Áp dụng sớm 3 luật mới về bất động sản: Yêu cầu Chính phủ làm rõ 4 nội dung

Các ủy ban của Quốc hội yêu cầu Chính phủ làm rõ tính cấp bách phải cho phép các luật có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, đồng thời cung cấp báo cáo đánh giá tác động, song song với đảm bảo các văn bản hướng dẫn đầy đủ kịp thời và không tạo ra khoảng trống pháp lý.

Tại phiên họp toàn thể chiều 11/6 của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội thẩm tra Tờ trình của Chính phủ về Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (gọi tắt là 1 Luật sửa 4 Luật), đa số các ý kiến cho rằng Chính phủ cần chứng minh tính cấp bách của của dự thảo Luật, cung cấp báo cáo đánh giá tác động, báo cáo tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, đồng thời tránh tạo ra khoảng trống pháp luật từ việc áp dụng sớm.

Làm rõ tính cấp thiết phải cho áp dụng sớm 5 tháng

Thay mặt Chính phủ trình bày Tờ trình, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho hay, Chính phủ đã rất nỗ lực, với quyết tâm cao để đề xuất cho bộ ba luật bất động sản mới có hiệu lực sớm 5 tháng (Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có 2 điều dự kiến áp dụng sớm là điều khoản chuyển tiếp của Luật Nhà ở 2023) nhằm nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, giải phóng nguồn lực cho thị trường này.

Ông Ngân khẳng định, có đầy đủ cơ sở để triển khai thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản khi các luật này có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Phát biểu đề dẫn phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - ông Vũ Hồng Thanh nói rằng, đây là vấn đề hết sức mới, là lần thứ ba Quốc hội xem xét điều chỉnh luật chưa có hiệu lực (trước đó có hai lần điều chỉnh như vậy đối với Luật Thi đua khen thưởng và Bộ luật Hình sự 2015), do đó phải đảm bảo yếu tố cốt lõi.

Ông Thanh đề nghị các đại biểu thảo luận tập trung vào một số nhóm vấn đề: Cơ sở chính trị, cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn của việc cho Luật có hiệu lực sớm hơn; Tác động cả tích cực và tiêu cực của việc điều chỉnh hiệu lực sớm này (có lượng hoá được tác động đối với nền kinh tế, môi trường kinh doanh và người dân không?); Các điều kiện để bảo đảm cho các luật này có hiệu lực sớm hơn; Nguồn lực, thời gian ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết có đảm bảo không?…

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh phát biểu tại phiên họp (Ảnh: Hồ Long)

Tại phiên họp, ông Nguyễn Thành Trung, Uỷ viên chuyên trách Uỷ ban Tài chính Ngân sách bày tỏ băn khoăn về sự cần thiết ban hành Luật này. Thông thường chúng ta chỉ ban hành luật sửa đổi bổ sung khi xuất hiện vướng mắc trong quá trình thi hành luật, còn đây là chưa thi hành nên rất khó đánh giá.

"Nếu có sửa đổi cần làm rõ hiệu quả về mặt kinh tế xã hội, tại sao phải áp dụng sớm hơn 5 tháng?", ông Trung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Kim Anh, Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội đề nghị Chính phủ rất cẩn trọng bởi việc cho áp dụng luật sớm nếu sau này có hệ luỵ thì sẽ rất khó trả lời cử tri.

Cần có báo cáo đánh giá tác động

Theo bà Kim Anh, việc Chính phủ đề xuất Quốc hội xem xét thông qua Luật sửa đổi, bổ sung 4 luật này theo trình tự thủ tục rút gọn (thông qua tại 1 kỳ họp) đồng nghĩa với cho phép không yêu cầu báo cáo đánh giá tác động của dự án Luật.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng báo cáo này lại rất cần thiết, là kênh thông tin đầu vào để các đại biểu Quốc hội xem xét quyết định có thông qua hay không.

"Tôi đề nghị Chính phủ có báo cáo cụ thể, chính sách nào sẽ tác động tốt nếu được áp dụng sớm, chính sách nào sẽ khó thực hiện kịp", đại biểu nói và yêu cầu từ nay đến khi Quốc hội xem xét có ý kiến (cuối tháng 6/2024) Chính phủ phải hoàn thiện báo cáo này.

Tương tự, bà Nguyễn Thị Mai Phương, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội phản ánh, hồ sơ trình của Chính phủ chưa có rà soát tác động. Các báo cáo đánh giá mới chỉ nói mặt tích cực, chưa nói tác động tiêu cực có thể có đối với các tổ chức, cá nhân nếu luật được áp dụng sớm.

Ví dụ, đối với Luật Nhà ở, nhiều cái giao địa phương như trách nhiệm của UBND tỉnh là phải ban hành vị trí, địa điểm phát triển nhà ở theo dự án, thời hạn sở hữu nhà ở chung cho chung cư mini…, nếu bây giờ đẩy hiệu lực sớm 5 tháng thì độ sẵn sàng của UBND cũng phải sớm lên 5 tháng đồng thời quyền lợi của hộ gia đình có chung cư mini bị ảnh hưởng...

