Áp dụng bảng giá đất mới: Lo nhiều hơn mừng?

Như ĐTTCO đã thông tin, Sở TNMT TPHCM đang lấy ý kiến Dự thảo cho Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của UBND Thành phố quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TPHCM. Một trong những vấn đề mà người dân, cộng đồng doanh nghiệp quan tâm là dự thảo bảng giá đất tăng rất cao so với quy định hiện hành. Nếu Dự thảo được thông qua (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) ai sẽ được lợi trong việc tăng giá đất này?

Sự cần thiết của việc điều chỉnh giá?

Ngày 18-01-2024, Quốc hội thông qua Luật đất đai số 31/2024/QH15 (sau đây gọi là Luật Đất đai 2024) có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Ngày 29 tháng 6 năm 2024, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng, theo đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định: “1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.”

Tuy nhiên, Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố bị khống chế bởi quy định tại điểm 6 Phụ lục IX của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được dẫn đến giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường, nên cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định Bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp (được nêu tại Mục phạm vi điều chỉnh của Bảng giá đất) để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội. Do đó, nếu không triển khai Bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn Thành phố thì dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức…

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TNMT TPHCM cho biết, bảng giá đất mới ban hành sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...; Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;Tính thuế sử dụng đất; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Ai mừng? Ai lo?

Theo Sở TNMT TPHCM, việc điều chỉnh Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến các nhóm đối tượng như sau: Nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư: Bảng giá đất điều chỉnh được công bố đảm bảo tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.

Nhóm 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì mức độ tác động cụ thể , trong đó có 03 nhóm đối tượng không bị tác động và 08 nhóm bị tác động.03 nhóm đối tượng không bị tác động gồm: Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

08 nhóm đối tượng bị tác động gồm: Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức (điểm a, h, k khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024). Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường). Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Tính thuế sử dụng đất. Trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại Bảng giá đất. Đến nay, Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó, mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Phân tích bảng giá đất mới sẽ tác động như thế nào đến người dân, cộng đồng doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Đầu tư Địa ốc Lê Thành, cho rằng việc tăng giá đất trong bảng giá đất như trong dự thảo của Sở TNMT TPHCM không tác động đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do đa số các doanh nghiệp địa ốc được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, còn các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nên cũng không ảnh hưởng. Tuy nhiên, bảng giá đất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đối với người dân khi mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ, còn mức cao thấp như thế nào phụ thuộc vào giá đất của từng khu vực theo bảng giá đất. Tuy nhiên ông Nghĩa cho rằng khi bảng giá đất tăng, người dân sẽ nhận được các khoản bồi thường, giải phóng mặt bằng cao hơn nên dễ nhận được sự đồng thuận của người dân, sớm bàn giao mặt bằng.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc CTCP DRH Holding, cho rằng tác động lớn nhất đối với người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhất là thực hiện các nghĩa vụ như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Ngoài ra, đối với doanh nghiệp khi giá đất cao tức đầu vào cao thì “đầu ra” sẽ cao sẽ tác động trực tiếp đến người mua, trực tiếp hay giám tiếp cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp…

Về bảng giá đất tác động đến thị trường bất động sản như thế nào, Sở TNMT phân tích, theo số liệu thống kê giá đất trên thị trường của năm 2024 và các năm trước cho thấy giá đất đã dần ổn định, từng bước phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, trong thời gian tới sẽ không có biến động về giá đất do tồn kho căn hộ và nhà phố còn lớn, một số phân khúc thị trường như nhu cầu thuê đất, thuê văn phòng tuy có giảm nhưng giá vẫn giữ ở mức cao. Vì vậy, việc xây dựng Quyết định điều chỉnh Bảng giá các loại đất có tính đến xu hướng và mức độ biến động của thị trường, đảm bảo Bảng giá các loại đất tương đồng giá đất thị trường. Với các chính sách vĩ mô, kích cầu cho sản xuất, tiêu dùng như chậm, giãn, giảm thu thuế, thu tiền sử dụng đất, tái cơ cấu kinh tế trong đó có các chính sách tiền tệ, tín dụng hỗ trợ giải phóng hàng tồn kho sẽ là những tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.