Bảng giá đất điều chỉnh ở TP HCM 'sẽ làm tăng giá bất động sản'

Bảng giá đất điều chỉnh không còn "tăng sốc" như dự thảo hồi tháng 7 nhưng vẫn sẽ làm thay đổi giá bất động sản, đặc biệt khu vực vùng ven TP HCM, theo chuyên gia.

UBND TP HCM vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm 2025. Theo đó, mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng mỗi m 2 thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ), cao nhất là 687,2 triệu đồng ở các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1).

So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá giảm bình quân 20-25% và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Tìm hiểu từ VnExpress cũng cho thấy, giá đất trong bảng điều chỉnh này đang thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường từ 25-50%.

Đánh giá về bảng giá đất điều chỉnh vừa được thông qua này, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Đại học Kinh tế TP HCM, cho rằng "không có quá nhiều thay đổi" so với dự thảo hồi tháng 7. Theo ông, khung giá vẫn tăng cao so với Quyết định 02/2020, vì vậy mức giảm 20-25% không đủ để tạo ra tác động mạnh.

Đặc biệt tỷ lệ giảm giữa các địa phương vùng ven không đồng đều và vẫn khá cao so với giá cũ. Cụ thể, giá đất điều chỉnh mới nhất của TP Thủ Đức vẫn cao hơn giá cũ 1,5-11 lần; huyện Củ Chi cao hơn 3-11 lần; Bình Chánh; Cần Giờ, Nhà Bè; Hóc Môn cao hơn từ 2-11 lần...

Theo đó, ông cho rằng bảng giá này sẽ tác động đến những người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhất là các huyện ngoại thành. Họ sẽ phải đóng tiền sử dụng, phí trước bạ... cao hơn nhiều. Ví dụ như nền đất 100 m2 trên đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) theo bảng giá mới sẽ có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 2,4 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên hơn 5 tỷ đồng.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, cho rằng với những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm, tầm ảnh hưởng không đáng kể, nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích đất.

Theo ông Kiên, giá đất nông nghiệp thấp hơn thị trường, chi phí chuyển đổi sang đất ở lại cao (gần bằng 40-80% giá thị trường). Người sở hữu đất nông nghiệp sẽ không có lợi trong trường hợp đền bù giải tỏa, thuế phí chuyển đổi cao nên không khác gì chủ đất tự mình mua lại một nửa miếng đất của mình.

Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.

"Những quan ngại trước đó về việc chi phí chuyển đổi, chuyển nhượng đất... vẫn sẽ diễn ra như dự đoán", TS Nghĩa nói.

Ở khía cạnh này, bản thân Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cũng thừa nhận việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn.

Theo đó, với người dân có đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển đổi được lên đất ở do vướng các quy hoạch hoặc các yếu tố khách quan, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, cho biết hiện tại Chính phủ đang xây dựng nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất, sử dụng đất. Khi góp ý, thành phố sẽ đưa nội dung trên vào để người dân thuộc trường hợp này không bị tác động nhiều, đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ.

Dưới góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cũng nhìn nhận mức giá mới giảm sốc hơn so với dự thảo hồi tháng 7. Nhiều vị trí khu vực, tuyến đường được tính toán lại theo giá bình quân hợp lý hơn. Và xét trên góc độ giao dịch thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), bảng giá đất mới sẽ không làm thay đổi quá nhiều giá trị của các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Tuy nhiên, với thị trường sơ cấp, giá đất tăng làm thuế, chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... tăng sẽ kéo giá thành bất động sản buộc phải điều chỉnh.

Ngoài ra, ông không loại trừ tình trạng người sở hữu nhà đất "ăn theo" đà tăng giá của các loại hình bất động sản như chung cư, nhà phố, đất nông nghiệp, đất nền, để điều chỉnh giá bán thứ cấp gây tình trạng sốt nóng cục bộ ở vài phân khúc.

"Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư tăng cao có thể là cơ hội để những người giữ quỹ đất thổi giá nếu nhà nước không có biện pháp ghìm cương", ông Tuấn lo ngại.

Dẫu vậy, các chuyên gia cho rằng việc kỳ vọng bảng giá đất điều chỉnh về tương đương hay chỉ tăng nhẹ so với bảng giá từ năm 2020 là rất khó. Về bản chất giá đất được đưa ra theo Quyết định 02 đã không còn sát với thị trường, thậm chí bảng giá mới hiện nay cũng chỉ phản ánh được khoảng 50-70% giá trị giao dịch thực tế.

"Bảng giá này sẽ là bước đệm để từ năm 2026, TP HCM ban hành giá đất mới theo đúng quy định của Luật Đất đai. Điều này sẽ giúp giảm sốc cho người dân", TS Nghĩa nói.

Bất động sản khu Nam TP HCM, đoạn qua huyện Nhà Bè, tháng 7/2024. Ảnh: Quỳnh Trần

Điểm tích cực về bảng giá đất cũng được các chuyên gia đồng tình là việc điều chỉnh, áp dụng sớm là cần thiết và giúp cho thị trường minh bạch, ổn định, giải quyết những vướng mắc tồn đọng. Điều này đồng thời thay đổi thói quen bán nhà "hai giá" tồn tại nhiều năm qua, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng khi tính thuế và làm thất thu ngân sách nhà nước.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cũng nói trong họp báo hôm qua rằng, khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ được công khai, minh bạch, công bằng. Ngoài ra, các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai cũng tăng lên, góp phần răn đe, làm trong sạch, lành mạnh thị trường bất động sản.

Với người có đất bị thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ minh bạch và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất. "Điều này có tác động tích cực đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng", ông Thắng nói.

Ngoài ra, theo ông, phí chuyển đổi đất nông nghiệp tăng giúp giảm rất nhiều hoạt động đầu cơ loại hình này chờ chuyển đổi lên đất ở kiếm lời. Nhà nước hay chủ đầu tư khi cần thu hồi đất làm dự án sẽ thuận lợi hơn, vì đất nông nghiệp chưa chuyển đổi lên đất ở sẽ dễ đàm phán đền bù hơn so với đất ở.

Bảng giá đất điều chỉnh lần này do UBND TP HCM ban hành, không thông qua HĐND thành phố. Từ đầu năm 2026, thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất hằng năm chung theo Luật đất đai. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, bảng giá điều chỉnh được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố, trong đó có dữ liệu của 133 quyết định phê duyệt giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư, với 1.293 khu vực, vị trí đất đã được duyệt giá đất. 96.330 giao dịch thành công theo dữ liệu liên thông của cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế để phân vùng giá trị.

Mức giá điều chỉnh cũng được đơn vị tư vấn và ngành chức năng kết hợp thêm thông tin khác để tham khảo, kiểm tra đối chiếu như cơ sở dữ liệu giá đất trước đây kèm hệ số giá tối thiểu, tối đa quy định về điều chỉnh giá để bồi thường cho người dân và ý kiến của xã, phường, quận, huyện, TP Thủ Đức.