Bán nhà đất dạng Alibaba rầm rộ tái xuất ở Long An

Khu đất được gắn mác “Dự án đất nền nhà phố Mỹ Hạnh Nam” (do công ty House Land giao dịch) với giá chỉ 320 triệu đồng/nền hoặc 760 triệu đồng mỗi căn nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Đất nền và nhà phố giá rẻ chưa từng có

Thời gian qua, môi giới rầm rộ tung ra thị trường thông tin về một khu nhà ở được gắn mác “Dự án đất nền nhà phố Mỹ Hạnh Nam” thuộc địa bàn xã Mỹ Hạnh Nam, Huyện Đức Hòa, Long An (hay còn có tên gọi khác là King Golden 2). Theo thông tin từ sales, đây là dự án đất nền nhà phố rẻ nhất ở Long An tại thời điểm này. Khách mua đất nền được quyền chọn diện tích với giá chỉ từ 320 triệu đồng/nền. Nếu khách có nhu cầu xây nhà trên các nền này, trong điều kiện nhà cao không quá 15m, sẽ không cần phải xin giấy phép xây dựng.

Cụ thể, các lô đất rao bán có giá từ 320 triệu đồng/m2 có diện tích từ 32m2. Những lô đất có diện tích lớn hơn (khoảng 48m2) có giá dao động từ 570 triệu đồng/m2. Trường hợp khách mua nhà để ở thì sẽ thanh toán tiếp theo tiến độ xây nhà. Mỗi căn nhà hoàn thiện sẽ có giá chỉ từ 760 triệu đồng/căn.

Môi giới khẳng định dự án được xây dựng trên đất ở 100% và khách hàng được sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, do diện tích phân lô dưới 72m2 quá nhỏ nên không thể tách sổ riêng, nên khách hàng vẫn được ghi tên lên sổ chung của toàn khu đất để được đảm bảo về quyền lợi

Nội dung quảng cáo có tên gọi “Dự án đất nền nhà phố Mỹ Hạnh Nam” hay còn gọi là King Golden 2, song qua tìm hiểu, khu đất trên không phải là dự án mà chỉ được hợp thửa từ 8 lô đất riêng lẻ nằm tại Ấp mới 2, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, Long An. Mỗi lô đều do các cá nhân riêng lẻ đứng tên.

Khu đất hiện vẫn chưa được hoàn thành các thủ tục đăng bộ sang tên trên sổ đỏ để hợp nhất. Sales cho biết do quy trình đăng bộ, sang tên kéo dài nên công ty vẫn đang trong thời gian chờ đợi sổ tổng của dự án.

Như vậy, trên thực tế khu đất vẫn là đất của các cá nhân nhưng lại được rao bán dưới cái “mác” “Dự án đất nền nhà phố” để thu hút khách hàng. Theo các bài quảng cáo, hiện khu đất đã được phân nhỏ thành 46 lô.

Mua bán qua giấy tay, hoàn toàn không có giá trị pháp lý

Như đã nói ở phần trên, khu nhà được rao bán giá chỉ từ 760 triệu đồng/căn là do công ty TNHH Đầu tư và Phát triển House Land (có địa chỉ tại số 436 Lê Thị Riêng, Phường Thới An, Quận 12, TP.HCM) xây dựng kiêm phân phối. Đại diện pháp nhân đứng ra ký kết các hợp đồng giao dịch, mua bán với khách hàng là ông Nguyễn Trường Sơn, Tổng giám đốc công ty.

Khách hàng mua nhà sẽ thanh toán 50% giá trị hợp đồng khi ký “Hợp đồng mua bán nhà ở liền kề và nhượng quyền đồng sở hữu” với đại diện công ty. Phần tiền còn lại sẽ thanh toán theo tiến độ cho đến khi nhận nhà.

Để thu hút khách hàng, nhân viên môi giới luôn tìm mọi cách thuyết phục theo kiểu: “Anh chị cứ yên tâm mua đi, nếu mua xong mà không muốn sử dụng thì cứ gửi cho bên em để bán lại. Sau 60 ngày nếu không bán được, công ty sẽ cam kết mua lại với mức tiền lãi từ 50 triệu, 80 triệu hoặc 100 triệu đồng tùy vào giá trị của nền đất mà anh chị đã mua. Anh chị mua giá trị càng cao thì cam kết trả tiền lãi nhiều hơn”.

Những lời “cam đoan” của môi giới khiến không ít khách hàng cảm thấy khá yên tâm, tuy nhiên theo phân tích của Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, các loại hợp đồng mà phía Công ty House Land soạn thảo cho khách hàng như trên không khác gì hình thức mua bán qua giấy tay, hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Người mua thường là dân lao động nên họ chỉ nhìn vào dấu mộc đỏ của công ty thì tin tưởng trao tiền nhưng trên thực tế hình thức mua bán này không được pháp luật bảo hộ.

Theo ông Phượng, đây là đất cá nhân nên muốn bán thì chỉ được bán đất chứ không bán nhà dưới dạng “nhà ở hình thành trong tương lai”. Trong trường hợp muốn bán nhà, bắt buộc chủ đất (người có tên chủ quyền sở hữu) phải xây nhà hoàn thiện, cập nhật tài sản trên đất vào sổ rồi mới được chuyển quyền sở hữu cho người khác. Hiện tại, người bán vẫn chưa phải là chủ đất nên mọi giao dịch đều không có giá trị pháp lý.

“Nếu người bán không phải chủ đất, cũng không chứng minh được chủ đất cho phép bán thì tương tự như khi chúng ta dẫn một người đi xem nhà của hàng xóm rồi nói đó là nhà mình và tự ý ký một loại hợp đồng không có giá trị pháp lý để giao dịch. Đây cũng tương tự như Alibaba, chỉ khác ở chỗ là họ làm thật, bán đất ở thật chứ không phải đất nông nghiệp. Về nguyên tắc, đất của ai thì người đó bán, chủ đất chưa được quyền sở hữu thì không được phép bán.

Trong trường hợp tách thửa để bán thì chỉ được bán đất nền chứ không phải xây thêm nhà để bán. Tài sản là đất ở thì chủ đất phải có sổ riêng tổng thể rồi mới được phép giao dịch. Trong trường hợp vẫn chưa cập nhật biến động quyền sử dụng đất thì không được phép xây nhà hay thi công bất cứ thứ gì. Còn nếu đây là do cá nhân phân lô thì phải hoàn thành hạ tầng, ra sổ xong mới được phép xây dựng. Đây là hình thức mua bán trái pháp luật và cần phải được ngăn chặn để tránh các rủi ro về sau”, Luật sư Phượng nói.