Bài toán mua nhà 3 tỷ đồng, có sẵn nửa tiền

Ngoài có sẵn 50% giá trị căn nhà, người mua cần chuẩn bị ít nhất 6 tháng tiền trả ngân hàng để phòng rủi ro.

Với người mua nhà để ở, đây là thời điểm tốt để mua. Tôi lấy ví dụ bài toán tài chính để mua căn nhà 3 tỷ đồng:

Nên có sẵn ít nhất 1,5 tỷ. Trong trường hợp mua nhà trong dự án hình thành tương lai mới mở bán hay đang trong quá trình triển khai, dù những đợt đóng tiền đầu tiên trong năm đầu có thể chưa tới 1,5 tỷ nhưng cũng nên chuẩn bị sẵn số tiền này.

Làm sẵn hồ sơ vay vốn 1,5 tỷ với ngân hàng. Khoản thu nhập hàng tháng đủ để chi trả cho khoản vay này tối thiểu 50 triệu, trong đó 25 triệu là chi phí sinh hoạt, 4 triệu dự phòng, 21 triệu là tiền để đóng ngân hàng.

Nếu có một tài sản khác để thế chấp cho khoản vay này thì quá tốt, họ có thể phê duyệt sẵn, thậm chí giải ngân trước luôn khoản vay này, nhưng nhớ nếu được giải ngân trước khi kiếm được nhà mua thì nên gửi tiết kiệm lại, đừng thấy sẵn có tiền rồi mua sắm đầu tư linh tinh dùng tiền sai mục đích.

Nếu không có một tài sản khác để thế chấp, mà dùng chính căn nhà sẽ mua để thế chấp cho khoản vay này, vẫn làm trước hồ sơ với ngân hàng để họ thẩm định sẵn thu nhập đều hàng tháng, qua đó sẽ ước lượng khoản tiền tối đa có thể cho mình vay được bao nhiêu.

Cũng nên hiểu rõ, dù khoản vay 1,5 tỷ như mong đợi này có thể chỉ chiếm 50% giá trị căn nhà sẽ mua, nhưng thực tế tùy ngân hàng có thể sẽ định giá và cho vay cao hơn hoặc không tới số tiền này. Trong trường hợp số tiền cho vay thấp hơn 1,5 tỷ như kế hoạch, cần chuẩn bị nguồn tiền khác bổ sung, hoặc làm việc thêm với ngân hàng khác.

Nên có một khoản dự phòng tiền đóng ngân hàng ít nhất 6 tháng để phòng trường hợp sụt giảm thu nhập đột xuất. Ví dụ nếu hàng tháng đóng ngân hàng 21 triệu thì nên dự phòng một khoản 120 triệu.

Lý do mua nhà ở thời điểm này như sau:

Thứ nhất, với sản phẩm nhà ở thực, giá hiện tại đã giảm về thời điểm 2020. Một số nhà đầu tư gặp khó khăn thậm chí còn chấp nhận bán bằng giá 2019.

Thứ hai, người bán nhiều hơn người mua nên lợi thế nằm trong tay người mua. Khác với người đầu tư chỉ quan tâm đến yếu tố tiềm năng tăng giá, người mua ở sẽ có nhiều tiêu chí khác cần cân nhắc như: tiện đến chỗ làm chỗ học, gần nhà cha mẹ người thân, môi trường sống, dân trí, tiện ích cần thiết cho nhu cầu sinh hoạt,... Do đó khi thị trường chậm lại, ngoài việc có nhiều lợi thế khi đàm phán về giá, người mua còn dễ dàng hơn trong việc được căn nhà phù hợp nhất với tiêu chí của mình mà không sợ ai giành mất như giai đoạn nóng sốt.

Thứ ba, các chương trình chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư để đẩy mạnh việc ra hàng, hút dòng tiền về.

Thứ tư, lãi suất vay mua nhà đã hạ nhiệt như giai đoạn 2017-2020. Đương nhiên trong giai đoạn khó khăn chung hiện tại thì ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay kỹ hơn, tăng thêm hệ số phòng ngừa rủi ro.

