Alibaba bán hàng vạn sản phẩm “ma”

Công ty Alibaba không có đất mà hợp tác với các cá nhân là chủ sử dụng đất để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dự án "ma".

Khoảng 3 năm qua, theo công bố của Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (Công ty Alibaba) có gần 50 dự án với 20.000 sản phẩm được tung ra thị trường, nhưng theo phân tích thì hầu hết các dự án này đều không đủ hồ sơ pháp lý để triển khai.

Hợp đồng mua bán không có giá trị

Theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, Công ty Alibaba không có đất mà hợp tác với các cá nhân là chủ sử dụng đất để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dự án “ma”.

Việc Công ty Alibaba và nhóm công ty của mình ký hợp đồng, thu tiền với hàng ngàn lô đất (chỉ riêng tại Bà Rịa-Vũng Tàu đã có 3.333 nền đất, thu hơn 771 tỉ đồng - NV) thuộc phạm vi điều chỉnh của luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014. Do đó chủ đầu tư dự án và các công ty phân phối bắt buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.

Thế nhưng, trong nhóm ký hợp đồng thỏa thuận quyền sử dụng đất, cam kết lợi nhuận với khách hàng thực chất là vô hiệu. Bởi việc ký kết hợp đồng thỏa thuận với khách hàng trong đó thể hiện rõ quyền và nghĩa vụ của khách hàng cũng như cam kết của bên mua bên bán, tuy nhiên đối tượng của hợp đồng là những mã lô nền đất “A, B, C, D...” do nhóm Công ty Alibaba tự vẽ bản đồ quy hoạch và tự đặt ra không được bất kỳ cơ quan nào cấp phép, không thể chỉ vị trí thực tế ngoài thực địa...

Không những thế, theo luật Kinh doanh BĐS 2014, Công ty Alibaba và nhóm công ty liên quan không phải là chủ đất nên không có quyền ký hợp đồng mua bán đất với khách hàng.

“Như vậy hợp đồng giữa nhóm Công ty Alibaba ký với khách hàng sẽ bị vô hiệu theo quy định tại điều 122 bộ luật Dân sự 2015, lúc này khách hàng sẽ bị thiệt thòi khi theo quy định các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trên thực tế, có nhiều khách hàng chưa được nhóm Công ty Alibaba hoàn trả các khoản tiền đầu tư nhằm kéo dài việc chiếm dụng vốn. Trong trường hợp Công ty Alibaba chây ì hoặc không hoàn trả tiền thì khách hàng sẽ là bên chịu thiệt thòi.

Do vị trí lô đất mà nhóm Công ty Alibaba tự đặt trên bản vẽ, khách hàng không thể biết nên nhóm Công ty Alibaba có thể bán một lô đất cho nhiều người. Không những vậy, việc Công ty Alibaba và nhóm công ty của mình ký hợp đồng, thu tiền với hàng ngàn lô đất lên đến 95% số tiền sản phẩm là sai so với luật Kinh doanh BĐS 2014.

Từ những hành vi vi phạm như đã phân tích nêu trên, theo luật sư Trần Minh Cường, cơ quan chức năng có thể tiến hành thanh tra kiểm tra để xử phạt nhóm Công ty Alibaba theo quy định tại điều 57 Nghị định 139 bao gồm hình thức phạt tiền và hình phạt bổ sung. Ngoài ra, quá trình điều tra xác minh nếu nhóm Công ty Alibaba có hành vi 1 lô đất tự vẽ bán cho nhiều người thì có dấu hiệu của tội hình sự.

Thạc sĩ, luật sư Thái Văn Chung thì cho rằng việc hợp tác “góp vốn hợp tác đầu tư” trong lĩnh vực BĐS chỉ áp dụng đối với việc huy động vốn để phát triển các dự án xây dựng nhà ở, chứ không áp dụng để góp vốn trong các dự án BĐS phân lô, bán nền đất.

