Áp thuế cận kề, BĐS đối mặt làn sóng xả hàng ồ ạt?

Chỉ riêng việc công bố chính sách thuế mới đã đủ tạo hiệu ứng tâm lý mạnh trên thị trường. Trong khi quy định còn chưa chính thức áp dụng, làn sóng “thoát hàng” đã manh nha hình thành, đặc biệt tại các vùng đầu cơ nóng. Nhiều nhà đầu tư đang tìm cách rút lui trước giờ siết thuế, đẩy thị trường đối mặt nguy cơ bán tháo cục bộ – nhất là ở phân khúc Second Home và bất động sản nghỉ dưỡng chưa có pháp lý hoàn chỉnh.

Trong báo cáo mới công bố, nhóm phân tích từ FIDT đã đưa ra những đánh giá ban đầu về tác động có thể xảy ra khi chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản được sửa đổi.

Hiện tại, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản được tính đồng loạt 2% trên giá bán ghi trong hợp đồng. Với bất động sản thừa kế, người nhận thừa kế không bị đánh thuế nếu không phát sinh hoạt động mua bán.

Tuy nhiên, theo dự thảo mới đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến, mức thuế sẽ có sự phân hóa sâu theo thời gian nắm giữ và khả năng chứng minh chi phí đầu tư. Cụ thể, nếu chứng minh được giá mua và các chi phí hợp lý, thuế TNCN sẽ là 20% trên phần chênh lệch (thu nhập tính thuế). Nếu không chứng minh được, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu.

Đáng chú ý, bất động sản thừa kế nếu được bán lại sẽ không còn được miễn thuế như hiện hành, mà áp dụng thuế suất 2% nếu nắm giữ từ 10 năm trở lên. Trong trường hợp sở hữu dưới 10 năm, sẽ áp biểu thuế lũy tiến – tuy nhiên hiện chưa có mức cụ thể được công bố.

Làn sóng xả hàng âm thầm hình thành

FIDT cảnh báo, dù chưa chính thức có hiệu lực, chính sách thuế mới đã tác động rõ rệt đến tâm lý thị trường. Hiệu ứng "bán chạy" để né thuế có thể tạo ra làn sóng xả hàng quy mô nhỏ tại các điểm nóng đầu cơ – đặc biệt là phân khúc đất nền và second home chưa có sổ đỏ, vốn có biên lợi nhuận mỏng và tính thanh khoản yếu.

Thị trường ngắn hạn có thể chứng kiến hai xu hướng giá trái chiều: một bộ phận đẩy giá để bù thuế, trong khi nhiều nhà đầu tư khác buộc phải “cắt lỗ” để thoát hàng. Cú sốc cung – cầu cục bộ này dễ khiến giá cả bị nhiễu loạn, thanh khoản giật cục và niềm tin thị trường suy yếu.

Thực tế, các giao dịch lướt sóng trước đây chỉ chịu 2% thuế trên giá bán. Nếu áp theo dự thảo mới, nhà đầu tư không chứng minh được chi phí sẽ gánh thuế đến 10% trên giá chuyển nhượng nếu sở hữu dưới 2 năm – mức đánh mạnh vào nhóm đầu cơ ngắn hạn, vốn dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính và chi phí thấp.

Tác động dây chuyền: Từ giá thứ cấp đến nợ xấu ngân hàng

Phân khúc đất nền mua trong giai đoạn 2021–2023 đang rơi vào trạng thái “kẹt vốn” do thị trường lao dốc. Nếu tâm lý bán tháo lan rộng, giá thứ cấp tại nhiều khu vực sẽ giảm cục bộ, tạo thêm áp lực lên khoản vay và rủi ro nợ xấu tại các ngân hàng có dư nợ bất động sản lớn.

Theo FIDT, các loại tài sản mang tính đầu cơ cao sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp. Gồm: đất vùng ven chưa rõ quy hoạch, condotel và second home tại các khu du lịch đang kẹt pháp lý – vốn thường được mua với kỳ vọng sinh lời trong 3–5 năm. Khi chính sách đánh thuế theo thời gian nắm giữ, các khu vực có tỉ lệ giao dịch dưới 2 năm như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An), Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu)... sẽ là "điểm nổ" đầu tiên.

Tái cấu trúc dòng vốn – Tín hiệu tích cực về dài hạn

Ở chiều tích cực, chính sách thuế mới sẽ giúp thanh lọc thị trường khỏi dòng vốn đầu cơ ngắn hạn, khuyến khích nhà đầu tư nắm giữ dài hơi hơn. Những ai mua để ở hoặc đầu tư trên 10 năm sẽ không bị ảnh hưởng lớn (áp thuế 2%), trong khi giới lướt sóng phải chấp nhận biên lợi nhuận mỏng lại gánh thêm chi phí thuế, môi giới, lãi vay…

Sự sàng lọc này sẽ điều chỉnh cấu trúc dòng vốn bất động sản theo hướng bền vững hơn, ưu tiên nhà đầu tư trung – dài hạn, đầu tư bài bản thay vì phong trào “đánh nhanh rút gọn”.

Dự thảo cũng thể hiện nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc tiến tới một hệ thống thuế công bằng hơn – người thu lợi nhiều phải đóng thuế cao hơn, tương tự cách đánh thuế lãi vốn (capital gains) tại các nền kinh tế phát triển như Mỹ, Hàn Quốc, Singapore… Đồng thời góp phần tăng thu ngân sách, minh bạch hóa thị trường và nâng chuẩn quản lý ngành bất động sản.