Áp lực cắt lỗ trên thị trường thứ cấp

Áp lực tài chính lớn đẩy nhiều nhà đầu tư tìm hướng thoát hàng trên thị trường thứ cấp. Động thái này khiến nguồn hàng và giá bán trên thị trường này biến động.

Nhiều nhà đầu tư giảm giá thoát hàng

Bỏ hơn 3,6 tỷ đồng mua căn hộ từ giai đoạn đầu, chuẩn bị nhận bàn giao trong tháng 8 nhưng anh Nam phải chấp nhận rao bán lại với giá 3,5 tỷ đồng, lỗ 100 triệu đồng chưa tính đến các khoản lãi suất vay mấy năm nay để kiếm đường hồi vốn về. Anh cho biết đã thanh toán 70% giá trị căn hộ, dự án hoàn thiện xây dựng, chỉ chờ ra sổ. Lẽ ra nếu thị trường tăng trưởng tích cực, anh có thể bán chốt lời được trên 10-15%. Thế nhưng, thực tế thị trường thứ cấp hiện nay nguồn hàng cần rao bán lại đang quá nhiều, nhu cầu mua thấp do dòng vốn vay từ ngân hàng đang gặp khó. Nhiều sản phẩm có mức rao bán bằng giá gốc, thậm chí thấp hơn 50-70 triệu đồng nên muốn bán thoát hàng nhanh, chủ nhà phải hạ giá nhiều hơn.

“Thời điểm đầu năm 2021, đã có môi giới hỏi mua lại căn này với mức chênh 60 triệu đồng nhưng tôi không bán. Đến đầu năm nay khi nhận nhà, tôi rao bán lại với giá 3,8 tỷ đồng, đinh ninh có thể ra hàng nhanh do giá bán của CĐT với đợt cuối đều gần 4 tỷ đồng. Song từ tháng 5 đến nay chưa tìm được người sang nhượng, do ngân hàng không còn dễ cho vay khiến căn hộ giá cao như của tôi không có mấy người mua”, anh Nam cho hay.

ũng đang chật vật kiếm khách mua lại căn hộ đã đầu tư tại TP. Thủ Đức, bà Thu (TP. Thủ Đức) cho biết, lúc đầu phải “đổ mồ hôi” mới tranh được suất mua, giờ thì phải tìm mọi cách để ra hàng. Bà chào bán căn hộ với giá gốc mua vào là 4,5 tỷ đồng, lúc mua đã được chiết khấu gần 200 triệu đồng nên bán giá này thì vẫn “lời” nhưng nhiều tháng nay không đẩy được hàng vì có nhiều căn trong dự án này và cả mấy khu lân cận đang rao bán lỗ 100-200 triệu đồng. Bà Thu đành chấp nhận cắt hết lợi nhuận, rao thấp xuống để bán nhanh.

Câu chuyện thời điểm này với người bán là cắt lời, thoát lỗ, nhưng với người mua là tìm đâu ra dòng tiền để mua nhà. Theo số liệu từ DKRA Việt Nam, thanh khoản BĐS trên thị trường thứ cấp trong quý 2/2022 xuống thấp, giá giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc. Một trong những nguyên nhân là tình hình lạm phát và lãi suất tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán nhà với mức thấp hơn kỳ vọng. Quan trọng hơn là thời điểm này rất khó để kiếm khách mua vào do tâm lý phòng bị và kỳ vọng giá nhà còn giảm sâu.

Sẽ còn khó khăn trong 6 tháng cuối năm

Chia sẻ về chủ đề “Giảm giá” trong phiên thảo luận vừa được DKRA Việt Nam tổ chức mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong vài tháng nay nhà đất trên thị trường thứ cấp giao dịch trầm lắng và xuất hiện nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua. Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%.

Việc Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng BĐS đang tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn trong thế phải thoát hàng nhanh để tránh nợ chồng thêm nợ. Giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém trong khi các nhà đầu tư dài hạn, am hiểu thị trường chỉ quan sát chứ chưa sẵn sàng nhập cuộc vì họ tin rằng giá BĐS có thể giảm thêm.

"Giá nhà đất năm 2021 cao nhưng hiện nay chốt lời như giá kỳ vọng là rất khó nên nhiều trường hợp giảm biên lợi nhuận kỳ vọng xuống để xả hàng. Có thể giá rao không giảm nhiều nhưng trong quá trình thương lượng, nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền về, giá chốt bán có thể giảm", ông Hiển nói.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết động thái giảm giá trên thị trường thứ cấp đang phản ánh tác động thực tế của thị trường đến giới đầu tư. Tiếp cận vốn vay khó khăn dẫn đến nhà đầu tư có động thái giảm giá tài sản để thoát hàng, thu hồi dòng tiền nhằm dự phòng rủi ro. Ngoài ra, cũng không loại trừ nhóm nhà đầu tư ngắn hạn phải bỏ cuộc giữa chừng do đuối tài chính, buộc phải giảm giá để xả hàng nhanh. Việc ngân hàng kiểm soát tín dụng BĐS không chỉ gây ảnh hưởng tâm lý khá mạnh đến nhà đầu tư mà cũng khiến người mua thực gặp khó khăn tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, nhất là với sản phẩm thứ cấp.

Tuy nhiên phần lớn nhà đầu tư vẫn chỉ mới giảm lời, chưa nhiều người chấp nhận bán lỗ. Nếu việc siết tín dụng tiếp tục kéo dài đến cuối năm 2022, thực trạng bán lỗ, thoát hàng có thể sẽ tiếp diễn trong 6 tháng cuối năm. Thị trường tới đây sẽ vẫn là sân chơi lợi thế cho người mua có dòng tài chính vững vàng, họ sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn, từ sản phẩm đến tầm giá sẽ cạnh tranh hơn khi lượng nhà đầu tư đuối vốn tăng lên.