Từ quy định nêu trên, có thể nhận định Công ty Alibaba và các công ty thành viên nhận góp vốn đầu tư của khách hàng dưới mọi hình thức như cái gọi là “hợp đồng quyền chọn”, “thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, thậm chí nhiều trường hợp khách hàng đã góp đến 95%/giá trị hợp đồng ngay sau khi ký, nhưng công ty này không phát triển các dự án về nhà ở, không đáp ứng đầy đủ điều kiện nêu trên là trái quy định của pháp luật. Mặt khác, Công ty Alibaba nhận góp vốn đầu tư của khách hàng nhưng lại cam kết trả tiền góp vốn bằng nền đất cũng hoàn toàn trái quy định của pháp luật.

"Dự án Ali Qua Nhơn Trạch" vừa rao bán thì UBND xã Long Thọ (H.Nhơn Trạch) cho cắm ngay biển cảnh báo. Ảnh: Lê Bình

Các dự án không thể thành hiện thực

Liên quan tính pháp lý các dự án mà Công ty Alibaba công bố, luật sư Thái Văn Chung nhận định các dự án của Công ty Alibaba và các công ty thành viên nếu chưa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa phù hợp với quy hoạch xây dựng khu dân cư, chưa được nhà nước giao đất, chưa thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính để được cấp sổ đỏ cho khu đất mà vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay (không công chứng, chứng thực) để nhận tiền của khách hàng là trái quy định của pháp luật.

Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt dự án, tự lập “dự án trên giấy, dự án ma” mà vẫn hứa, cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận tiền của nhiều khách hàng với giá trị lớn là có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác.

Đồng tình với quan điểm trên, luật sư Trần Minh Cường cho rằng Công ty Alibaba có thể biết hoặc chưa biết về việc các khu đất này không phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không được cơ quan có chức năng thẩm quyền thỏa thuận địa điểm, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất thực hiện dự án hay không, nhưng nhóm Công ty Alibaba vẫn ngang nhiên ký kết hợp đồng với khách hàng, cam kết bàn giao nền đất khi đã hoàn tất thi công hạ tầng (điện, đèn đường) và bàn giao sổ đỏ cho khách hàng với thời gian từ 6 đến 12 tháng đồng thời cam kết thu mua lại.

Qua thông tin đại chúng dẫn từ lời các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thì hầu hết các khu đất này là đất nông nghiệp, đất trồng rừng..., nên việc thực hiện dự án dân cư phải trải qua rất nhiều thủ tục đầu tư, như được UBND cấp có thẩm quyền chấp thuận địa điểm đầu tư; phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết 1/500; các thủ tục kê biên bồi thường hỗ trợ tái định cư để ngành tài nguyên môi trường giao đất; các thủ tục về đánh giá tác động môi trường, PCCC, thẩm định thiết kế cơ sở, sau đó cấp giấy phép thi công hạ tầng kỹ thuật... theo quy định luật Đầu tư 2014, luật Đất đai 2013, luật Quy hoạch, luật Xây dựng...

Tuy nhiên, nhóm các Công ty Alibaba không tuân theo bất kỳ quy định nào của pháp luật để thực hiện dự án.

Tại tỉnh Đồng Nai, ông Võ Văn Chánh, Phó chủ tịch UBND tỉnh, trong lần họp báo mới đây đã khẳng định UBND tỉnh Đồng Nai chưa ban hành quyết định liên quan đến thỏa thuận địa điểm, chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất để Công ty Alibaba thực hiện dự án nói chung và các dự án BĐS nói riêng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Điều đáng nói, phần lớn các khu đất mà Công ty Alibaba công bố là dự án đều dính đến quy hoạch, hoặc vẫn đang là đất nông nghiệp, nên việc làm hạ tầng, làm sổ đỏ và xây nhà là điều không thể.

Các cơ quan chức năng tại Bà Rịa-Vũng Tàu cũng khẳng định các dự án mà Công ty Alibaba công bố là các dự án “ma”. Theo ông Nguyễn Văn Thắm, Chủ tịch UBND TX.Phú Mỹ, các dự án “ma” đều là đất nông nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân tự ý mở đường, phân lô bán trái phép, nên không thể ra sổ đỏ và không thể xây dựng được.