Bài toán khó quy hoạch đất công nghiệp

Với khoảng 200.000-220.000 ha đất khu công nghiệp được bố trí thời gian tới, câu chuyện quy hoạch và khai thác đầu tư sẽ là vấn đề cần được bàn luận nhiều.

Công nghiệp là “đầu kéo”

Số liệu trên được Bộ Tài nguyên và Môi trường tính toán dựa trên nhu cầu sử dụng đất cho phát triển công nghiệp, tầm nhìn đến năm 2050, bao gồm cả đất khu công nghiệp trong các khu kinh tế (theo dự thảo Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050). Theo đó, cả nước sẽ được bố trí từ 200.000-220.000 ha đất làm khu công nghiệp - một trong những giải pháp để hiện thực hóa mục tiêu nâng tỷ trọng công nghiệp trong GDP vào năm 2030 đạt trên 40%.

Nhìn nhận về tiềm năng thị trường này, đại diện Colliers Việt Nam cho rằng, diện tích đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trong 10 năm tới để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Với việc Việt Nam đặt kế hoạch đẩy mạnh phát triển một số ngành công nghiệp nền tảng và phát triển các ngành công nghiệp mũi nhọn, công tác quy hoạch nguồn cung cho đất công nghiệp đã được nghiên cứu theo kế hoạch của Nhà nước cũng như thống kê hàng năm.

Đánh giá về triển vọng thu hút đầu tư vào khu công nghiệp, ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị kinh doanh Công ty cổ phần Long Hậu cho rằng, ở góc độ lạc quan thì chúng ta có thể thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến việc chọn Việt Nam để đầu tư sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, dịch bệnh diễn biến phức tạp trên quy mô toàn cầu và quy định giãn cách xã hội của các nước đang làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ cũng như quyết tâm đầu tư của nhóm này.

Chia sẻ về kế hoạch của doanh nghiệp, ông Hiếu cho biết, ở thời điểm hiện tại, Long Hậu tập trung phát triển các dự án mới như dự án khu công nghiệp quy mô 90 ha liền kề Khu công nghiệp Long Hậu. Khu công nghiệp mới này sẽ tập trung thu hút các khách hàng trong lĩnh vực hỗ trợ sản xuất như trung tâm phân phối logistics, trung tâm kiểm định - kiểm tra chất lượng sản phẩm và các ngành nghề sử dụng kỹ thuật công nghệ cao. Đồng thời, Long Hậu cũng tìm kiếm cơ hội đầu tư tại các địa phương có tiềm năng phát triển khu công nghiệp để phục vụ nhu cầu xa hơn trong tương lai.

Thừa mà thiếu...

Đánh giá về cung - cầu trên thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay, ông Phạm Văn Nam, chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho rằng, do hiệu ứng của việc dịch chuyển chuỗi cung ứng diễn ra mạnh mẽ những năm gần đây, dẫn đến sự nóng lên của thị trường bất động sản công nghiệp, số lượng quy hoạch các khu công nghiệp tăng nhanh và dự kiến nguồn cung trong các năm tới sẽ khá dồi dào. Để hấp thụ hết nguồn cung này thì không chỉ phải thu hút FDI tốt hơn, mà còn phải phát triển mạnh mẽ hệ thống doanh nghiệp sản xuất nội địa.

Theo ông Nam, trong nhiều năm trở lại đây, quy mô vốn đầu tư trung bình của các dự án FDI có xu hướng thu hẹp dần, nên nếu chỉ phụ thuộc vào FDI thì sẽ khó khăn trong việc hấp thụ hết nguồn cung trên. Việc chạy theo xu hướng ngắn hạn của thị trường để phát triển các khu công nghiệp là rất nguy hiểm, vì chỉ cần có những biến động trong chính sách đối ngoại của các cường quốc thì thị trường sẽ lại có sự vận động khác đi và lúc đó nguy cơ khủng hoảng thừa là khó tránh khỏi.

“Thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay có thể gói gọn trong cụm từ ‘thừa mà thiếu’, khi có quá nhiều dự án khu - cụm công nghiệp nhưng lại rất ít các sản phẩm bất động sản công nghiệp chất lượng. Nhiều chủ đầu tư chỉ phát triển dự án ở mức độ cơ bản nên không tạo được nhiều giá trị gia tăng cho sản phẩm. Nhà đầu tư được chào mời nhiều dự án nhưng tìm mỏi mắt không được dự án mong muốn. Kinh doanh bất động sản công nghiệp là lĩnh vực khó, không dễ dàng để người mới nhảy vào thị trường”, ông Nam đánh giá.