Cũng góp ý về nội dung này, ông Trịnh Xuân An, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Quốc phòng và An ninh cho rằng, Chính phủ đã rất quyết tâm, nội dung này đã đưa vào chương trình kỳ họp rồi, chúng ta vì cái chung, nếu cái gì tốt cho xã hội, tốt cho nền kinh tế, cho người dân thì chúng ta đồng thuận.

Tuy nhiên, Tờ trình của Chính phủ cho rằng áp dụng luật sớm sẽ đáp ứng đòi hỏi bức thiết của cuộc sống thì phải có thuyết phục đầy đủ. Từ đó vị đại biểu đề nghị Chính phủ bổ sung báo cáo lý giải rõ các luật này (nhất là Luật đất đai) cái gì có thể áp dụng trực tiếp được mà nó sẽ tạo nên giá trị, đòn bẩy..

"Chúng ta hay nói địa phương đang cần, xã hội đang cần nên đưa luật sớm sẽ tháo gỡ, nhưng không nói rõ khiến đại biểu Quốc hội khó theo dõi. Ví dụ các địa phương cần tách giải phóng mặt bằng ra thành dự án riêng, hay Hà Nội bây giờ cần giải quyết gấp vấn đề cải tạo chung cư cũ..., báo cáo đánh giá tác động cần chỉ rõ điều khoản nào giải quyết cái đó", ông An nêu ý kiến.

Đảm bảo các văn bản hướng dẫn được ban hành kịp thời, đồng bộ

Phát biểu thảo luận, ông Trần Anh Tuấn, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, nghị định, thông tư ở trung ương phải có hiệu lực thì các địa phương mới bắt đầu xây dựng ban hành văn bản hướng dẫn được. Ông Tuấn lo rằng văn bản của địa phương không kịp có trước 1/8 vì phải có độ trễ, từ sở ngành lấy ý kiến chuyên gia, người dân, sở tư pháp… mất nhiều thời gian, thủ tục.

Bà Nguyễn Thị Mai Phương khẳng định, hiệu lực sớm là tốt nhưng để hiệu lực sớm thì liên quan đến rất nhiều cơ quan từ trung ương đến địa phương trong tổ chức thực hiện, do đó bà băn khoăn khi chưa có số liệu về tiến độ ban hành văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn ba luật trên, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền ban hành của các địa phương, vốn thường có độ trễ hơn so với trung ương.

"Thứ trưởng Lê Minh Ngân nói rằng trong tháng 6 sẽ ban hành. Đối với văn bản hướng dẫn ở cấp trung ương, chúng tôi thấy rằng từ lúc đề xuất ban hành Luật này một tháng nay cũng chưa ra được thêm văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn Luật Đất đai ngoài Nghị định 42 về lấn biển.

Luật Nhà ở có 7 văn bản cấp trung ương (3 nghị định, 1 quyết định của Thủ tướng, 3 thông tư của các bộ), 4 nội dung giao địa phương hướng dẫn thi hành nhưng đến giờ chưa có văn bản nào được địa phương ban hành. Khi chúng tôi họp Uỷ ban Pháp luật, nhiều thành viên là giám đốc Sở Tư pháp các địa phương nói rằng chưa thấy văn bản nào của địa phương trình lên để thẩm định", bà Phương nêu vấn đề.

Ông Nguyễn Hoàng Mai, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Xã hội cũng quan tâm vấn đề ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt ở địa phương. "Nếu chúng ta ban hành theo quy chế rút gọn thì việc đó có đảm bảo chất lượng không, trong khi có nhiều nội dung giao cho Chính phủ và các địa phương hướng dẫn thi hành? Tôi đề xuất chúng ta cân nhắc cái gì thật sự cần thiết chạy sớm thì mới cần rút gọn và nội dung đó phải đảm bảo kịp ban hành văn bản hướng dẫn, còn cái gì vẫn còn chưa chắc chắn thì để lại", ông Mai nói.

Trong khi đó, ông Trịnh Xuân An đề nghị, Chính phủ cần có báo cáo tiến độ xây dựng và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật và cho biết bao giờ có đủ để đại biểu Quốc hội có cơ sở thảo luận và xem xét thông qua.

Đảm bảo không tạo ra "khoảng trống pháp lý"

Tại cuộc họp, nhiều đại biểu cũng đề nghị xem xét đồng bộ các điều khoản để nếu cho phép bộ ba luật nói trên có hiệu lực sớm từ 1/8 thì sẽ không tạo ra khoảng trống pháp lý do "vênh" với những nội dung liên quan, chuyển tiếp có hiệu lực từ 01/01/2025.

Ví dụ, ông Trịnh Xuân An nêu, tại Luật Đất đai 2024 có điều khoản quy định về áp dụng bảng giá đất theo giá thị trường, áp dụng từ năm 2026; nếu đưa Luật Đất đai có hiệu lực sớm thì cần thuyết minh nội dung này.

Tương tự, bà Mai Phương cho hay, việc quy định Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8/2024 (trừ một số điều) còn toàn bộ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 sẽ dẫn đến một số cái "vênh".

Ví dụ, Điều 259 Luật Đất đai quy định về xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình áp dụng từ 1/1/2025. Tuy nhiên nếu Luật nhà ở đẩy lên 1/8 thì lại không quy định về thời gian xử lý quyền của hộ gia đình sở hữu nhà ở nữa, như vậy rõ ràng là khó cho người dân.