Ba điểm trọng yếu định hình tầm nhìn của khách thuê văn phòng năm nay

Phân khúc bất động sản văn phòng Hà Nội đã chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét trong cấu khách thuê trong 6 tháng đầu năm. Giới chuyên gia chỉ ra ba điểm đáng lưu tâm ảnh hưởng tới quyết định cho thuê mặt bằng của doanh nghiệp trong nửa cuối năm 2023.

Lĩnh vực sản xuất thay thế công nghệ thông tin, dẫn đầu nguồn cầu

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2023 của Savills Việt Nam chỉ ra, bất chấp sự phát triển mạnh mẽ trong đại dịch và trong năm 2022, các công ty công nghệ thông tin (CNTT) trên khắp Đông Nam Á, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp công nghệ, đang tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Tại Hà Nội, một số doanh nghiệp CNTT đã buộc phải thu nhỏ diện tích thuê, hoặc thậm chí trả lại mặt bằng trước thời hạn. Xét về 6 tháng đầu năm 2022, tổng số lượng giao dịch trong phân khúc văn phòng cho thuê được dẫn đầu bởi lĩnh vực CNTT. Tuy nhiên, trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023, con số này giảm chỉ còn một nửa.

Số liệu trong nghiên cứu tiếp tục cho biết, dẫn đầu tổng giao dịch đang là các công ty thuộc phân khúc sản xuất. Theo sau sản xuất là mảng giáo dục, như các trung tâm đào tạo ngoại ngữ, tin học hay các văn phòng của các trường đại học.

Đánh giá về triển vọng thị trường văn phòng Hà Nội trong thời gian tới, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định: “Trong vòng 6 tháng tới, thị trường văn phòng sẽ có khả năng khôi phục rất nhanh. Giá thuê và công suất thuê trung bình sẽ tăng lên. Các doanh nghiệp trong ngành sản xuất, giáo dục và các công ty tư vẫn tiếp tục gia tăng nguồn cầu văn phòng. Đây sẽ là động lực chính thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng Hà Nội trong 6 tháng cuối năm cũng như nửa đầu năm 2024.”

Ba điểm đáng lưu tâm định hình tầm nhìn cho thuê của khách thuê

Những biến động từ bối cảnh kinh tế toàn cầu và trong khu vực trong thời gian gần đây đã tạo ra những ảnh hưởng nhất định tới khẩu vị và nhu cầu thuê mặt bằng của nhóm khách thuê doanh nghiệp. Giám đốc Cấp cao của Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội phân tích thêm, dưới đây là ba yếu tố chính đang ảnh hưởng tới quyết định thuê mặt bằng của doanh nghiệp trong tương lai tới.

Thứ nhất, khách thuê có xu hướng ưa chuộng các giao dịch với giá thuê khiêm tốn hơn và thận trọng khi đưa ra các quyết định trong trung hạn.

Đối mặt với áp lực từ những ảnh hưởng của biến động kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng tăng trưởng chậm lại, các quỹ cũng dừng đầu tư vào các công ty start-up. Nghiên cứu Savills cho biết, trong nửa đầu năm 2023, 16.900 doanh nghiệp đã tạm dừng hoạt động hoặc giải thể tại Hà Nội, tăng 29%/năm và đạt mức cao kỷ lục. Số doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh lần đầu tiên sụt giảm kể từ nửa đầu năm 2020.

Khách thuê ngày càng ưu tiên vấn đề chi phí khi cân nhắc các phương án thuê. Bà Minh chia sẻ: “Chúng tôi ghi nhận ít giao dịch hơn với giá thuê từ 950.000 VNĐ/m2/tháng, trong khi đó các hợp đồng với giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn. Thay vì phải chi đến 50-55$/m2/tháng để đặt văn phòng tại quận Hoàn Kiếm, doanh nghiệp đang có xu hướng tìm đến các lựa chọn mặt bằng ở phân khúc tương tự, với chi phí dễ chịu hơn, tại các quận nội thành, như Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy. Đây cũng là khu vực dự kiến sẽ tập trung nguồn cầu văn phòng nhiều trong 6 tháng cuối năm.”

Thứ hai, thị trường văn phòng Hà Nội thích nghi mô hình làm việc linh hoạt nhằm tối ưu hóa diện tích và chi phí thuê mặt bằng.

Sau ảnh hưởng từ đại dịch COVID, thói quen làm việc của nhân viên hiện nay đã thay đổi đáng kể. Theo khảo sát Savills Việt Nam thực hiện với 447 khách thuê tại Hà Nội, bên cạnh cơ sở vật chất hay yếu tố công nghệ đặc thù, đa số phản hồi đặt tiêu chí về mô hình làm việc linh hoạt/từ xa trở thành ưu tiên hàng đầu khi bàn về môi trường làm việc.

Từ đó, nhằm giữ chân và thu hút nhân tài, chủ doanh nghiệp buộc phải đưa ra những sự điều chỉnh về chiến lược thiết kế văn phòng và xây dựng văn hóa doanh nghiệp, sao cho phù hợp với thị trường thói quen của người lao động hiện tại.

Bà Minh phân tích thêm: “Mô hình làm việc linh hoạt ưu việt hơn các mô hình truyền thống. Khi triển khai theo mô hình làm việc linh hoạt, chủ doanh nghiệp có thể tiết kiệm diện tích thuê, từ đó tối ưu hóa tiền thuê và chi phí vận hành hàng tháng. Điều này sẽ giảm tải bớt phần nào gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt trong thời kỳ kinh tế hiện nay.”

Thứ ba, những sản phẩm văn phòng theo đuổi tiêu chí xanh, bền vững tiếp tục trong tầm ngắm của khách thuê.

Theo tầm nhìn của Việt Nam về mục tiêu giảm thiểu phát thải ròng trong COP26, các doanh nghiệp được niêm yết trên sàn chứng khoán phải công bố báo cáo ESG, đánh giá tác động môi trường và xã hội. Kết quả là thị trường văn phòng đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nhu cầu thuê các tòa nhà mới, được xây dựng, hoàn thiện với hệ thống kỹ thuật chất lượng cao, là công trình xanh bền vững và thân thiện với môi trường.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Impacts 2023, trong lĩnh vực văn phòng, nhu cầu về các dự án chất lượng đã tạo sự phân cách rõ rệt trên thị trường. Khách thuê sẵn lòng trả thêm tiền để thuê không gian văn phòng xanh và bền vững. Bà Minh cho biết: “Việc xanh hóa các tòa nhà văn phòng gần như đã trở thành yêu cầu thiết yếu. Làm việc tại những dự án này, doanh nghiệp sẽ tối ưu chi phí vận hành, tiết kiệm năng lượng tiêu thụ, đồng thời mang đến không gian làm việc đề cao sức khỏe thể chất, tinh thần và thúc đẩy sự hợp tác giữa nhân viên.”

Tại Việt Nam, thị trường chỉ ghi nhận hai dự án đạt chứng nhận LEED Platinum, trong đó có 1 dự án duy nhất tại Hà Nội là tòa tháp văn phòng TechnoPark Tower.

Bắt đầu đi vào vận hành vào năm 2021, TechnoPark Tower là dự án văn phòng gia nhập thị trường Hà Nội gần 110.000 m2 diện tích văn phòng xanh. Tại dự án này, các ưu điểm về vị trí liên kết vùng, liên kết di chuyển và sự đổi mới sáng tạo đóng vai trò quan trọng trong việc giúp dự án đạt được phân hạng "khó tính" nhất của chứng chỉ quốc tế LEED.

Thêm nữa, tòa nhà thừa hưởng hạ tầng giao thông được phát triển đồng bộ tại phía Đông Hà Nội, với cầu Thanh Trì, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 5, và cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, tạo điều kiện di chuyển thuận lợi giữa các trung tâm hành chính – kinh tế nội đô và các tỉnh thành thuộc hành lang kinh tế Đông Bắc, bao gồm Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, hay Hải Phòng.

Bà Chu Thanh Hương, đại diện Vinhomes Office Leasing cho biết: “Bản thân người đi làm hiện đại đang tìm kiếm và yêu cầu nhiều hơn ở một mô hình làm việc. Không chỉ dừng lại tại chất lượng cơ sở vật chất như bàn ghế, máy tính, v.v. như truyền thống, yếu tố mang tính quyết hơn cả đến từ trải nghiệm làm việc của từng cá nhân. Đối với TechnoPark Tower, bên cạnh các điểm ưu việt về tính thông minh và chứng chỉ LEED Platinum, dự án cũng tập trung xây dựng tính cộng đồng thông qua các hoạt động gắn kết khách thuê. Đơn cử là sự kiện chạy cầu thang bộ được tổ chức vào tháng 5 vừa qua, với sự hưởng ứng của hàng trăm người tham dự.

Bên cạnh đó, TechnoPark Tower là dự án văn phòng hiếm hoi thừa hưởng hệ sinh thái khép kín của một đại đô thị ‘all-in-one’. Không phải đi đâu xa, với hệ thống xe điện VinBus, người đi làm có thể nhanh chóng tiếp cận đa dạng loại hình tiện ích, dịch vụ tại Vinhomes Ocean Park, từ mua sắm, giải trí tới nghỉ dưỡng, y tế. Đây là những giá trị cộng thêm đắt giá của một mô hình văn phòng điểm đến trên thị trường.”