#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Ai đang đẩy giá bất động sản lên cao?

Đất đai ngày càng đắt đỏ, nhưng không phản ánh đúng nhu cầu ở thực mà là hệ quả của chuỗi méo mó: bảng giá đất điều chỉnh tăng, nguồn cung co hẹp, chi phí vật liệu leo thang. Trong khi đó, người mua ở thực – đối tượng lẽ ra được thị trường phục vụ – lại ngày càng bị đẩy ra xa khỏi giấc mơ an cư.

Giá bất động sản leo thang: Cung khan, chi phí đội, tâm lý thị trường lên cao

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận sự phục hồi về nguồn cung với 14 dự án hoàn thành, tương ứng khoảng 3.813 căn hộ – tăng 40% so với cùng kỳ năm 2024. Đồng thời, 26 dự án mới được cấp phép với quy mô hơn 15.780 căn, tăng 44% so với quý IV/2024. Tuy nhiên, đà tăng nguồn cung chưa đủ để hạ nhiệt mặt bằng giá đang neo ở mức cao trên diện rộng.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng đà tăng giá vẫn tiếp diễn nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn, cộng hưởng với tâm lý thị trường kỳ vọng tích cực. Hoạt động đấu giá đất ở một số địa phương với mức giá cao ngất ngưởng cũng góp phần đẩy kỳ vọng giá lên mặt bằng mới.

Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì xu hướng tăng. Tại Hà Nội, nhiều dự án điều chỉnh giá bán cao hơn 5% so với quý IV/2024, phổ biến ở mức trên 50 triệu đồng/m²; một số vị trí "nóng" đã xác lập đỉnh mới tới 110 triệu đồng/m². TP.HCM ghi nhận mức tăng giá chung cư khoảng 3–4%, giá biệt thự và nhà liền kề cũng tiếp tục đi lên.

Theo ông Lê Hữu Đức – môi giới hoạt động tại Hà Nội – từ giữa năm 2024 đến nay, nhiều dự án mở bán thiết lập mặt bằng giá mới từ 60 đến 100 triệu đồng/m². Các dự án mới gia nhập thị trường đều áp mức giá cao, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi khu vực nội đô, chỉ còn rải rác ở các huyện xa trung tâm.

Đất nền cũng không nằm ngoài xu hướng. Dù thanh khoản thấp, giá bán vẫn “neo cứng” tại nhiều khu vực. Tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), giá đất nền dao động từ 100 đến 300 triệu đồng/m², tùy vị trí. Mức giá này được cho là vượt xa khả năng tiếp cận của người mua ở thực – điển hình như trường hợp ông Nguyễn Văn Chỉnh (Phú Thọ), cần vay thêm 1,7 tỷ đồng để đủ mua một căn hộ diện tích 68m² tại quận Hà Đông, dù đã có sẵn 2,5 tỷ đồng.

Tăng giá – hệ quả từ chuỗi "méo mó" cấu trúc cung – cầu

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – chỉ rõ: bảng giá đất Nhà nước tăng mạnh là lực đẩy trực tiếp khiến giá nhà leo thang. Chi phí đất hiện chiếm khoảng 15% giá thành căn hộ, 30% với nhà phố thấp tầng, và tới 50% với biệt thự. Ngoài ra, chi phí xây dựng – đặc biệt với nhà chung cư – chiếm đến 50% giá thành, trong khi giá vật liệu xây dựng như thép, cát, gạch đều tăng đáng kể.

Một áp lực lớn khác là chi phí vốn. Thông thường, chi phí tài chính chiếm khoảng 5–7% giá thành. Tuy nhiên, với thủ tục hành chính kéo dài, lãi mẹ đẻ lãi con, con số này có thể tăng tới 10%. Nút thắt pháp lý khiến thời gian triển khai bị kéo dài, làm đội chi phí và giảm hiệu quả đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính bổ sung: thị trường thiếu hụt trầm trọng phân khúc nhà ở bình dân – nơi có nhu cầu thực cao nhất – nhưng lại bị “gạt ra rìa” trong nhiều năm qua. Trong khi đó, các dự án mới đều được định vị ở phân khúc trung – cao cấp, càng khiến mặt bằng giá bị đẩy xa khỏi tầm với của người thu nhập trung bình.

Không loại trừ khả năng đầu cơ và trục lợi góp phần khoét sâu khoảng cách giá – nhu cầu thực. Việc thổi giá, găm hàng để chờ “lướt sóng” kiếm chênh vẫn là thực trạng nhức nhối chưa có lời giải dứt điểm.

Một yếu tố khác góp phần làm giảm cung, đẩy giá là chính sách điều chỉnh diện tích tối thiểu để tách thửa – tăng từ 30m² lên 50–80m². Theo ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property – việc kiểm soát phân lô tràn lan là cần thiết, nhưng chính sách hiện tại lại khiến nguồn cung đất nhỏ lẻ giảm mạnh. Đây vốn là phân khúc phù hợp với người thu nhập trung bình, nay gần như biến mất. Kết quả là giá đất thổ cư ở các huyện vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức đã tăng 10–20% chỉ trong vài tháng gần đây.