Băn khoăn quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư

Căn hộ chung cư là khối tài sản rất lớn của một gia đình, nhà nước không nên chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản, lạnh lùng mà cần phải hợp tình, hợp lý

Chiều 7-3, Ban thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã tổ chức Hội nghị phản biện xã hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ông Đỗ Văn Chiến, Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam và ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, chủ trì hội nghị.

Nhà tái định cư ít nhất bằng nơi ở cũ

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), GS-TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật - Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, bày tỏ quan tâm đến việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Theo ông Đường, pháp luật về nhà ở không có quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư nên chủ sở hữu cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, do đó không thực hiện việc di dời để phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Điều này dẫn đến việc giải tỏa, tháo dỡ chung cư cũ ở một số thành phố lớn gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, căn cứ thực tiễn này để đưa ra quy định chấm dứt quyền sở hữu hợp pháp nhà chung cư là không xác đáng và thiếu cơ sở.

Theo GS-TS Trần Ngọc Đường, không thể đánh đồng nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn với nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào giai đoạn nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở.

"Người dân không phải không muốn đi vì cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn mà bởi chính sách chưa hợp lý. Nhà chung cư là khối tài sản rất lớn của một gia đình, lẽ nào nhà nước đưa ra quy định chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản, lạnh lùng như vậy?" - GS-TS Trần Ngọc Đường đặt vấn đề.

Đề cập quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ, ông Trần Ngọc Đường nhìn nhận nội dung này thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý. Bởi lẽ, nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thị trường mua bán căn hộ chung cư sẽ kém sôi động, đi ngược với xu hướng của thế giới.

Ông Đường góp ý việc tiến hành phá dỡ nhà chung cư cần được xem xét một cách toàn diện, hài hòa giữa lợi ích của nhà nước với việc bảo vệ quyền sở hữu cho người dân. Chẳng hạn, có thể phân loại nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá phù hợp.

Ông Đỗ Duy Thường, Phó Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật, đề nghị không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong trường hợp nhà chung cư bị tháo dỡ hoặc hủy bỏ, cần có chính sách rõ ràng về việc đóng góp kinh phí phá dỡ, xây dựng lại trên cơ sở quy định của pháp luật và thảo luận dân chủ với cư dân. Ngoài ra, cần có chính sách tái định cư phù hợp với quy định của pháp luật trong trường hợp không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư, bảo đảm ít nhất bằng nơi ở cũ hoặc tốt hơn.

Lo giá nhà tăng khi giao dịch qua sàn

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, một số loại hợp đồng, chẳng hạn hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư, bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, quy định này chuyển một số công việc hiện do văn phòng công chứng thực hiện sang sàn giao dịch. Như vậy, dự thảo gỡ ở đầu này (văn phòng công chứng) song siết ở đầu khác (sàn giao dịch bất động sản).

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho biết mức thu phí công chứng hợp đồng theo quy định hiện nay không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải chịu sẽ cao hơn, dao động từ 2%-8% giá trị hợp đồng, tức tăng gấp 20-80 lần so với quy định cũ.

"Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán, đẩy giá nhà tăng cao và người mua nhà phải gánh chịu" - ông Đỉnh băn khoăn.

GS-TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đánh giá việc sửa đổi 2 luật quan trọng nêu trên sẽ góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản; giải quyết những điểm tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn. Ông Lý đề nghị rà soát quy định bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất của hệ thống pháp luật; khắc phục mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định.

"Quy định của pháp luật về nhà ở hay về xây dựng, kinh doanh bất động sản đều phải được tiếp cận và quy định trên cơ sở quyền con người. Đó là quyền về sở hữu, về tài sản, về nhà ở, về đất đai, về tự do kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm" - GS-TS Phan Trung Lý nhấn mạnh.

Đề xuất tiếp tục cấp tín dụng cho bất động sản

Bộ Xây dựng vừa có tờ trình gửi Thủ tướng kiến nghị ban hành nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, bên cạnh hoàn thiện thể chế, để bảo đảm nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề xuất triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng (tương đương 12% nhu cầu vốn) nhằm thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030. Nguồn vốn tín dụng ưu đãi này dành cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn từ 1,5%-2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Tờ trình dự thảo nghị quyết đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn; tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Quan trọng không kém là cần bám sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản để có giải pháp kịp thời bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững...