Ba phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản vẫn sáng

Thị trường bất động sản đã trải qua nửa đầu năm 2021 nhiều gian khó. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam đã có những dự báo về thị trường chung cũng như 3 phân khúc quan trọng là căn hộ, nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp trong nửa cuối năm.

Nửa đầu năm 2021 đã qua, với phân khúc căn hộ, bà thấy có diễn biến gì đáng lưu ý?

Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn khá hạn chế và có sự phân hóa ở 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, khi lượng sản phẩm mới mở bán tại Hà Nội cao hơn cùng kỳ năm 2020, còn TP.HCM có mức mở bán thấp hơn.

Dẫu vậy, doanh số bán hàng trong 6 tháng qua diễn biến khả quan ở cả TP.HCM và Hà Nội khi đều vượt con số của cùng kỳ năm trước, cho thấy sức tiêu thụ từ thị trường vẫn tốt. Phân khúc trung cấp là phân khúc chủ đạo ở 2 thị trường căn hộ lớn nhất cả nước này và chiếm tới gần 80% lượng mở bán mới toàn thị trường.

Vậy còn giá bán và sản phẩm mới thì sao?

Cùng với nguồn cung mở bán mới hạn chế, giá bán sơ cấp cũng thiết lập mặt bằng cao hơn tại tất cả các phân khúc ở cả TP.HCM và Hà Nội. Mức giá bán cao cũng thể hiện sự hoàn thiện hơn về sản phẩm và nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị.

Bên cạnh đó, các dự án “anded residence” - dự án nhà ở được quản lý bởi các đơn vị vận hành khách sạn, bắt đầu xuất hiện nhiều hơn ở 2 thành phố, tập trung ở những khu vực có vị trí đắc địa. Các dự án này sẽ giúp thiết lập những tiêu chuẩn mới cho dòng sản phẩm hướng tới một số đối tượng khách hàng hạn chế thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bà quan sát được tín hiệu khả quan nào không?

Trong bối cảnh các đợt dịch Covid-19 bùng phát trở lại tại nhiều địa phương trên cả nước và kéo dài cho đến nay, thị trường nghỉ dưỡng tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Nguồn khách nội địa vẫn là nguồn cầu chủ lực cho thị trường này khi Việt Nam chưa mở cửa đón khách du lịch quốc tế.

Tín hiệu khả quan đến từ một số địa phương như Thanh Hóa khi 6 tháng đầu năm 2021 lượng khách du lịch tăng 41,2% so với cùng kỳ 2020, hay Phú Quốc trong 4 ngày nghỉ lễ từ 30/4 - 3/5/2021 lượng khách tăng 13,5% so với cùng thời điểm năm trước.

Bên cạnh đó, một số dự án biệt thự nghỉ dưỡng hay condotel có vị trí đẹp và được phát triển bởi chủ đầu tư có kinh nghiệm tại khu vực Hạ Long, Vũng Tàu, Phú Quốc ghi nhận doanh số bán hàng tích cực cho thấy sự lạc quan của các nhà đầu tư vào khả năng phục hồi của thị trường nghỉ dưỡng sau khi dịch bệnh được hoàn toàn kiểm soát.

Phú Quốc - một địa điểm nghỉ dưỡng trọng điểm, cũng đang nghiên cứu việc áp dụng thí điểm “hộ chiếu vắc xin” đón khách du lịch quốc tế. Nếu được triển khai, đây sẽ là động lực tốt cho sự phục hồi của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc nói riêng, thị trường nghỉ dưỡng nói chung trong thời gian tới.

Còn bất động sản công nghiệp thì sao, thật khó để không nhắc tới khi đây là phân khúc tăng trưởng tốt nhất thị trường trong 2 năm qua?

Thị trường bất động sản công nghiệp tại các địa phương có nhiều khu công nghiệp lớn ở miền Nam và miền Bắc trong 6 tháng đầu năm 2021 tiếp tục chứng kiến sự tăng giá ở mảng đất công nghiệp, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại so với mức tăng nóng trong năm 2020 và chỉ xuất hiện tại một vài dự án hấp dẫn, có vị trí thuận lợi. Các sản phẩm kho và xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì tỷ lệ trung bình lấp đầy trên 90%.

Một điểm đáng chú ý là thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài thông qua các thương vụ hợp tác và liên doanh, bên cạnh một số chủ đầu tư bất động sản lớn trong nước tuyên bố các kế hoạch mở rộng đầu tư sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Bà có nhận định gì về diễn biến của 3 phân khúc quan trọng nêu trên những tháng cuối năm?

