Bài toán 'phân luồng' vốn ngoại chảy vào bất động sản

Vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được đánh giá như một trong những “đòn gánh” đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản sau thời gian dài lao dốc. Tuy nhiên, làm sao “nắn dòng” tiền vào đúng phân khúc, đảm bảo hiệu quả đầu tư lại là bài toán không dễ.

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho thấy tính đến hết tháng 10/2024, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt gần 27,26 tỷ USD, tăng 1,9% so với cùng kỳ năm 2023.

Vốn ngoại chảy mạnh

Như thường lệ, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong top ngành thu hút FDI lớn nhất, với tổng vốn đầu tư gần 5,23 tỷ USD, chiếm gần 19,2% tổng vốn đầu tư đăng ký, gấp 2,38 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam khá mạnh mẽ trong 3 - 4 năm trở lại đây. Dòng vốn đó đến nay bắt đầu thẩm thấu và các dự án có vốn FDI đã bắt đầu thực hiện.

Bán lẻ là lĩnh vực hút vốn FDI hàng đầu trong 10 tháng đầu năm 2024. Đơn cử, theo Savills, thị trường bán lẻ ghi nhận sự mở rộng mạnh mẽ của AEON Mall, với sự kiện khai trương AEON Mall Huế (8,6ha) vào tháng 9. Ông lớn bán lẻ Nhật Bản này cũng đã mua lại một khu đất rộng 10,5 ha tại Thanh Hóa.

Cùng với bán lẻ, vốn FDI cũng chảy mạnh vào phân khúc nhà ở. Điển hình như cái bắt tay của CTCP Đầu tư TT Capital cùng hai đối tác Nhật Bản là Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu, nhằm phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền tại Bình Dương và các tỉnh lân cận.

Liên doanh này thông báo sẽ đầu tư khoảng 150 triệu USD trong 5 năm tới, mục tiêu mỗi năm đưa ra thị trường hàng ngàn căn hộ giá rẻ. Đến nay, liên doanh này đã hoàn tất việc góp vốn vào dự án TT AVIO tại TP Dĩ An với quy mô gần 2.000 căn hộ, giá bán dưới 2 tỷ đồng/căn.

Trước đó, Kim Oanh Group bắt tay với 3 tập đoàn hàng đầu đến từ Nhật Bản, gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và Công ty Phát triển đô thị NTT để lên kế hoạch triển khai một dự án đô thị quy mô 1 tỷ USD tại Bình Dương.

Tập đoàn Bcons cũng đang bắt tay với đối tác quốc tế là Asset Limited đến từ Thái Lan, để triển khai 11 dự án nhà ở, với tổng cộng gần 9.000 căn hộ thuộc phân khúc vừa túi tiền tại thị trường Bình Dương. Gần đây nhất, chủ đầu tư này công bố kế hoạch triển khai hơn 2.000 căn nhà ở xã hội trên khu vực đường Thống Nhất (TP Dĩ An) trong năm 2025.

Vào tháng 8/2024, công ty Daewoo E&C (Hàn Quốc) quyết định rót thêm 105 triệu USD phát triển dự án bất động sản tại Đồng Nai. Cụ thể, Daewoo E&C sẽ hợp tác với công ty Taekwang Vina cùng đầu tư phát triển dự án khu đô thị Long Tân Phú Hội tại Nhơn Trạch, Đồng Nai.

Chủ động “phân luồng”

Dễ nhận thấy, thị trường Việt Nam vẫn luôn là nơi có cơ hội tăng trưởng cao với dòng FDI bền vững, hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ, nhờ đó nhu cầu đối với hầu hết các phân khúc bất động sản như nhà ở, công nghiệp, thương mại văn phòng...

Dòng vốn ngoại chảy mạnh rõ ràng là tín hiệu tích cực, tuy nhiên, theo chuyên gia, sau thời “may sẵn” (các dự án hấp thụ dòng vốn một các bị động), đã đến lúc thị trường cần chuyển sang “may đo” (hấp thụ vốn một cách chủ động, chọn lọc) để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu phân tích, thu hút vốn đầu tư FDI vào bất động sản là cần thiết, nhưng cần phải xem xét cơ cấu dòng vốn đổ vào các phân khúc, trong đó cần khuyến khích đưa vào lĩnh vực công nghiệp, sản xuất…

Ngược lại, sau những bài học từ quá khứ, cần có giải pháp chọn lọc, hay hạn chế tập trung quá nhiều vào các sản phẩm cao cấp, nghỉ dưỡng, bởi dễ làm dư thừa nguồn cung ở phân khúc này, không tạo ra lực đẩy cho kinh tế, cho xã hội.

Các chuyên gia cũng cho rằng trước khi cấp phép đầu tư, xây dựng, cơ quan quản lý cần xem tính khả thi của dự án, kiểm tra uy tín, năng lực tài chính của nhà đầu tư. Với các địa phương, cần tránh chỉ tập trung lo hút vốn mà quên mất các yếu tố về mức độ hiệu quả.

Cảnh báo của chuyên gia là có cơ sở, bởi thực tế đang có không ít dự án có vốn FDI 'đứng bánh' nhiều năm. Đơn cử, sau hàng thập kỷ chậm tiến độ, công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam - chủ đầu tư dự án Khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng Saigon Atlantis Hotel có tổng mức đầu tư lên tới 4,1 tỷ USD tại TP. Vũng Tàu, đã phải nhận quyết định cưỡng chế bằng biện pháp ngừng sử dụng hóa đơn (vào cuối tháng 9/2024).

Với số tiền bị cưỡng chế do quá hạn nộp hơn 5.400 tỷ đồng, Winvest Investment Việt Nam cũng đứng đầu danh sách những chủ đầu tư dự án bất động sản tại Việt Nam nợ thuế sử dụng đất nhiều nhất từ trước tới nay.

Một dự án khác là Khu đô thị Đại học quốc tế Berjaya tại TP.HCM do Công ty TNHH MTV Đô thị đại học quốc tế Berjaya thuộc Tập đoàn Berjaya (Malaysia) làm chủ đầu tư, tổng vốn đầu tư tại thời điểm 2008 đã lên tới 3,5 tỷ USD, cũng bế tắc gần 15 năm nay.

Năm 2021, Thủ tướng Chính phủ đã có chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư của dự án và từ năm 2022, UBND TP.HCM cũng đã tích cực phối hợp với các cơ quan liên quan để tháo gỡ vướng mắc, nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai.

Một góc nhìn khác như trên để thấy rằng trong mỗi sự việc hiện tượng đều có hai mặt cơ hội và thách thức đan xen. Việc dòng vốn FDI tăng cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều tiềm năng đang duy trì được sức hút lớn từ “đại bàng” quốc tế. Nhưng ngược lại, dòng vốn chảy mạnh cũng đặt ra bài toán “nắn dòng” sao cho hiệu quả đầu tư phát huy tốt nhất, tránh hoang phí.