Bảng giá đất: Biến động bao nhiêu thì điều chỉnh, có nên khống chế mức tối đa?

"Mức biến động bao nhiêu thì điều chỉnh, và tổng điều chỉnh tăng nếu có thì nên khống chế tối đa bao nhiêu, như vậy người ta mới tính toán phương án đầu tư, vòng đời dự án”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh.

Bảng giá đất hàng năm, liệu có khả thi?

Chiều 11/5, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà, đến nay đã có hơn 12,1 triệu lượt ý kiến, các nội dung được quan tâm tập trung góp ý là: bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng; tài chính đất đai, giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...

Về bảng giá đất, dự thảo luật quy định được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Chính phủ cho biết, qua tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013, cho thấy việc ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, điều chỉnh khi có biến động 20% rất ít địa phương thực hiện được, làm cho bảng giá đất chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà tại phiên họp

Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định: "Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường". Để bảo đảm quy định này có tính khả thi, dự thảo luật đã bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025.

"Các địa phương có thời gian từ khi luật có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2025, đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của luật; đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hàng năm tiếp theo được hướng dẫn cụ thể theo hướng những khu vực, loại đất có biến động thì mới phải cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường", Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà lý giải.

Tuy nhiên, qua thẩm tra, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, dự thảo luật quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai.

Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ và đánh giá tác động cụ thể, nhất là tính khả thi của quy định, trong đó đề nghị đánh giá tác động KTXH đến các đối tượng khác nhau nếu có sự thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất. Đồng thời, làm rõ "giá đất" hay "giá quyền sử dụng đất"; mối quan hệ giữa "giá đất" và "bảng giá đất". Quy định rõ ràng "các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất".

Thảo luận tại phiên họp, Chủ nhiệm Uỷ ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy đánh giá, đây là dự án đồ sộ, nhiều vấn đề khó. Theo đó, qua tiếp xúc cử tri, nhiều cử tri có ý kiến về việc xây dựng bảng giá đất hàng năm.

"Thực tiễn ở địa phương, việc xây dựng bảng giá đất rất công phu, mất thời gian, nếu quy định vậy có khả thi không, có sinh ra quá nhiều thủ tục phức tạp ở thực tiễn hay không?", ông băn khoăn, liệu có phương án thời gian dài hơn không, hay khi thay đổi thì tính lại.

Đầu vào cao quá dễ dẫn đến thua lỗ

Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, hiện nay người dân và doanh nghiệp rất quan tâm đến việc tính tiền thu sử dụng đất hàng năm, điều chỉnh khi có biến động. Khi đầu tư người ta phải có thông số rất đầy đủ đầu vào, đầu ra, để quyết định dự án, tính hiệu quả vòng đời dự án. Trong khi đó, việc điều chỉnh có năm biến động tăng, có năm biến động giảm, nhưng trong mức biến động ở mức nào thì sẽ điều chỉnh?

“Nhiều doanh nghiệp và người dân tổng hợp phản ánh, mong muốn có mức tối đa có được không? Ví dụ, có thể điều chỉnh nhưng trong 5 năm không được vượt quá mức bao nhiêu đấy? Nếu không nhiều dự án sẽ lâm vào tình trạng phá sản. Vì lúc chi phí đầu vào người ta không lường hết được”, Chủ tịch Quốc hội cho hay.

Cũng theo ông, nếu chi phí đầu vào cao quá, người ta phải bổ sung vào chi phí tài chính doanh nghiệp, chi phí sử dụng đất, trong khi đầu ra vẫn thế, lập tức dẫn đến thua lỗ. Đáng lưu ý, điều này còn dẫn đến hệ quả, tác động ngược đến thu ngân sách và lợi ích của nền kinh tế, vì thu được chỗ này thì chỗ khác lại mất.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng, một số nội dung đã được thiết kế, song cần rà soát lại cho chặt chẽ, vì đây là mối quan tâm lớn của doanh nghiệp và người dân, cũng liên quan đến chi phí của nền kinh tế, chứ không chỉ đơn thuần của một doanh nghiệp.

“Biến động bao nhiêu thì điều chỉnh, và tổng điều chỉnh tăng nếu có thì nên khống chế tối đa bao nhiêu, như vậy người ta mới tính toán phương án đầu tư, vòng đời dự án”, ông Vương Đình Huệ nhấn mạnh, cần “van” điều tiết làm sao để hài hoà lợi ích nhà nước, người dân, doanh nghiệp.