Ai hưởng lợi từ những thay đổi về Luật trong bất động sản?

Chuyên gia cho rằng người tiêu dùng bất động sản nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, hai đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư/được bồi thường.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn dự báo những thay đổi về Luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.

Ông Long phân tích, với điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần), Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn. Chương XI Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất.

Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này.

“Nếu giá đất tăng, giá bất động sản sơ cấp cũng sẽ tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo và 3 bộ Luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Giá BĐS thứ cấp tăng sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình BĐS khác”, ông Long nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) dự kiến cải thiện với chính sách ưu đãi và những hỗ trợ mới, quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho NOXH.

Luật mới về NOXH bổ sung thêm 2 hình thức phát triển NOXH bao gồm vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê NOXH. Chủ đầu tư được dành ≤20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng/thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.

Ngoài ra, chất lượng các dự án bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ.

Theo các thống kê, khoảng 15 - 20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi trong Luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường BĐS.

Người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.

Do đó, ông Long cho rằng người tiêu dùng bất động sản nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư/được bồi thường.

Quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới

Môi giới bất động sản tại Việt Nam là thị trường tương đối lớn, giai đoạn đầu năm 2022 có ít nhất là 300 ngàn môi giới, mức cao điểm có lúc lên tới 500 ngàn người. Tới cuối năm 2023, sau khi trải qua khủng hoảng số lượng môi giới đã giảm nhiều (còn 100 ngàn) nhưng vẫn cao.

Mặc dù vậy, theo ông Long số môi giới có chứng chỉ hành nghề hiện đang còn rất thấp, chỉ khoảng 20% trên tổng số lượng môi giới. Điều này cho thấy cơ hội chuyên nghiệp hóa tại Việt Nam đang còn lớn và sơ khai.

Ông Long cũng cho rằng không thể sử dụng chứng chỉ hành nghề là một chỉ báo duy nhất để nói về mức độ chuyên nghiệp của môi giới, với việc số lượng hành nghề có chứng chỉ đang thấp sẽ còn rất nhiều cơ hội và nhiều việc cần phải làm để thị trường môi giới trở nên chuyên nghiệp hơn.

Trong điều khoản về Luật kinh doanh bất động sản có quy định môi giới sẽ phải có chứng chỉ hành nghề và mức phạt đã được tăng lên cho những người môi giới hành nghề mà không có chứng chỉ. Ngoài ra, điểm quan trọng là môi giới phải hành nghề trong 1 doanh nghiệp bất động sản.

Nói về việc mở sàn giao dịch bất động sản, ông Long chỉ ra 2 thay đổi quan trọng. Thứ nhất, để đủ điều kiện mở sàn, trước đây yêu cầu 2 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới, nhưng bây giờ chỉ cần 1 người, điều này tạo ra cơ hội mở sàn sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, các sàn giao dịch sẽ phải đào tạo kiến thức hành nghề môi giới cho các nhân viên hằng năm để liên tục cập nhật thông tin kiến thức thị trường.

Thứ 2, là hệ thống dữ liệu bất động sản, trong Luật đất đai có cam kết rõ ràng về những người làm chính sách sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trong thời gian tới. Cơ sở dữ liêu này đóng vai trò quan trọng trong việc làm dữ liệu đầu vào trong công bố bảng giá đất, cũng như cho phương pháp định giá đất, hướng đến việc giá bất động sản ở thị trường Việt Nam sẽ chuẩn hóa và minh bạch hơn.