Bán nhà ở xã hội 'ăn chênh' tiền tỷ

"Cơn khát nhà ở" lên tới đỉnh điểm khiến loại hình nhà ở xã hội cũng trở thành “miếng bánh” cho không ít nhà đầu tư, môi giới. Ở nhiều dự án, dù chưa hết thời gian quy định, các căn hộ đã được rao bán với giá chênh từ vài trăm đến cả tỷ đồng.

Những người quan tâm hẳn chưa quên vào cuối tháng 3 năm ngoái, khi dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký, giá bán được công bố là... gần 20 triệu đồng/m2 - con số đủ gây “sốc” cho những người có thu nhập thấp và trung bình.

Giá leo thang

Sau hơn một năm, những người từng bất ngờ với mức giá mở bán cao nhất gần 20 triệu đồng/m2 của dự án này có thể sẽ phải chuyển sang "choáng váng", bởi mức giá hiện tại được nhiều môi giới rao bán lên tới 40-42 triệu đồng/m2, tức tăng gấp 2-2,5 lần giá mua vào.

Môi giới tên Bình cho hay, văn phòng anh đang được một số chủ nhà gửi bán lại. “Khách không có nhu cầu sử dụng nên bán. Diện tích từ 69,9 - 76,8 m2, giá hữu nghị, pháp lý đầy đủ”, anh Bình nói.

Với mức giá rao bán tăng thêm 20-22 triệu đồng/m2, thì với căn nhỏ nhất ở dự án NHS Trung Văn là 69,9 m2, số tiền chênh lên tới trên dưới 1,3 tỷ đồng - mức siêu lợi nhuận cho hơn một năm đầu tư.

Thực tế, ngay từ giữa năm 2023, khi dự án này chính thức mở bán, thu hút hàng nghìn người đến bốc thăm, xếp hàng để tranh suất mua với tỷ lệ “1 chọi 9”, đã xuất hiện tình trạng môi giới chào "chênh" lên với mức giá 200 - 500 triệu đồng/căn với cam kết “bao pháp lý”.

Không riêng gì NHS Trung Văn, hầu hết các dự án nhà ở xã hội tại các thành phố lớn đang tăng giá rất nhanh. Đơn cử như tại dự án nhà ở xã hội Ecohome (Bắc Từ Liêm, Hà Nội), anh Lâm chủ 1 căn hộ đang gửi bán lại và được môi giới báo giá 40-45 triệu đồng/m2.

“Tôi mua vào căn này cách đây khoảng 3 năm, giá 25 triệu đồng/m2, khi gửi bán lại cũng kỳ vọng giá sẽ tăng nhưng không ngờ môi giới lại tư vấn rao giá cao thế. Tôi cũng băn khoăn nhưng chẳng mất gì nên đồng ý, cứ đợi một thời gian, nếu không bán được thì mình giảm xuống”, anh Lâm nói.

Được biết, nhà ở xã hội Ecohome được bàn giao vào năm 2020, giá bán của chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2. Như vậy, giá căn hộ tại đây hiện đã tăng gấp 2,7 lần so với giá mở bán.

Đầy rẫy rủi ro

Tương tự, thời gian qua, dự án nhà ở xã hội tại ô đất NO1 thuộc dự án Khu đô thị mới Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, được UBND TP Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư, cũng đang gây chú ý. Dự án có diện tích 9.305m2, với chiều cao là 25 tầng, 1 tầng hầm.

Hiện nay, liên danh chủ đầu tư đang thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án để sớm khởi công theo quy định của pháp luật. Vì vậy, dự án chưa đủ điều kiện để mở bán.

Tuy nhiên, không ít môi giới bất động sản đã chào mời khách hàng mua căn hộ tại dự án theo nhiều hình thức khác nhau để ăn tiền “chênh” từ 500 triệu đến cả tỷ đồng.

Chia sẻ với báo giới, ông Trần Mạnh Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án nhà ở xã hội NO1, khẳng định công ty không liên kết với bất kỳ văn phòng hay sàn bất động sản nào, tất cả những hành vi mua bán, chuyển nhượng tại thời điểm này đều vi phạm các quy định của pháp luật vì bản thân dự án đến nay mới đang hoàn tất các thủ tục đầu tư xây dựng.

Có thể nói, sự leo thang của giá nhà ở xã hội đang đẩy không ít người mua nhà ở thực rơi vào thế khó. Nhưng không chỉ về giá, những rủi ro về pháp lý cũng đang rình rập khách hàng trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn”, môi giới và giới đầu cơ đang bất chấp quy định để trục lợi.

Thực tế cho thấy, việc trục lợi từ chính sách phát triển nhà ở xã hội là câu chuyện không còn mới, nhưng hành vi này ngày càng tinh vi hơn. Trong đó, nổi bật nhất là việc mua bán sai đối tượng, bán chênh lệch ngoài hợp đồng hoặc chia ra làm 2 hợp đồng để thu tiền.

Theo các chuyên gia, hầu hết các dự án nhà ở xã hội hiện tại thường có xu hướng bán chênh do bị khống chế biên lợi nhuận. Để lách luật, có hiện tượng một số chủ đầu tư sẽ chuyển cho các đơn vị môi giới bán ra với các khoản tiền chênh từ 100 - 300 triệu, chi phí này thường được hợp thức hóa bằng một hợp đồng trả phí tư vấn, hoặc hợp đồng vay vốn.

Những trường hợp giao dịch như trên cũng dễ dẫn đến nguy cơ nhà ở xã hội bán sai đối tượng. Khi đó, người mua và người bán đều có thể gặp rủi ro khi thanh tra xây dựng vào cuộc phát hiện xử lý.

Vì vậy, các cơ quan chức năng cần có giải pháp siết chặt các khâu từ xét duyệt đối tượng hưởng thụ, phân phối sơ cấp và phân phối thứ cấp, ngăn chặn hành vi đầu cơ, trục lợi từ các đối tượng bất chính, quản lý hoạt động môi giới… để nhà ở xã hội đến đúng người cần, với mức giá hợp lý và đúng quy định.

“Cần tăng cường thông tin để người dân nắm rõ về đối tượng được mua, giá bán, phương thức bán… tại các dự án nhà ở xã hội. Cắt bỏ các khâu trung gian, ngăn chặn tình trạng “móc ngoặc” giữa chủ đầu tư và sàn môi giới, nâng cao vai trò quản lý của địa phương…, từ đó bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Bản thân người mua nhà khi thấy phí phát sinh cao cũng cần đến ngay cơ quan chức năng để được tư vấn”, một chuyên gia khuyến nghị.