Bài học từ khủng hoảng bất động sản Trung Quốc

Tại báo cáo chuyên đề tháng 8/2023: “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản từ cơ chế chính sách đến hiệu quả thực thi”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) đã chỉ ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam dưới góc nhìn từ thị trường bất động sản Trung Quốc…

Theo Vars, bài học đầu tiên từ thị trường bất động sản Trung Quốc là giải cứu bất động sản “treo”. Cụ thể giữa năm 2020, Trung Quốc đã tung ra chính sách “Ba lằn ranh đỏ”, nhằm giảm rủi ro cho hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của doanh nghiệp bất động sản, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ. Tuy nhiên, khi chính sách này ban hành, nhiều doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ; hàng trăm dự án bất động sản dừng vô thời hạn; làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng nổ ra tại hơn 100 thành phố của Trung Quốc…

Đến tháng 12/2022, Trung Quốc phải đưa ra chính sách mới, hiểu ngầm là “Ba lằn ranh đỏ” không còn áp dụng nữa. Chính phủ Trung Quốc đã ban hành hàng loạt cơ chế chính sách giúp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản, khuyến khích người dân mua nhà như: nới lỏng tín dụng cho người mua, sửa nhà; giảm lãi vay thế chấp và tỷ lệ trả trước khi mua nhà trả góp; nới lỏng các hạn chế cho vay thế chấp và mua nhà... Ngoài ra còn tung ra cả những biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các thành phố, và cả các doanh nghiệp nhằm thúc đẩy tiến độ xây dựng, bàn giao dự án nhà ở dang dở… Kết quả là nhiều dự án được tái khởi động; nhiều dự án hoàn thành việc xây dựng, bước vào giai đoạn trang trí nội thất.

Tại Trung Quốc, quý 1/2023, các biện pháp hỗ trợ của chính quyền nước này cùng việc dỡ bỏ những hạn chế dịch Covid-19 khiến niềm tin thị trường đẩy mạnh, thị trường bắt đầu có tín hiệu hồi phục.

Nhưng thay vì tiếp tục tăng cường biện pháp tận dụng đà phục hồi giúp thị trường thực sự vực dậy, thì chính quyền Trung Quốc lại cho thấy sự giới hạn của các biện pháp hỗ trợ, khiến thị trường bất động sản tiếp tục lao dốc trở lại. Trong đó, tại thị trường bất động sản Trung Quốc, tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản cho vay cá nhân lẫn doanh nghiệp vẫn thấp. Chỉ 2 nhóm về phía cầu được hỗ trợ mạnh nhất là cho vay thế chấp và khoản tiền trả trước. Trong khi các nhà phát triển bất động sản thì đang vật lộn với những khoản lỗ khổng lồ và núi nợ trái phiếu.

Chính từ diễn biến này, Vars nhấn mạnh, với Việt Nam, Chính phủ, các bộ ngành dù rất quyết liệt trong việc đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản, song cần tiếp tục kiên trì, quyết liệt hơn nữa cho đến khi chung cuộc vì chỉ 1 phút lơ là sẽ khiến cục diện thay đổi.

Chính phủ, các bộ ngành cần tiếp tục kiên trì, quyết liệt vực dậy thị trường bất động sản.

Mặt khác theo Hội Môi giới, “Niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư” cũng là “vấn đề lớn” phải giải quyết. Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang nỗ lực, dốc sức nhằm giải cứu thị trường bất động sản song niềm tin vào thị trường của người dân dường như đã “sụp đổ”. Bằng chứng là dù chính sách hỗ trợ được nới lỏng, giá nhà tại Trung Quốc giảm nhiều đợt, thế nhưng doanh số bán nhà mới vẫn giảm mạnh (28% trong tháng 6; 33% trong tháng 7 so cùng kỳ năm 2022). Ngoài ra, thay vì mua bất động sản trong nước, một lượng lớn khách hàng/nhà đầu tư đã chuyển hướng sang bất động sản nước ngoài.

Về vấn đề này, Vars đánh giá, kể cả khi mọi vướng mắc được giải quyết, thị trường vẫn khó vực dậy nếu niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư chưa phục hồi. Chính vì thế, phải xác định, truyền thông đóng vai trò quan trọng để đảm bảo cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ, bộ ban ngành được phổ biến đầy đủ, chính xác, kịp thời tới người dân. Thêm vào đó, cần lan tỏa rộng rãi tất cả các tín hiệu tích cực từ thị trường để góp phần vực dậy niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư.

Tuy nhiên, Vars cũng đề nghị nên đặt cảnh báo “mức độ cao” trước hiện tượng Domino của các doanh nghiệp lớn trong ngành. Từ năm 2021 đến nay, Trung Quốc đã chứng kiến hiện tượng “sụp đổ” của hàng loạt ông lớn bất động sản. Đành rằng, doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với hoạt động của mình song rõ ràng, khi doanh nghiệp đầu ngành “sụp đổ” sẽ gây ra hậu quả khôn lường. Do đó, với thị trường bất động sản Việt Nam nên có sự “quan tâm, hỗ trợ” riêng và đặc biệt cho doanh nghiệp lớn, có mức độ ảnh hưởng rộng tới thị trường bất động sản, mặc dầu vậy, cần quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là xứng đáng.