Bảo lãnh "nhà trên giấy" (KỲ I): Những chiêu thức "đánh lận con đen"

Sự mập mờ trong cam kết bảo lãnh ngân hàng tại các dự án nhà ở đã khiến không ít khách hàng nhận trái đắng.

Mới đây, khách hàng mua căn hộ tại dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân, TPHCM) đã phải rồng rắn mang đơn đi khiếu nại khắp nơi bởi dự án đã trễ hẹn bàn giao gần 2 năm và đang dừng thi công.

Đáng chú ý, thời điểm ký hợp đồng mua căn hộ, khách hàng được thông tin dự án đầy đủ pháp lý, được ngân hàng bảo lãnh, song đến hiện tại dự án bị ngừng thi công mới vỡ lẽ dự án không được bảo lãnh cho từng căn hộ.

Doanh nghiệp né bảo lãnh ngân hàng

Cụ thể, ngày 9/3/2018, ngân hàng ABBank phát đi công văn số 08/CV-CNHCM3.18 đồng ý về mặt chủ trương cho Công ty TNHH Siêu Thành mở bán các căn hộ, shophouse thuộc dự án chung cư Kingsway Tower. Trên cơ sở này, khách hàng đã tin tưởng vay tiền mua nhà.

Song, theo đại diện ngân hàng ABBank chi nhánh TP HCM, phía ngân hàng ABBank có văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu Công ty này đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của pháp luật và ABBank.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được ABBank cấp bảo lãnh, Công ty Siêu Thành chưa đáp ứng các điều kiện, cũng như không thực hiện được cam kết với ABBank. Do đó, không đủ cơ sở để Ngân hàng phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà. Phía ngân hàng này cũng cho rằng mình là nạn nhân của công ty Siêu Thành.

Thực tế, đây không phải là hiện tượng lần đầu xuất hiện với các dự án "bán nhà trên giấy". Ghi nhận thực tế của phóng viên sau 5 năm có hiệu lực, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dù đã quy định rõ về yêu cầu bảo lãnh ngân hàng với dự án "bán nhà trên giấy", có rất nhiều dự án đã được mở bán nhưng có rất ít dự án được ngân hàng bảo lãnh một cách thực chất.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận rất ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách họ sẽ né đi để không phải trả bảo lãnh khoảng 2% mỗi năm cho ngân hàng.

Những góc khuất

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cũng cho rằng, mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các Ngân hàng chấp thuận việc phát hành Thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa Công văn hồi đáp của việc ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Trong khi đó, một trong những chiêu thức nữa của chủ đầu tư là khi tiến hành mở bán sản phẩm, chủ đầu tư và đơn vị môi giới thực hiện động tác ký kết với ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng. Bản chất, đó là hợp đồng tài trợ vốn chứ không phải ký hợp đồng bảo lãnh. Vì vậy, người mua nhà ở nhiều dự án hiện nay không nhận được chứng thư bảo lãnh theo quy định.

Hay thậm chí chủ đầu tư và ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Do đó đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.

"Thực tế quy định đã có nhưng luật lại chưa có quy định, chế tài xử phạt các doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện. Việc các chủ đầu tư chỉ cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng (cấp cho chủ đầu tư) là không đúng, khách hàng có thể gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp" - Luật sư Cường nhấn mạnh.