Bảng giá đất sắp biến động chưa từng có – tín hiệu từ nhà điều hành

Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) vừa phát đi cảnh báo về những biến động lớn sắp tới trong bảng giá đất tại nhiều địa phương, dự báo sẽ tác động sâu rộng đến thị trường. Liệu đây có phải là bước ngoặt quan trọng, định hình lại bức tranh bất động sản, hay chỉ là những điều chỉnh cục bộ trước những thách thức đang chờ đợi?

Giá đất sắp bước vào chu kỳ điều chỉnh lớn, nhiều địa phương bị cảnh báo tụt hậu

Thông tin về đợt điều chỉnh mạnh bảng giá đất được Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) nêu trong báo cáo gửi Ban Chỉ đạo điều hành giá, liên quan đến tình hình biến động giá đất quý II/2025.

Theo cơ quan này, việc bãi bỏ khung giá đất và thay đổi phương pháp xây dựng bảng giá đã giúp công tác quản lý đất đai và vận hành thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn, phản ánh sát hơn với giá thị trường. Đồng thời, giá đất tiệm cận thực tế sẽ làm tăng thu ngân sách và tạo sự đồng thuận cao hơn từ người dân trong các trường hợp thu hồi đất.

Tuy nhiên, Cục Quản lý đất đai cũng thẳng thắn chỉ ra một thực trạng đáng lo ngại: trong quá trình triển khai bảng giá đất thời gian qua, nhiều địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động thị trường, dẫn đến việc bảng giá ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế. Sự chậm trễ này tạo độ vênh lớn, làm méo mó dữ liệu định giá và kéo theo hệ lụy về thuế, phí và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cục cảnh báo rằng trong thời gian tới, khi các địa phương đồng loạt ban hành bảng giá đất mới, mặt bằng giá sẽ có những biến động đáng kể. Do mỗi tỉnh, thành phố có mức điều chỉnh khác nhau, thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều tác động đa chiều.

Bảng giá đất là căn cứ để xác định giá bồi thường, tính thuế chuyển nhượng, thu tiền sử dụng đất, cũng như định mức lệ phí liên quan. Vì vậy, bất kỳ biến động nào trong bảng giá cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp.

Nhiều địa phương đã điều chỉnh mạnh: Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM ghi nhận mức tăng cao kỷ lục

Từ cuối năm 2024 đến nay, một số tỉnh, thành phố đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, ghi nhận mức tăng đột biến so với giai đoạn 2019. Tại Hà Nội, bảng giá mới có hiệu lực từ 20/12/2024 – 31/12/2025 cho thấy mức tăng gần gấp 3,7 lần tại nhiều tuyến phố quận Hoàn Kiếm (lên tới 695,3 triệu đồng/m²). Các tuyến phố ở quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ cũng tăng bình quân 225%, trong khi 5 quận còn lại như Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông… tăng quanh mức 210%.

Tại Đà Nẵng, bảng giá đất có hiệu lực từ 7/7 cho thấy mức điều chỉnh tăng mạnh nhất tại quận Ngũ Hành Sơn (172%), Cẩm Lệ (154%), các khu vực còn lại tăng 125–140%. Ở khu vực nông thôn Hòa Vang, đất ở tăng 170%, còn các tuyến đường chưa đặt tên tăng 126–160%.

TP HCM hiện cũng áp dụng bảng giá mới cho đến hết năm 2025, với mức tăng từ 4 đến 38 lần so với bảng cũ (chưa tính hệ số K). Tuy nhiên, bảng giá này vẫn thấp hơn giá thị trường từ 25–50%, tạo ra khoảng cách lớn trong định giá tài sản và nghĩa vụ tài chính đất đai.

Chênh lệch giá đất nông nghiệp – đất ở tạo gánh nặng tài chính

Một trong những bất cập nổi cộm được nhắc đến là mức giá đất nông nghiệp quá thấp, gây ra chi phí chuyển mục đích sử dụng đất rất lớn cho người dân. Tại TP HCM, giá đất nông nghiệp hiện dao động từ 400.000 – 810.000 đồng/m², trong khi giá đất ở thấp nhất là 2,3 triệu và cao nhất lên đến 687 triệu đồng/m².

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM vừa kiến nghị nâng giá đất nông nghiệp lên bằng 65–70% đất ở, nhằm giảm áp lực chi trả tiền sử dụng đất – đặc biệt với các hộ thu nhập trung bình và thấp. Với mức chênh lệch hiện tại, tiền sử dụng đất có thể tăng gấp 5–10 lần so với trước đây khi chuyển đổi mục đích, trở thành rào cản đáng kể trong quá trình hợp pháp hóa quyền sử dụng đất.

Chuẩn bị cho bảng giá đất mới từ năm 2026: Rà soát toàn diện và cảnh báo phản ứng xã hội

Cục Quản lý đất đai đã yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát bảng giá đất hiện hành theo Luật Đất đai 2013 để kịp điều chỉnh, đồng thời chuẩn bị điều kiện xây dựng bảng giá mới sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Cơ quan này lưu ý: quá trình điều chỉnh cần dựa trên phân tích thực địa, xác định khu vực – vị trí cụ thể với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc về giá và phản ứng xã hội. Đồng thời, việc lấy ý kiến từ các tổ chức, hiệp hội và người dân bị tác động phải được thực hiện bài bản nhằm bảo đảm tính minh bạch và đồng thuận trong quá trình thực thi chính sách