Băn khoăn sau thương vụ chuyển đổi đất tại Dự án Thái Hưng Eco City

Mặc dù UBND tỉnh Thái Nguyên đã có báo cáo nêu rõ, việc đề nghị hủy kết quả bán đấu giá, dừng thực hiện Dự án Khu đô thị mới Thái Hưng Eco City do Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng (Công ty Thái Hưng) làm chủ đầu tư là không có cơ sở, tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được làm rõ.

Cụ thể, vấn đề nằm ở Quyết định số 2448/QĐ-UBND ngày 23/9/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc thu hồi đất của Công ty cổ phần Luyện cán thép Gia Sàng, cho Công ty Thái Hưng thuê đất để sử dụng vào mục đích xây dựng Nhà máy luyện cán thép và sân thể thao tại phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên.

Theo báo cáo số 17/BC-UBND ngày 30/1/2019, UBND tỉnh Thái Nguyên cho biết, quyết định này là nhằm thực hiện các quy định pháp luật về bán tài sản gắn liền với đất thuê, không căn cứ vào Hợp đồng bán đấu giá tài sản.

Theo đó, quy định tại Khoản 5, Điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ nêu rõ, trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán tài sản gắn liền với đất thuê, không quy định phải có văn bản trả đất, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được tiếp tục thuê đất và thông báo về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất với người bán, người góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

Do đó, UBND tỉnh Thái Nguyên khẳng định: “Văn bản số 180/CV-GSS do ông Bùi Long Xuyên (Tổng giám đốc Công ty cổ phần Luyện cán thép Gia Sàng) gửi UBND tỉnh Thái Nguyên trả lại đất, không làm ảnh hưởng đến nội dung của Quyết định thu hồi đất, cho thuê đất của UBND tỉnh”.

Về nội dung bà Vũ Thị Kiều Oanh, trú tại Tổ 14, phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên dừng ngay việc thực hiện Dự án Thái Hưng Eco City, cơ quan này cho rằng, Dự án thực hiện theo các quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng và hiện nay đã hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đang thực hiện giai đoạn đầu tư theo tiến độ dự án.

Báo cáo của UBND tỉnh khẳng định, Dự án Khu đô thị mới Thái Hưng Eco City do Công ty Thái Hưng đề xuất thực hiện được Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trình UBND tỉnh tại tờ trình số 2719/TTr-SKHĐT ngày 26/10/2017; dự án đã được Bộ Xây dựng cho ý kiến về việc chấp thuận đầu tư tại Văn bản số 1228/BXD-PTĐT ngày 25/5/2018; theo Điều chỉnh quy hoạch chung TP. Thái Nguyên đến năm 2035 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2486/QĐ-TTg ngày 20/12/2016, khu đất thực hiện dự án của Công ty Thái Hưng được quy hoạch là đất hỗn hợp (xây dựng công trình dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà ở).

Do đó, đồ án Quy hoạch chi tiết dự án Khu tổ hợp thương mại dịch vụ, trường học và nhà ở Gia Sàng (Thái Hưng Eco City) được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 4060/QĐ-UBND ngày 27.12.2017 phù hợp với quy hoạch chung TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2035.

Cũng theo báo cáo, Dự án Thái Hưng Eco City phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của TP. Thái Nguyên; kế hoạch sử dụng đất hằng năm của dự án đã được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt tại Quyết định số 878/QĐ-UBND ngày 3/4/2018. Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có ý kiến về việc chuyển mục đích sử dụng đất và UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 3216/QĐ-UBND là đúng với quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013; Điểm 30 điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Như vậy, việc bà Vũ Thị Kiều Oanh đề nghị hủy kết quả bán đấu giá, dừng thực hiện Dự án và khiếu nại Quyết định số 2448/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên là không có cơ sở.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, mặc dù báo cáo của UBND tỉnh Thái Nguyên đã đưa ra khá nhiều lập luận để khẳng định việc khiếu nại Quyết định số 2448/QĐ-UBND ngày 23/9/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên của bà Vũ Thị Kiều Oanh là không có căn cứ, nhưng nội dung đưa ra thực tế chưa rõ ràng và có thể gây nhầm lẫn, chưa tách biệt để thể hiện rõ những điểm then chốt của vụ việc.

Cụ thể, nếu việc đấu giá tài sản gắn liền với đất thực hiện đúng quy định về đấu giá thì Công ty Thái Hưng là người sẽ tiếp tục được sử dụng đất (đất thuê phục vụ sản xuất ban đầu của Công ty Gia Sàng) theo hợp đồng thuê mới theo quy định Khoản 5, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Tuy nhiên, ông Phượng cho rằng, với việc các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án từ đất nhà máy sang đất hỗn hợp (xây dựng công trình dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà ở) mà không qua đấu giá là không đúng với quy định tại Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai 2013 (đúng ra là việc giao đất và cho thuê đất không đúng loại đất và hình thức sử dụng ban đầu của Công ty Gia Sàng là bắt buộc phải thông qua đấu giá).

Thứ nhất, mặc dù có liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng giữa “đấu giá” tài sản khi thi hành án theo Luật Đấu giá tài sản hoàn toàn khác với việc “đấu giá” khi giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án theo Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, coi việc “chuyển mục đích sử dụng đất” để thay thế cho việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá tại Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai 2013 là không chính xác. Việc “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ áp dụng đối với dự án mà chủ đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc tự thỏa thuận giải phóng mặt bằng với người sử dụng đất theo giá thị trường như chủ đầu tư nhận chuyển nhượng của người dân.

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, điều này cũng xảy ra tương tự như ở nhiều doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất lớn, sau khi cổ phần hóa thì hoạt động thua lỗ… và các nhà đầu tư dễ dàng thâu tóm doanh nghiệp thông qua đó thâu tóm quỹ đất này làm dự án thương mại dịch vụ hoặc nhà ở.

Do đó, trong vụ việc này có dấu hiệu của việc thực hiện không đúng quy định Luật Đất đai (không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất) nên các cơ quan nhà nước cần phải x xét và đánh giá đúng vấn đề để tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, vì khoản chênh lệch giữa tính “chuyển mục đích sử dụng đất” theo giá đất cụ thể và “đấu giá’ trong giao đất, cho thuê đất là rất lớn.