Ngoài những điểm thuận lợi ở trên thì người mua cũng cần cân nhắc một số điểm:

Thứ nhất, với nhà dự án hình thành tương lai đang triển khai thì cần chú ý thật kỹ năng lực của chủ đầu tư và pháp lý dự án. Vì đây là thời điểm rất nhạy cảm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư không được tốt, nếu họ gặp vấn đề người mua sẽ dễ mất vốn.

Thứ hai, với nhà dự án đã bàn giao vào ở, nên chầm chậm tìm hiểu kỹ về giá bán từ nhiều nguồn. Vì đây là thời điểm người bán tranh nhau giảm giá, nên đôi khi kỹ lại, chậm lại một bước có thể tiết kiệm được một vài trăm triệu. Ngoài ra, vì không phải gấp nên dành thêm nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ hơn về môi trường sống, mức độ dân trí xem có phù hợp với mình không, chất lượng dự án sau khi đã đi vào bàn giao như thế nào.

Thứ ba, nhà trong dân cũng tương tự nhà dự án đã bàn giao, nhờ không bị áp lực thời gian sợ người khác tranh mua, nên tìm hiểu thật kỹ về giá nhà từ nhiều nguồn, pháp lý căn nhà (quy hoạch, cấp phép xây dựng, thế chấp ngân hàng,...) cũng như môi trường sống, dân trí ở khu vực đó.

Thứ tư, xác định căn nhà như một tài sản vừa để ở vừa để tích lũy lâu dài, khó có thể tăng giá đột biến trong ngắn hạn một, hai năm như trước đây, thậm chí có thể sẽ bị giảm giá thêm trong một số thời điểm nhất định.

Thứ năm, nếu có nhu cầu vay thêm vốn ngân hàng để mua nhà, cần chuẩn bị hồ sơ thật kỹ trước, tránh trường hợp quyết định đặt cọc xong mới biết không đủ điều kiện vay số tiền như mong muốn.

Thứ sáu, khi vay vốn ngân hàng, cần tính toán thật kỹ khả năng trả nợ hàng tháng, nên dự phòng sẵn trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất trong giai đoạn kinh tế khó khăn.

Về tài chính, về giá nhà, về thu nhập điều kiện như thế nào mới có thể mua nhà để ở?

Về giá nhà : với bất động sản có nhu cầu ở thực, nếu tìm được căn nhà phù hợp nhất với tiêu chí để ở của mình, thì giá giảm 10% đến 15% so với cuối 2021, về mức giá của giai đoạn 2019 - 2020 là có thể mua.

Về tài chính : nên có sẵn ít nhất 50% số tiền để mua.

Về thu nhập đều hàng tháng:

- Cần xác định rõ đây là thu nhập ổn định, không phải thu nhập đột biến tháng nhiều tháng ít. Ví dụ một bạn hàng tháng có lương 15 triệu và thưởng doanh số từ 5 triệu đến 15 triệu, vậy thu nhập đều của bạn chỉ nên tính là 15 triệu đến 20 triệu, phần còn lại xem như khoản dự phòng.

- Phần thu nhập dùng để trả ngân hàng hàng tháng phải trừ đi chi phí sinh hoạt tối thiểu. Ví dụ trong số 15 đến 20 triệu thu nhập thì chi phí sinh hoạt tối thiểu là 10 đến 15 triệu, phần dùng để trả ngân hàng là từ 5 triệu đến 10 triệu.

- Nếu hai vợ chồng cùng mua nhà thì đương nhiên phải tính tổng thu nhập của hai vợ chồng. Giả sử hai vợ chồng có thu nhập bằng nhau như ví dụ trên, thì tổng số tiền dùng để trả ngân hàng hàng tháng là 10 triệu đến 20 triệu.

- Với thời gian vay dài hạn 15 đến 20 năm để mua nhà, trung bình cứ mỗi 10 triệu tiền dùng để trả ngân hàng hàng tháng sẽ đủ trả cho khoản vay 600 triệu đến 700 triệu.