Ảo vọng nhà ở xã hội giá rẻ, vị trí đắc địa

Giữa cơn khát nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, cụm từ “nhà ở xã hội” đang được kỳ vọng như chiếc phao cứu sinh cho hàng triệu người có thu nhập trung bình và thấp. Thế nhưng, khi giấc mơ an cư ngày một xa vời, câu hỏi buộc phải đặt ra là: Vì sao giá nhà vẫn cao ngất, và liệu nhà ở xã hội có thực sự “xã hội”?

"Muốn nhà ở xã hội giá rẻ, phải chấp nhận đi xa", đó là thông điệp rõ ràng được ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – đưa ra trong bối cảnh mặt bằng chi phí phát triển nhà ở tại đô thị ngày càng leo thang, còn những mục tiêu mang tính biểu tượng như "nhà dưới 20 triệu đồng/m²" chỉ còn tồn tại trên giấy nếu không đi kèm thay đổi thể chế quyết liệt.

Cấu trúc chi phí – Bức tường vô hình chặn lối phát triển

Theo ông Đính, một dự án bất động sản – dù là nhà ở thương mại hay xã hội – đều phải vượt qua mê cung chi phí với bốn cửa ải lớn: đất đai, thủ tục đầu tư, vốn và chi phí xây dựng.

Chi phí đất là gánh nặng đầu tiên và lớn nhất, thường chiếm 25% giá thành dự án, nhưng có thể đội lên 40-50% tại các khu vực trung tâm. Đây chính là rào cản trực diện khiến giấc mơ phát triển nhà ở xã hội nội đô trở nên viển vông nếu không có cơ chế đặc thù.

Chi phí thủ tục đầu tư – trên lý thuyết chỉ chiếm 5% – lại có thể đội lên gấp đôi trong thực tế khi dự án vướng vào vòng luẩn quẩn của giấy phép, thẩm định, phê duyệt kéo dài. Thủ tục càng rườm rà, giá nhà càng xa tầm tay.

Chi phí vốn – dao động từ 5-10% – lại thường tăng đột biến nếu dự án chậm tiến độ do vướng hành chính hoặc các yếu tố bất khả kháng.

Chi phí xây dựng – phần biến động mạnh nhất – đang không ngừng leo thang do giá vật liệu, nhân công, thiết bị thi công tăng liên tục. Đây là yếu tố khiến mọi nỗ lực kéo giá xuống dưới mốc 20 triệu đồng/m² trở nên mong manh.

Bài toán địa lý: Muốn rẻ thì phải… đi xa

Tổng hòa các yếu tố chi phí kể trên dẫn đến sự phân hóa rõ nét về giá nhà theo vị trí địa lý. Tại Hà Nội, khu vực trung tâm có giá thành nhà từ 50-70 triệu đồng/m². Ngoại thành gần trung tâm: 35-40 triệu đồng/m². Các huyện vùng xa: 25-30 triệu đồng/m² – và đó mới chỉ là nhà thương mại, chưa tính ưu đãi.

Ngay cả khi được giảm miễn tiền sử dụng đất và thuế, nhà ở xã hội vẫn khó lòng về dưới 25 triệu đồng/m² tại khu trung tâm, do vẫn phải "gánh" chi phí xây dựng và vốn. Kể cả khi được ưu đãi tối đa, giá nhà ở xã hội tại nội đô vẫn không thể chạm ngưỡng 20 triệu đồng/m².

Chỉ tại những vùng ven, nơi giá đất rẻ và hạ tầng chưa hoàn thiện, bài toán giá rẻ mới khả thi. Nói cách khác, tiêu chí “nhà ở xã hội dưới 20 triệu đồng/m²” hiện nay chỉ có thể hiện thực hóa ở những khu vực xa trung tâm – nơi người mua phải chấp nhận đánh đổi khoảng cách lấy giá rẻ.

Chính sách đã có, nhưng triển khai vẫn là điểm nghẽn

Nhìn vào thực tiễn, ông Đính nhận định: nếu không có sự can thiệp mạnh mẽ về thể chế và chính sách, nhà ở xã hội tại đô thị lớn chỉ mãi là khái niệm trên văn bản. Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết tháo gỡ, nhưng khâu thực thi tại địa phương vẫn còn quá nhiều lỗ hổng.

Cần có quy hoạch rõ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Cần đơn giản hóa thủ tục. Cần sự phối hợp đồng bộ giữa trung ương và địa phương. Và trên hết, cần một tư duy hành động thay vì chỉ hô khẩu hiệu. Bởi nhà ở xã hội không chỉ là bài toán thị trường – mà là bài toán an sinh xã hội.

Tín hiệu từ Nghị quyết 201: Hành lang pháp lý đang mở, nhưng ai đi?

Nghị quyết 201/2025/QH15 vừa được Quốc hội thông qua đã hé mở cánh cửa cải cách: thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, mở rộng đối tượng thuê, cho phép doanh nghiệp – cơ quan nhà nước – tổ chức chính trị thuê nhà cho cán bộ công chức, công nhân, kể cả người nước ngoài.

Đáng chú ý, hàng loạt thủ tục hành chính rườm rà đã được cắt giảm: không yêu cầu đấu thầu, bỏ thẩm định thiết kế cơ sở, miễn giấy phép xây dựng... Theo Bộ Xây dựng, chỉ riêng việc này đã rút ngắn được ít nhất 350 ngày cho mỗi dự án.

Tuy nhiên, tại Hội nghị triển khai nghị quyết, Thủ tướng Phạm Minh Chính thẳng thắn chỉ ra thực tế: nhiều địa phương vẫn chưa vào cuộc quyết liệt. Một số lãnh đạo chưa hiểu sâu, chưa thực sự tâm huyết, còn lúng túng, chưa đặt ưu tiên đúng mức. Trong khi đó, các quy định về vay vốn, điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập.

Mệnh lệnh mới: 100.000 căn năm nay, 1 triệu căn đến 2030

Đặt ra mục tiêu tham vọng: 100.000 căn trong năm 2025, 1 triệu căn đến năm 2030, Thủ tướng chỉ rõ 6 nhóm nhiệm vụ trọng tâm:

Người đứng đầu phải thực sự “xắn tay áo”, lãnh đạo đúng mức, đúng tầm, đúng tâm.

Các chủ thể liên quan cần linh hoạt, sáng tạo trong thực thi chính sách.

Cắt giảm thủ tục hành chính, tạo điều kiện tối đa cho nhà đầu tư và người mua.

Ngăn chặn tham nhũng, tiêu cực khi chính sách được nới lỏng.

Lồng ghép các chương trình mục tiêu quốc gia để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.

Gỡ vướng ở đâu, xử lý tại đó – nếu vượt thẩm quyền thì báo cáo lên cấp cao hơn.

Nhà ở xã hội dưới 20 triệu đồng/m² không phải là điều bất khả, nhưng đó là bài toán đòi hỏi sự tỉnh táo về vị trí, minh bạch trong cấu trúc chi phí, sự quyết liệt trong cải cách thể chế, và hơn hết là một tầm nhìn chính sách lấy người dân làm trung tâm. Nếu không, giấc mơ an cư giá rẻ sẽ tiếp tục trôi xa khỏi tầm với của hàng triệu người lao động nghèo đô thị.