Băn khoăn cách ước tính doanh thu và chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư mới

Việc ước tính doanh thu phát triển phụ thuộc vào giá bán và tốc độ tăng giá, thời gian và tốc độ bán hàng... Đây là những yếu tố thị trường và khó kiểm soát hay dự báo.

Đây là nhận định của bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM liên quan đến phương pháp tính của phương pháp thặng dư được bổ sung trong tờ trình 61/TTr-BTNMT mới đây.

Theo bà Giang, có một số vấn đề cần cân nhắc nghiên cứu hơn. Đơn cử, tại mục 1.6, Phần V, quy định chi tiết về trình tự, nội dung xác định giá đất đối phương pháp thặng dư: Quy định cách ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển; trách nhiệm của UBND cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng…

Tuy nhiên, việc ước tính doanh thu phát triển phụ thuộc vào giá bán và tốc độ tăng giá, thời gian và tốc độ bán hàng, hay tỷ lệ lấp đầy. Đây là những yếu tố thị trường và khó kiểm soát hay dự báo.

Chính vì vậy, việc trao trách nhiệm cho UBND quy định những yếu tố này sẽ khá khó khăn do dữ liệu thị trường hiện chưa đủ chi tiết, cập nhật và chính xác. Do đó, đối với doanh thu phát triển, việc ước tính nên được dựa trên phương pháp so sánh trên cơ sở giả định khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật và/hoặc xây dựng tại thời gian thực hiện dự án. Việc này có thể thực hiện được bằng cách thu thập thông tin từ những dự án có quy mô và cấu phần phát triển, với mức độ đầu tư hạ tầng tương tự.

Tương tự ước tính doanh thu, ước tính chi phí phát triển, ngoài yếu tố trượt giá, cũng nên được thực hiện trên cơ sở thời gian thực hiện dự án hơn là ước tính tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá, do có những dự án lớn thời gian đầu tư hạ tầng kỹ thuật có thể kéo dài, hoặc được thực hiện cuốn gói từng giai đoạn.

Một cấu phần nhỏ trong chi phí phát triển cần được tính đến là chi phí quản lý dự án (Development Management), do trên thực tế hiện nay nhiều dự án được thực hiện bởi nhà phát triển dự án (Developer) thay vì chủ đầu tư (Investor).

Đối với việc xác định tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật (gọi tắt là chi phí hạ tầng), trường hợp dự án đầu tư chưa có báo cáo nghiên cứu khả thi, căn cứ theo suất vốn đầu tư hoặc định mức đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Quy định này gây bất lợi cho những dự án mà chủ đầu tư mong muốn được đầu tư hạ tầng cao cấp hơn, hiện đại hơn, chi phí sẽ cao hơn suất vốn đầu tư quy định.

Ví dụ, hiện nay thị trường ghi nhận xu hướng đề xuất phát triển các khu đô thị thông minh tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư hạ tầng lớn, suất vốn đầu tư có thể chưa được quy định cụ thể hoặc chưa phản ánh được đầy đủ mức độ hạ tầng kỹ thuật. Quy định so sánh với suất vốn đầu tư như vậy khó khả thi, hoặc không công bằng cho chủ đầu tư. Điều này vô hình chung hạn chế việc phát triển những dự án hay đô thị chất lượng cao.

Thêm nữa, việc nghiệm thu, rà soát, đối chiếu với chi phí hạ tầng yêu cầu một ban chuyên nghiệp với nhiều nhân sự về kỹ thuật và tài chính. Điều này tạo nên một lớp kiểm duyệt với bộ máy cồng kềnh, phát sinh thủ tục, gây kéo dài thời gian phát triển dự án.

Tại Mục 1.7 Phần V: quy định về việc đối chiếu kết quả định giá đất theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư với kết quả xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phụ thuộc vào bảng giá đất nhà nước và hệ số K. Hai yếu tố này đều chưa phản ánh được giá trị đất.

Bảng giá đất được phân tích từ cơ sở dữ liệu giá đất. Hiện nay cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đầy đủ, thiếu chính xác, và chưa được cập nhật kịp thời theo thị trường. Hệ số điều chỉnh cũng chưa phản ánh được theo khu vực, vị trí, loại hình sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, hay tính chất dự án nhất là trong trường hợp dự án hỗn hợp. Việc đối chiếu kết quả với giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất do đó không hợp lý.

“Thông thường, Savills thực hiện đối chiếu kết quả định giá theo phương pháp thặng dư với giá trị định giá theo phương pháp so sánh thị trường”, bà Giang nói.