Trong bối cảnh hiện tại, sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung và các phân khúc căn hộ, nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp nói riêng trong thời gian còn lại của năm sẽ phụ thuộc nhiều vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và tốc độ triển khai tiêm phòng vắc-xin.

Mặc dù vậy, vẫn có những tín hiệu khả quan ở các mảng này. Đối với thị trường căn hộ, mức mở bán mới dự kiến sẽ duy trì ở mức bằng hoặc cao hơn so với năm 2020. Nhu cầu khả quan ở cả 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM sẽ hỗ trợ việc tăng doanh số bán hàng. Bên cạnh đó, xu hướng mở rộng của thị trường nhà ở tại 2 thị trường lớn này ra các địa phương lân cận sẽ giúp nâng cấp sản phẩm, thiết lập những tiêu chuẩn mới tại thị trường địa phương, đồng thời mang lại nhiều cơ hội lựa chọn hơn cho người mua nhà.

Về thị trường nghỉ dưỡng, dự kiến trong 6 tháng cuối năm nay, đối tượng khách nội địa vẫn là nguồn cầu chủ đạo. Các gói giảm giá của khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hãng hàng không sẽ tiếp tục giúp gia tăng nguồn khách nội địa khi tình hình dịch bệnh trong nước được kiểm soát. Bên cạnh đó, các phương án đón khách quốc tế trong tương lai dài hơn cũng cần được chuẩn bị kỹ lưỡng nhằm sẵn sàng đón nguồn cầu này mà vẫn đảm bảo tính an toàn.

Với trường bất động sản công nghiệp, nhu cầu thuê được dự báo sẽ tăng cao ở cả mảng đất công nghiệp và kho xưởng cho thuê. Giá thuê dự kiến tiếp tục được duy trì ở mức cao. Thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới, ở cả mảng kho/xưởng và đất công nghiệp, trong đó tốc độ tăng trưởng trung bình nguồn cung đất công nghiệp từ nay tới năm 2023 tại các địa phương phát triển công nghiệp trọng điểm loại 1 ở khu vực phía Bắc và phía Nam dự kiến đạt lần lượt là 9% và 8% theo năm.

Về nguồn cung kho và nhà xưởng xây sẵn, tổng nguồn cung của 2 sản phẩm này ước tăng trung bình 19%/năm tại phía Bắc và 10%/năm tại phía Nam từ nay tới năm 2023. Những dự án này đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn với chất lượng cơ sở hạ tầng và dịch vụ tốt hơn, tất nhiên đi cùng với đó giá thuê cũng sẽ cao hơn so với trung bình thị trường hiện nay.

Bà có nhận thấy tín hiệu đảo vốn hay dịch chuyển đầu tư trong lĩnh vực bất động sản?

Sự chuyển dịch đầu tư đã và đang diễn ra ở khía cạnh mở rộng địa bàn đầu tư (Bắc - Nam, thành phố lớn sang các địa phương khác), cũng như một số chủ đầu tư mở rộng sang các lĩnh vực bất động sản trước đây chưa từng đầu tư (chẳng hạn từ bất động sản thương mại mở rộng sang bất động sản công nghiệp).

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cả trong và ngoài nước có ngành nghề chính không phải là bất động sản cũng đang tìm kiếm cơ hội đầu tư trong thị trường bất động sản, cho thấy thị trường này tiếp tục thu hút sự quan tâm của đa dạng nhà đầu tư.

Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực giảm dần sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng qua những hình thức huy động vốn khác như phát hành cổ phiếu, trái phiếu… Với các hình thức này, cần lưu ý điều gì để đảm bảo hiệu quả phát hành, theo bà?

Việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư là một bài toán cho chủ đầu tư nhằm tránh rủi ro phụ thuộc vào một nguồn vốn cố định. Cùng với sự phát triển của thị trường tài chính, các hình thức huy động vốn như phát hành cổ phiếu, trái phiếu cũng phổ biến hơn. Để thu hút được dòng vốn thông qua các kênh phát hành này, các chủ đầu tư cần có kế hoạch sử dụng vốn hợp lý cùng với chiến lược phát triển dự án bài bản, phù hợp với điều kiện phát triển của thị trường và nền kinh tế.

Vậy lời khuyên dành cho các nhà đầu tư để nhận diện các cổ phiếu, trái phiếu tốt là gì?

Theo tôi, khi đầu tư vào các tài sản này, nhà đầu tư cần chú ý đến các yếu tố liên quan tới uy tín của đơn vị phát hành, sự thành công của các dự án đã phát triển, quỹ đất và các dự án trọng điểm cũng như tiềm năng của các dự án này trong tương lai.