Ai là 'thủ phạm' gây nhiễu loạn thị trường bất động sản?

Thời gian gần đây, dư luận đang xôn xao thông tin liên quan đến việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Cứ khi thị trường bất động sản biến động, giá cả tăng mạnh là y như rằng "tội đồ" đầu tiên mà mọi người nghĩ đến là môi giới bất động sản. Thế nhưng, với góc nhìn của chính người trong cuộc, họ cho rằng môi giới hoàn toàn không có khả năng đó.

Khi môi giới bất động sản bị oan

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bất động sản bị đẩy giá trong thời gian qua.

Phía chủ đầu tư luôn muốn tối đa hóa lợi nhuận và có tâm lý các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ đẩy hàng nên thường... chê giá các sàn đề xuất. Về phía sàn giao dịch cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy PR, marketing. Nếu giá bán quá cao, vượt qua khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút.

Đánh giá thêm, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng để thị trường vận hành không thể thiếu vai trò của môi giới. Giai đoạn thị trường đóng băng thì môi giới cũng vắng bóng, cả thị trường hô hào môi giới quay trở lại hoạt động.

"Đến thời điểm hiện tại khi thị trường tốt hơn thì môi giới lại bị đổ lỗi làm giá cả tăng nóng tại một số khu vực. Thị trường bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý” - ông Chung nói.

Giá bất động sản tăng cao vì đâu? Ảnh: T.L

Đừng đánh đồng môi giới bất động sản với đầu cơ

Thời gian vừa qua, giá bán nhiều sản phẩm bất động sản như căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, đấu giá đất đều nhận được sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Người dân choáng váng vì giá bán một số phân khúc bất động sản lại bị đẩy lên cao.

Thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước và người dân thì không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt.

Điều này khiến những người có nhu cầu ở thực không có cơ hội tiếp cận với nhà ở. Nhiều bạn trẻ chưa kịp quyết tâm phấn đấu mua nhà đã vội xếp điều này vào top "ước mơ xa vời". Đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài.

Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm nguồn cung. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở nên khốc liệt. Cũng chính vì vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là "tiêu sản" cũng lội ngược dòng tăng giá, không kể là dự án mới hay đã bàn giao từ lâu.

Chưa kể nhiều dự án mới ra hàng tự định vị ở mức cao cấp, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn. Trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm lướt sóng, kiếm chênh lệch.

"Cần xác định rất rõ đâu là hành vi của những tay đầu cơ, có tài chính. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản. Bởi môi giới bất động sản hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Cần xác định rõ môi giới chỉ đóng vai trò trung gian kết nối. Họ không phải bên bán cũng không phải bên mua nên không có quyền quyết định giá, cũng không có đủ khả năng tài chính để ôm hàng gây lũng đoạn thị trường", TS. Nguyễn Văn Đính nói.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS nhận định: Các quy định pháp luật mới về kinh doanh bất động sản đã loại bỏ tình trạng môi giới hoạt động tự do, hay còn gọi là "cò đất".

Môi giới hiện nay không chỉ phải tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề, thông qua kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề mà còn phải tham gia vào các tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân có điều kiện.

Đồng tình, ông Lê Đình Chung-Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết thêm: "Quyết định giá bán là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án. Môi giới không được phép tham gia bất cứ công đoạn nào liên quan đến việc định giá bất động sản. Họ được tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng, nhà đầu tư.

Bán giá cao hay thấp là tùy vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp có thể định giá cao nhằm tối đa hóa lợi nhuận, cũng có thể định giá thấp nhằm tăng tính cạnh tranh. Tùy từng thời điểm, chiến lược về giá bán sản phẩm cũng có thể được điều chỉnh cho phù hợp.

Nhìn thẳng vào quan điểm “có hay không môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng ngoài các nhà môi giới có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật thì trên thực tế vẫn còn có một số ít cá nhân môi giới bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Tuy nhiên, đây chỉ là số lượng nhỏ và không tạo được sức ảnh hưởng lớn.