Ai 'dám' thuê nhà ở xã hội?

“Chẳng nhẽ cả đời chị phải ở nhà thuê?”, chị Bình nói với tôi khi nhận được thông báo của Sở Xây dựng.

Chị Bình là công chức, làm việc tại ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thu nhập thấp và chưa có nhà, chị và gia đình tích cóp được một số tiền nhỏ, hy vọng mua nhà xã hội khi tỉnh có dự án. Nhưng thông báo của Sở Xây dựng, nêu rõ "Hộ gia đình đã được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội", đã vẽ ra cái viễn cảnh mà chị buột miệng nói với tôi. Chính sách "được hưởng" ở đây chính là căn hộ mà gia đình chị đang thuê tại một khu nhà xã hội ở thành phố. Hết hy vọng.

Nửa năm sau cuộc trò chuyện với chị Bình, tôi lại thấy Quốc hội thảo luận về việc phát triển nhà ở xã hội. Một số đại biểu cho rằng cần phát triển nhiều nhà ở xã hội cho thuê vì phân khúc này đang thiếu. Là người hoạt động trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội hơn 10 năm qua, tôi cho rằng sản phẩm nhà xã hội cho thuê hoàn toàn không đáp ứng được nhu cầu của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng (tất nhiên chỉ tính đến những đối tượng được pháp luật cho phép thuê).

Thứ nhất, giá thuê nhà ở xã hội không hề rẻ. Tại hai dự án ở Hà Nội và Hạ Long mới mở bán gần đây, đơn giá công khai niêm yết trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng là khoảng 100.000 đồng/m2/tháng. Một căn hộ khoảng 60m2 sẽ mất sáu triệu tiền thuê nhà; trong khi qua khảo sát các căn hộ thương mại xung quanh dự án, tôi thấy những căn không có nội thất đính kèm cũng chỉ có giá cho thuê 4 đến 5,5 triệu/tháng, những căn giá cao hơn có đủ nội thất...

Trong khi đó, việc thuê nhà ở xã hội đòi hỏi thủ tục rất phức tạp. Người thuê phải chứng minh mình thuộc một trong 10 nhóm đối tượng quy định; phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (thu nhập dưới 11 triệu/tháng); phải thuộc một trong bảy loại hình khó khăn về nhà ở và phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh/thành phố có dự án. Một bộ hồ sơ thuê không khác gì bộ hồ sơ mua. Nếu may mắn không bị loại, các quy trình này cũng tiêu tốn mất hai tháng chờ đợi của người dân.

Thứ ba, không hề có chính sách ưu đãi nào dành cho người đi thuê nhà ở xã hội nếu không muốn nói là ngược đãi. Dù giá thuê cao, điều kiện ngặt nghèo nhưng nếu đã "trót" một lần đi thuê nhà ở xã hội, toàn bộ mã số định danh cá nhân của bạn cùng những người đứng tên trong hộ khẩu sẽ phải gửi lên Sở Xây dựng và Sở sẽ gửi lên Bộ Xây dựng để lưu trữ. Kết quả là cả đời này bạn không bao giờ có cơ hội mua nhà ở xã hội nữa. Điều 51 Luật Nhà quy định người muốn mua nhà ở xã hội phải "chưa được mua hoặc thuê nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức". Chị Bình, cũng như những người khác từng bị Sở xây dựng địa phương từ chối vì lý do này, đều chia sẻ với tôi rằng: nếu biết bị mất quyền mua, cho tiền họ cũng không đi thuê nhà ở xã hội".

Thứ tư, các chủ đầu tư cũng rất sợ phải cho thuê nhà ở xã hội. Khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2014 quy định "chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê", sau 5 năm mới được bán. Với mỗi dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10%, nhưng họ phải dành ra tận 20% diện tích để cho thuê, nên gần như không còn lợi nhuận.

Các đại biểu Quốc hội không sai khi so sánh ở nước này nước khác, người ta làm nhà xã hội chủ yếu để cho thuê. Nhưng bản chất vấn đề rất khác nhau. Tại các nước phát triển, doanh nghiệp xây nhà ở xã hội theo đơn đặt hàng của chính quyền và sau khi xây xong, chính quyền sẽ mua lại để cho thuê hoặc bán cho những người đủ điều kiện và có nhu cầu, nên vai trò chủ đầu tư thuộc về chính quyền, họ sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu sản phẩm bị thị trường quay lưng. Còn tại Việt Nam, chính quyền kêu gọi doanh nghiệp bỏ tiền đầu tư, lỗ doanh nghiệp phải tự chịu nhưng chính sách hiện tại lại bắt họ phải đem cho thuê những sản phẩm mà người dân không "dám" thuê.

Tôi không phản đối việc cho thuê nhà ở xã hội bởi đây là giải pháp bắt buộc đối với một đất nước có tới 100 triệu dân và mật độ dân số đứng hàng 15 thế giới. Nhưng muốn thế, trước hết cần tạo ra một hành lang rộng rãi để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, cũng như để người dân thấy rõ lợi ích khi thuê, chứ không nên để các quy định lạc hậu làm khó cả người dân lẫn doanh nghiệp như hiện tại.