Một câu chuyện khác đặt ra hiện nay, đó là với một quỹ đất dồi dào và có nhiều tiềm năng cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp, công tác quy hoạch cần được thể hiện ra sao để phát huy tốt nguồn lực từ đất.

Về vấn đề này, theo ông Nam, để làm hiệu quả hơn thì nên cẩn trọng ngay từ bước lựa chọn chủ đầu tư, cần loại bỏ các đơn vị không đảm bảo năng lực, không giao dự án cho các chủ đầu tư không có khả năng phát triển hoặc không thật sự nghiêm túc trong việc phát triển khu công nghiệp. Bởi trên thực tế, có rất nhiều khu công nghiệp triển khai giải phóng mặt bằng hàng chục năm tới nay vẫn chưa xây dựng xong, việc “xí chỗ” như vậy vô hình trung làm chậm phát triển khu vực trong nhiều năm, ảnh hưởng đến an sinh của người dân và nguy hại nhất là làm mất cơ hội cũng như động lực phát triển của địa phương, điển hình như Khu công nghệ cao sinh học Hà Nội giải phóng mặt bằng từ năm 2008, đến nay đã 13 năm vẫn chưa hoàn thành dự án.

Vấn đề tiếp theo là phải nhìn nhận lại rằng, không phải địa phương nào cũng phù hợp làm khu công nghiệp. Mỗi địa phương có những lợi thế riêng và việc phát triển có chiến lược trên nền tảng các thế mạnh của địa phương sẽ mang lại hiệu quả tốt hơn. Đất đai là tài sản quý, đất màu thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp lại càng quý, do đó nên phát triển các khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao hơn là khu công nghiệp tại các nơi này. Khu công nghiệp nên khuyến khích phát triển tại các địa bàn khó khai thác sản xuất nông nghiệp, có quỹ đất lớn để đảm bảo quy mô cho dự án theo nhiều giai đoạn, được đầu tư hạ tầng đảm bảo và kết nối giao thông thuận lợi cho việc xuất nhập khẩu.

Phát triển vệ tinh

Từ góc nhìn của chủ đầu tư khu công nghiệp, ông Bùi Lê Anh Hiếu cho rằng, chiến lược thu hút khách thuê rất quan trọng. Đối với các tập đoàn đa quốc gia và đứng đầu chuỗi cung ứng, việc thu hút những nhà đầu tư này cần sự nỗ lực và phối hợp của cả cơ quan quản lý nhà nước lẫn doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp. Nhu cầu của các nhà đầu tư lớn này tập trung vào nguồn nhân lực, hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông kết nối, thủ tục pháp lý nhanh chóng.

“Chẳng hạn, với Long Hậu, chúng tôi thường xuyên phối hợp với các đối tác tổ chức các hoạt động tư vấn về môi trường đầu tư theo ngành nghề để thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư lớn”, ông Hiếu nói.

Còn theo đại diện Colliers Việt Nam, với câu chuyện quy hoạch, cần có sự tính toán chi tiết, minh bạch xoay quanh các yếu tố như các doanh nghiệp hiện hữu cũng như doanh nghiệp dự định hoạt động tại khu công nghiệp, diện tích đất công nghiệp khả dụng và cần mở rộng trong tương lai… để tránh việc phát triển ồ ạt, dẫn đến giảm hiệu quả kinh tế tại các khu công nghiệp.

Đại diện Colliers Việt Nam gợi ý, trước mắt, cần phát triển các khu công nghiệp vệ tinh để “giảm nhiệt” giá thuê tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, từ đó ổn định giá thuê tại đây cũng như phát triển được khu công nghiệp vùng ven trung tâm, tạo ra sự thúc đẩy phát triển chung cho toàn vùng. Bên cạnh đó, việc định hướng đa dạng hóa nguồn cung ra các khu công nghiệp vệ tinh sẽ giúp thị trường kéo dài chu kỳ tăng trưởng nhờ đón đầu được nguồn cầu tiềm năng lớn và việc liên kết, đồng bộ các khu công nghiệp giúp phát triển chuỗi sản xuất hàng hoá, nâng cao tính cạnh tranh, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.