Ai sẽ hưởng lợi khi đất nông nghiệp lên giá?

Ông Tạ Việt Dự – Giám đốc Trung tâm Khách hàng cao cấp, Chứng khoán KBSV đã có những chia sẻ khi đất nông nghiệp lên giá.

Ông Tạ Việt Dự - Giám đốc Trung tâm Khách hàng cao cấp, Chứng khoán KBSV

Nếu đề xuất tăng giá đất nông nghiệp được thực hiện rộng rãi, những tác động lan tỏa sẽ không chỉ dừng ở khía cạnh kỹ thuật tài chính hay quy hoạch đất đai, mà còn chạm tới lợi ích thiết thân của nhiều tầng lớp: Người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước.

- Người dân: Món quà kép hay rủi ro lạm phát đất?

Với người dân đang sở hữu đất nông nghiệp – đặc biệt là các hộ ở vùng ven đô, nơi nhu cầu chuyển đổi lên đất ở rất lớn – việc giá đất nông nghiệp tiệm cận giá đất ở rõ ràng là một cơ hội vàng. Ông Dự chỉ rõ: “Khi chi phí chuyển đổi giảm, người dân có thể dễ dàng chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư để xây nhà, chia tách cho con cái hoặc thế chấp ngân hàng để vay vốn. Tài sản tăng giá trị, nhưng gánh nặng tài chính lại giảm – đây là một món quà kép”.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng lợi ích này không đến một cách dễ dàng. Nếu không có cơ chế kiểm soát tốt, người dân sẽ đứng trước nguy cơ bị cuốn vào làn sóng đầu cơ, mua bán sang tay. “Giá đất tăng thì ai cũng vui, nhưng nếu bị đẩy lên quá nhanh, người cần đất thật sẽ không còn khả năng tiếp cận. Điều này đặc biệt nguy hiểm ở các khu vực đang đô thị hóa nhanh nhưng chưa có quy hoạch cụ thể”, ông cảnh báo.

- Doanh nghiệp: Thời cơ tái cấu trúc tài sản và chiến lược đầu tư

Đối với các doanh nghiệp – đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản hoặc sản xuất nông nghiệp quy mô lớn – ông Dự nhìn nhận việc nâng giá đất nông nghiệp là một động lực mới trong tái cấu trúc quỹ đất và chiến lược tài sản.

“Những doanh nghiệp sở hữu sẵn quỹ đất nông nghiệp lớn – như các tập đoàn nông nghiệp, doanh nghiệp bất động sản có chiến lược tích lũy đất từ sớm – sẽ là nhóm hưởng lợi đầu tiên. Giá trị tài sản tăng, dễ huy động vốn hơn, hoặc có thể chuyển đổi sang đất ở với chi phí thấp hơn trước”, chuyên gia KBSV phân tích.

Tuy nhiên, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát triển dự án từ trước có thể lại đối mặt với áp lực. “Họ mua đất với chi phí chuyển đổi cao, giờ các đối thủ mới bước vào thị trường với chi phí thấp hơn – điều này ảnh hưởng đến lợi thế cạnh tranh và biên lợi nhuận”, ông nói thêm.

Ngoài ra, các doanh nghiệp nhỏ – vốn ít, trước đây bị loại khỏi cuộc chơi do chi phí cao – giờ sẽ có cơ hội tham gia. “Đây là lúc thị trường cần sự hỗ trợ chính sách, giúp doanh nghiệp nhỏ phát triển quỹ đất lành mạnh, tránh bị các nhà đầu tư lớn lấn lướt”, ông khuyến nghị.

- Nhà đầu tư: Sóng cổ phiếu, nhưng phải tỉnh táo

Không thể không nhắc đến giới đầu tư – đặc biệt là nhà đầu tư chứng khoán – khi đánh giá tác động của chính sách này. “Nếu đề xuất tăng giá đất nông nghiệp được triển khai hiệu quả, nhiều cổ phiếu trong nhóm nông nghiệp và bất động sản có quỹ đất lớn sẽ được hưởng lợi kép: Tài sản tăng giá trị, triển vọng sinh lời từ dự án chuyển đổi sáng hơn”, ông Dự nhận định.

Những cái tên như Hoàng Anh Gia Lai, PAN Group, hoặc các công ty cao su sở hữu đất nông nghiệp quy mô lớn sẽ là tâm điểm được giới đầu tư săn đón. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo: “Nhà đầu tư cần tỉnh táo, vì sự tăng giá này chỉ bền vững khi đi cùng lộ trình rõ ràng, minh bạch từ chính sách và sự quản lý chặt chẽ. Nếu chỉ dựa vào kỳ vọng và tin đồn, bong bóng tài sản rất dễ xảy ra”.

- Cơ quan quản lý: Bài toán ngân sách, quy hoạch và an ninh lương thực

Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Dự đánh giá việc gia tăng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra nguồn thu đáng kể từ thuế và phí. Tuy nhiên, đi kèm là bài toán không nhỏ về chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư và bảo đảm an sinh xã hội cho người dân mất đất.

“Một khi chuyển đổi đất nông nghiệp diễn ra ồ ạt, nguy cơ mất cân bằng giữa phát triển đô thị và an ninh lương thực là rất lớn. Vì vậy, chính sách cần được triển khai theo vùng, theo giai đoạn và có cơ chế phản hồi linh hoạt”, ông kết luận.