đóng tiền truy thu, tiền sử dụng đất bổ sung…, nhưng Công ty Tân Bình không đồng ý và cho biết đến khoảng đầu tháng 11/2020, Công ty Tân Bình sẽ có kết quả giải quyết cuối cùng.

“Nếu đến tháng 11/2020 Công ty Tân Bình có được kết quả khả quan thì Công ty An Gia sẽ xem xét phương án hỗ trợ một phần phí quản lý cho cư dân cũng như các chi phí sử dụng tiện ích khác. Công ty cũng sẽ thực hiện các thủ tục thanh toán cũng như mọi chi phí thủ tục pháp lý cho dự án và sẽ báo cáo tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đến các cư dân”, lãnh đạo Công ty An Gia cho biết.

Trong khi đó, tại đường Tô Ngọc Vân, quận Thủ Đức, nhiều khách hàng cũng đang ngóng chờ việc cấp Giấy chứng nhận chủ quyền tại dự án Thăng Long Home (quy mô 215 căn nhà liên kế thấp tầng, 598 căn chung cư).

Theo ông Trần Mặc Khách, Trưởng ban đại diện cư dân, tại dự án phát sinh nhiều vấn đề ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng. Đến thời điểm hiện nay đã quá thời hạn nhưng cư dân vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong quá trình mua bán, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Hưng Phú Invest đã thu quá 95% giá trị hợp đồng được quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản.

Ngoài ra, trong quá trình cư dân vào sinh sống, đơn vị phát triển dự án đã thu phí quản lý 4.500 đồng/m2/tháng sau đó điều chỉnh lên 10.000 đồng/m2/tháng nhưng không giải thích rõ việc sử dụng vào mục đích gì. Nhiều hạng mục của dự án chưa hoàn thiện như vỉa hè, hệ thống thoát nước, thậm chí hệ thống xử lý nước thải, hồ cảnh quan, nhà trẻ chưa xây dựng, trong khi đã đưa cư dân vào sinh sống từ 2 năm nay. Chủ đầu tư đặt ra “Trung tâm dịch vụ cư dân” để thu tiền cư dân trong dự án khi chưa được sự đồng thuận của đại đa số cư dân…

Trao đổi với phóng viên, đại diện chủ đầu tư cho biết, từ tháng 3/2019, công ty nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố và đến tháng 2/2020 mới nhận được thông báo việc kiểm tra hiện trạng. Theo kế hoạch trong tháng 8/2020 sẽ cấp Giấy chứng nhận đợt 1 cho 105 căn số còn lại sẽ cấp trong tháng 12/2020. Đối với việc thực hiện quy hoạch 16m đối với đường nội khu số 1, do chính quyền địa phương chưa bàn giao mặt bằng phần nằm ngoài ranh dự án để chủ đầu tư thực hiện mặc dù công ty đã nhiều lần phản ánh.

Như vậy, cư dân tại đây vẫn đang sống trong “điệp khúc” hứa về việc cấp Giấy chứng nhận chủ quyền mà đáng lẽ điều này đã phải được thực hiện từ lâu. Quyền lợi chính đáng của khách hàng, như vậy đã không được tôn trọng và đảm bảo.