Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ được xây dựng như thế nào?

Bảng giá đất sẽ được xây dựng hằng năm và sẽ áp dụng từ 1-1-2026 là năm đầu tiên áp dụng bảng giá đất mới, các năm sau đó sẽ được chỉnh sửa, bổ sung để sát với thị trường.

Mới đây, Bộ Tư pháp đã tiếp nhận hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị định quy định về bảng giá đất. Theo đó, Luật Đất đai 2024 được thông qua với nhiều nội dung mới liên quan về giá đất như phương pháp xác định giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể...

Để cụ thể hoá các quy định này, đảm bảo việc triển khai đồng bộ, thống nhất và hiệu quả khi có hiệu lực thi hành thì việc ban hành Nghị định mới quy định về bảng giá đất là cấp thiết.

Bảng giá đất ban hành, điều chỉnh hằng năm để sát với thị trường

Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng và Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu.

Điều này dẫn tới khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng trong khi bảng giá đất xây dựng phải nằm trong khung giá đất và không linh hoạt đối với biến động của thị trường, bảng giá đất không được cập nhật đúng, đủ.

Nay theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được ban hành, điều chỉnh, sửa đổi hằng năm (thay vì ban hành bảng giá đất 5 năm/lần như hiện nay) sẽ giúp giá đất sát với thị trường

Cụ thể, tại Điều 14 dự thảo Nghị định quy định bảng giá đất lần đầu để công bố sẽ áp dụng từ 1-1-2026. Trong đó, khi thực hiện xây dựng bảng giá đất sẽ thu thập xác định từng loại đất vị trí đất tại từng xã, phường, thị trấn; xác định tổng số thửa đất, số thửa đất...

Sau khi thu thập thông thông, xây dựng hồ sơ, Sở TN&MT có trách nhiệm xây dựng Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh để lấy ý kiến góp ý trong thời gian 30 ngày.

Tiếp theo Sở TN&MT trình hồ sơ đến Hội đồng thẩm định bảng giá đất sau khi tổ chức tư vấn xác định giá đất hoàn thiện việc tiếp thu, giải trình trước ngày 15-10-2025. Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định bảng giá đất về Sở TN&MT trước ngày 1-11-2025.

Trước ngày 15-11-2025, Sở TN&MT phải tổ chức tư vấn xác định giá đất tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa theo ý kiến thẩm định để báo cáo UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quyết định thông qua và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Sau đó, hằng năm UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1-1 của năm đó. Bảng giá đất sau khi điều chỉnh có thể giữ nguyên (loại đất, vị trí đất, thửa đất thị trường không có biến động), điều chỉnh hoặc bổ sung.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định còn quy định cách xác định bảng giá đất theo vị trí; xác định bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Điều này sẽ giúp quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả hơn, đảm bảo sử dụng hợp lý, giúp Chính phủ định hình chính sách đô thị và phát triển đô thị một cách hợp lý, dựa trên nhu cầu và tiềm năng phát triển của từng khu vực.

Người sử dụng đất thì tiếp cận được các nguồn thông tin về thị trường bất động sản minh bạch, giúp tạo ra một cơ sở công bằng cho các cuộc đàm phán giữa người mua và người bán bất động sản, giúp họ đưa ra các quyết định mua bán có căn cứ và công bằng.

Dựa vào mục đích, đặc điểm của thửa đất để chọn phương pháp định giá

Về lựa chọn phương pháp định giá đất, dự thảo Nghị định nêu rõ sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được để tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp.

Việc quy định cụ thể phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể sẽ giảm thiểu sự tùy nghi trong việc lựa chọn phương pháp định giá đất làm tăng độ chính xác và phù hợp của phương giá giá đất, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân.

Dự thảo nghị định cũng quy định chi tiết trình tự, nội dung đối với từng phương pháp định giá đất: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

Ví dụ đối với phương pháp so sánh thì cần thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước và được thu thập từ các nguồn theo thứ tự ưu tiên: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, phỏng vấn người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng...

Đối với phương pháp thu nhập thì thông tin thu thập về thửa đất cần định giá, đối với đất phi nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 3 năm liên tục liền kề trước thời điểm định giá.

Trường hợp thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu ba thửa đất để so sánh;

Đối với đất nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn..

Chủ tịch UBND cấp huyện có quyền quyết định giá đất cụ thể

Luật Đất đai năm 2024 đã phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp huyện (quy định hiện này chỉ có UBND cấp tỉnh) tương ứng với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng của UBND cùng cấp. Việc này sẽ giúp cho đơn giản hóa thủ tục, tiến độ triển khai dự án, sử dụng đất của người dân được nhanh chóng.

Theo đó, giá đất cụ thể được quyết định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất....

Điều 38 của dự thảo đã quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể phải trải qua các bước như:(1) Cơ quản quản lý đất đai cùng cấp hoặc tổ chức định giá đất thu thập thông tin thửa đất để áp dụng phương pháp định giá đất; (2) Xây dựng dự thảo báo cáo thuyết minh về phương án giá đất, chứng thư định giá đất; (3) Xây dựng tờ trình phương án giá đất, văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất... (7) Chủ tịch UBND cấp huyện, tỉnh quyết định giá đất cụ thể.