Bảng giá đất mới sẽ là 'thuốc đặc trị' cho cơn sốt đất đấu giá?

Giá khởi điểm đất đấu giá quá thấp trong khi mức ăn chênh lợi nhuận cao khiến nhiều nhóm đầu cơ bất chấp hệ lụy để thực hiện những kế hoạch “lướt sóng”. Điều này đòi hỏi các địa phương cần sớm có bảng giá đất mới sát giá thị trường, nhằm giảm nhiệt cơn sốt đấu giá đất.

Phiên đấu giá gần nhất tại Hà Nội diễn ra trên địa bàn huyện Thanh Oai có mức giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m2, được cho là đã hạ nhiệt so với mức giá trúng lên tới hàng trăm triệu đồng/m2 của những đợt đấu giá trước. Nhưng, điểm chung là “căn bệnh” đầu cơ vẫn nhức nhối.

Trầm kha cơn sốt đấu giá

Cụ thể, hồi cuối tuần trước, sau gần 2 tháng tạm dừng để rà soát, kiểm tra, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá đất trở lại với tài sản đấu giá là 25 lô đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động. Lô có diện tích nhỏ nhất gần 84m2, lớn nhất hơn 143m2.

Giá khởi điểm các lô này chỉ từ 5,3 triệu đồng một m2, tương ứng tiền cọc 88-151 triệu đồng mỗi lô. Hình thức đấu nhiều vòng và cuộc đấu sẽ phải qua tối thiểu 6 vòng bắt buộc, với bước giá 5 triệu đồng mỗi m2. Phiên đấu giá ngã ngũ lúc chiều muộn cùng ngày với giá trúng cao nhất 90,3 triệu đồng/m2.

Đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, phiên đấu giá 25 lô đất tại huyện Thanh Oai (TP Hà Nội) có mức giá trúng của 2 lô đất cao nhất đạt 90,3 triệu đồng/m2, gấp 17 lần so với khởi điểm. Lô thấp nhất có mức giá 45,3 triệu đồng/m2, gấp 8,5 lần so với khởi điểm.

Điều đáng nói, ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc, nhiều lô đất được rao bán chênh từ 200 triệu đồng đến cả tỷ đồng/lô. Điển hình như trường hợp của ông Lương (tỉnh Phú Thọ) – người trúng lô đất có diện tích 157,19m2 với mức giá 45,3 triệu đồng/m2, tương đương hơn 7,1 tỷ đồng, không lâu sau phiên đấu giá đã rao bán chênh với giá 1 tỷ đồng.

Hay trường hợp bà Nguyễn Hài (huyện Thanh Oai, Hà Nội), người trúng đấu giá 3 lô đất với giá trúng là 55 triệu đồng/m2 có diện tích 143,2m2 tương đương 7,8 tỷ đồng/lô, cũng nhanh chóng đưa lô đất vào rổ hàng với giá chào bán chênh tới 800 triệu đồng/lô.

Không chỉ là các trường hợp cá biệt, trên các trang mua bán động sản cũng rầm rộ thông tin rao bán chênh đất trúng đấu giá của phiên đấu giá này với mức chênh trên 200 triệu đồng trở lên.

Chia sẻ với VnBusiness ở góc nhìn của môi giới, anh Thanh, một “thổ địa” trong giới mua bán đất nền ở Thanh Oai nhìn nhận, giá đất đấu giá hấp dẫn nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư lướt sóng là bởi hầu hết các lô đất có mức tiền cọc khá thấp, dao động từ 110 - 320 triệu đồng cho mỗi thửa.

“Mức đặt cọc thấp sẽ giúp các nhóm đầu cơ dễ dàng thực hiện kế hoạch “lướt sóng” của mình. Trong trường hợp xấu nhất, nếu lô đất không bán chênh được cho khách hàng, họ có thể bỏ cọc mà không bị thiệt hại quá nhiều”, anh Thanh phân tích.

Cần thiết có bảng giá mới

Những diễn biến từ thực tế cho thấy cần nhanh chóng có “thuốc đặc trị” để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ đất đấu giá, giảm hệ lụy xấu cho thị trường. Và một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia đưa ra là kịp thời điều chỉnh bảng giá đất sát hơn với giá thị trường.

Hiện tại, những “lỗ hổng” cơ chế, đặc biệt là tình trạng lỗi thời của bảng giá đất trước đây, kéo theo việc chưa kịp điều chỉnh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá khởi điểm thấp cùng quy định về tỷ lệ đặt cọc 20% khiến nhiều tay đầu cơ lão luyện chớp thời cơ, nộp hồ sơ đấu giá ồ ạt, theo phương châm “được ăn cả, ngã cũng mất chẳng đáng là bao”.

Thực tế là các cơ quan chức năng hiểu rất rõ “lỗ hổng” đang có, nhưng vì bảng giá đất cũ ở mức thấp khiến các địa phương gặp khó trong việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá đất.

Trước đòi hỏi từ thực tiễn, ông Nguyễn Minh Tấn, Phó giám đốc Sở TN&MT Hà Nội cho biết, cơ quan này sẽ căn cứ theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất để xây dựng bảng giá đất mới và nội dung này đang được thực hiện theo đúng quy trình của Luật Đất đai 2024.

Cũng phải nói thêm, bảng giá đất mới với mức giá cao hơn từ vài lần, đến vài chục lần, sẽ tạo gánh nặng cho không ít đối tượng chịu tác động. Đơn cử như mới đây, khi TP.HCM ban hành bảng giá đất mới, nhiều doanh nghiệp và cả người dân “kêu trời” vì bảng giá đất mới tăng quá mạnh.

Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới với giá được đánh giá là sát với thị trường giúp TP.HCM dễ dàng hơn trong việc xử lý dự án sau này, nhất là trong công tác xác định giá khởi điểm, hạn chế bất cập như đã từng diễn ra ở một số thương vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm cách đây hơn 2 năm. Bảng giá đất mới cũng góp phần ngăn chặn nạn phân lô bán nền tràn lan.

Những gì diễn ra tại TP.HCM sẽ có nhiều điểm tương đồng với tại Hà Nội. Vì vậy, việc các chuyên gia đề xuất sớm có bảng giá đất mới để giảm cơn sốt đấu giá tại các khu vực vùng ven Thủ đô là có cơ sở.

“Tỉ lệ tiền đặt cọc cao hơn chắc chắn sẽ khiến các tổ chức, cá nhân có ý định tham gia đấu giá rồi bỏ cọc chỉ để làm giá phải cân nhắc. Ngay cả khi các nhóm đầu cơ không “chùn tay”, thì với mức giá khởi điểm mới, khi người đấu giá bỏ cọc, Nhà nước sẽ có nguồn thu cao hơn để phục vụ mục tiêu an sinh xã hội”, một chuyên gia bày tỏ.