Bao giờ thị trường căn hộ sẽ có “đáy”?

Nhiều người vẫn kỳ vọng về “đáy" của bất động sản. Tuy nhiên, thị trường căn hộ sẽ không có vùng đáy khi giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung tắc nghẽn và chi phí đầu vào tăng cao.

Đó là nhận định của ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, khi trao đổi với CafeLand về diễn biến thị trường căn hộ thời gian tới.

Giai đoạn “hoang mang cục bộ” đã đi qua

Những tín hiệu tích cực từ vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý thông qua Nghị quyết 33 và Nghị định 08 mới được ban hành, cho thấy giai đoạn “hoang mang cục bộ” đã qua.

Thị trường đang đi vào giai đoạn sàng lọc và phân loại đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Đầu năm nay, nhiều chủ đầu tư đã phải rời cuộc chơi và cơ cấu lại. Nhưng ngược lại, vẫn có nhiều chủ đầu tư “tồn tại” được, nhờ năng lực quản trị và năng lực triển khai dự án.

Về phía các nhà đầu tư cá nhân, thay vì dành tiền gửi ngân hàng để sau 2-3 năm số tiền đó chỉ bằng số tiền trong một chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư, họ nắm bắt luôn “thời cơ” này. Vừa mua được sản phẩm tốt ở vùng giá tốt, vừa tạo ra dòng tiền ngay.

Theo khảo sát chuyên sâu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng ngành BĐS của OneHousing, nguồn vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, tuy nhiên nhà đầu tư ngày càng cẩn trọng hơn và chú trọng vào loại hình bất động sản có thể sinh dòng tiền.

Ông Trung cho rằng lực cầu trong thời gian tới sẽ tăng trở lại, tuy nhiên không đồng đều ở các phân khúc.

Đó là những người đang có nhu cầu nâng cấp nơi ở, từ nơi ở hiện tại, họ mong muốn tìm kiếm tổ ấm hiện đại hơn, đủ đầy hơn. Một số khác đang có dòng tiền gửi ngân hàng, họ muốn tách một phần dòng tiền ra để mua hoặc đầu tư.

Đừng tìm “đáy” của phân khúc chung cư

Theo ông Trung, những người trước đây chỉ có thói quen đầu tư, đầu cơ đang cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm những sản phẩm có khả năng đem lại dòng tiền ngay. Có nhiều nhà đầu tư bây giờ hướng từ nhà phố, đất nền để chuyển sang đầu tư căn hộ để thu về lợi nhuận tốt hơn từ cho thuê.

Những người có nhu cầu mua nhà để cho con cái mai sau (ra trường, kết hôn), mong muốn vừa tích sản, vừa cho thuê tạo ra dòng tiền.

Trong giai đoạn khó khăn này, để tạo thanh khoản cho sản phẩm, các chủ đầu tư đều triển khai những chương trình hỗ trợ khá hấp dẫn. Đó là lý do nhiều khách hàng không còn tập trung vào sản phẩm thổ cư hay những sản phẩm không được hỗ trợ lãi suất, vì phải bỏ “tiền tươi”. Họ chỉ tập trung vào những sản phẩm đang được hỗ trợ lãi suất, lãi suất thấp từ các chủ đầu tư uy tín và ngân hàng có tiềm lực mạnh.

Thông thường, nếu ai có dự định mua nhà, ít nhất vốn tự có của họ cũng nằm trong khoảng 20-30%. Khi kết thúc chương trình hỗ trợ lãi suất, dòng tiền của họ cũng đã ổn định hơn với 50%.

“Thị trường cũng có không ít các giải pháp tài chính ưu việt để giảm gánh nặng trả lãi cho người mua. Đây là thời điểm thích hợp để người mua vừa chọn được dự án tốt với vùng giá tốt nhất, vừa chọn được đòn bẩy tài chính phù hợp”, ông Trung cho biết.

Nhiều người vẫn kỳ vọng về “đáy" của bất động sản. Nhưng ông Trung cho rằng thị trường căn hộ sẽ không có vùng đáy khi giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung tắc nghẽn và chi phí đầu vào tăng cao. Đây cũng là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực có thể sinh dòng tiền.

Vùng giá tốt nhất, theo ông Trung, là lúc người mua chọn được sản phẩm chuẩn pháp lý, sinh được dòng tiền ngay và lựa chọn đòn bẩy tài chính tốt nhất.

“Quan điểm của giới đầu tư: cứ có lời là xuống tiền. Do đó, ở giai đoạn này, những sản phẩm nào phục vụ cho nhu cầu thật của xã hội, đáp ứng được phần lớn của tầng lớp trung lưu sẽ tiềm năng lớn. Nhìn từ Singapore, Thái Lan hay Hong Kong và Nhật Bản, xu hướng của họ cũng đã từng diễn ra giống hệt Việt Nam”, ông Trung nhận định.

Bất động sản tốt nhất là bất động sản được mua sớm nhất

Thời gian qua, Chính phủ đã tham gia vào quá trình phục hồi của thị trường bất động sản một cách rất quyết liệt. Đơn cử như sự ra đời của các Nghị định 08, Nghị quyết 33… đã giúp ngăn chặn nguy cơ sụp đổ domino của thị trường, từ đó mở ra một lối đi cho những chủ đầu tư và nhà đầu tư để đi tiếp.

Ngoài ra, chính sách còn tạo nền tảng vững chắc về mặt thể chế, pháp lý, cả vấn đề về dòng tiền cho nhà đầu tư cá nhân… Đó là những yếu tố nền tảng để tạo sự phát triển bền vững.

Hiện nay, ngân hàng nhà nước cũng đã hạ lãi suất điều hành, đó chính là bước tiền trạm cho việc giảm lãi suất huy động, lãi suất cho vay. Lãi suất huy động giảm đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay sẽ giảm.

“Đến thời điểm này, quyết định đầu tư hay không nên tùy thuộc vào tình hình tài chính của khách hàng và liệu họ có nhận được những hỗ trợ tốt nhất từ chính sách cho vay của ngân hàng hay không. Bất động sản tốt nhất là bất động sản được mua sớm nhất”, ông Trung nhấn mạnh.