Bàn luận về giá Bất động sản Việt Nam cao hay thấp

1. Tại sự kiện ngồi ghế nóng với tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu (chuyên gia kinh tế hàng đầu) trên kênh Địa Ốc Info Land tuần trước, chương trình này sẽ phát sóng tuần sau tôi và anh Hiếu có bàn luận về giá bất động sản Việt Nam hiện nay.

Chúng tôi đều thống nhất giá bất động sản Việt Nam hiện nay cao so với thu nhập người dân, đây cũng là nhận định chung của nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản khác.

Tuy nhiên quan điểm của cá nhân của tôi có một chút khác biệt là giá bất động sản Việt Nam hiện nay chỉ là khá cao so với thu nhập người dân hiện nay chứ chưa phải mức cao.

Tôi cũng chỉ ra hai vấn đề: Thu nhập người dân Việt Nam hiện nay thống kê chưa chuẩn vì lương danh nghĩa và thu nhập thực tế khác nhau do chúng ta chưa minh bạch hoàn toàn tài chính và chưa thanh toán 100% qua tài khoản dù việc này đang dần phổ biến; con người Việt Nam có tính tiết kiệm, lo cho con cháu vì vậy hầu hết người dân Việt Nam độ tuổi trước 40 đều có nhà ở đối với đô thị, trước 35 tuổi đối với nông thôn, tức lao động 10-15 năm là đã có tiền mua nhà ở.

Hiện nay người giàu ngày càng trẻ vì nền kinh tế mở, áp dụng công nghệ thông tin vào làm ăn kinh doanh, thời gian mua nhà thu hẹp lại đối với những người chăm chỉ, năng động, quyết tâm.

Chính phủ Việt Nam đang rất quan tâm đến chính sách nhà ở cho người dân, vì vậy nhà ở công nhân và nhà ở xã hội là công cụ đảm bảo giấc mơ nhà ở cho người thu nhập thấp trở thành hiện thực.

2. Liệu giá nhà, đất sắp tới có giảm

Thuế, nhân công, vật liệu xây dựng, lãi vay, giải phóng mặt bằng, là 5 yếu tố cấu thành vào giá bán.

Thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất các chủ đầu tư phải chịu, đặc biệt thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng hàng năm.

Vật liệu xây dựng tăng nhanh, tăng khoảng 30% trong mấy năm qua.

Nhân công ngày càng cao do lạm phát.

Lãi vay: Năm 2022 - 2023 là 2 năm kinh hoàng của các chủ doanh nghiệp và nhà đầu tư về lãi vay, nhất bất động sản, lãi vay tới 15/năm.

Chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng tăng và sẽ tăng rất cao sau luật đất đai mới thông qua.

Và thủ tục đầu tư chậm, khó khăn, dự án kéo dài, lãi vốn cao cũng khiến giá bất động sản tăng cao.

Chỉ duy nhất 1 yếu tố khiến giá bất động sản giảm đôi chút hiện nay trong ngắn hạn là kỳ vọng lợi nhuận giảm do áp lực trái phiếu, lãi vay, dòng tiền nên chủ đầu tư cần bán nhanh, bán gấp và đây cũng là cơ hội của người mua nhà, nhà đầu tư mua bất động sản giá rẻ.

Chốt lại khi tất cả các yếu tố đầu vào bất động sản còn tăng thì giá sẽ không giảm, nếu có giảm thì ngắn hạn và giảm một ngưỡng nhất định.