Ai bảo vệ tài sản chung tại các chung cư?

Mâu thuẫn tại các chung cư chưa bao giờ hết sóng gió bởi mối quan hệ giữa chủ đầu tư, Ban quản trị và cư dân luôn có nhiều vấn đề khúc mắc cần phải giải quyết.

Mâu thuẫn tại chung cư liên tục tăng cao

Thời gian qua, tại Hà Nội, liên tiếp các vụ việc tranh chấp tại các chung cư xảy ra. Đó thường là những vụ việc xung đột về lợi ích giữa chủ đầu tư - Ban quản lý tòa nhà - cư dân. Tuy nhiên, mâu thuẫn ngày một muôn hình muôn vẻ và có nhiều diễn biến khó lường.

Trong số đó, có những câu chuyện mâu thuẫn giữa các cư dân cùng chung sống trong tòa nhà với nhau. Trong một cộng đồng cư dân có hàng nghìn người ở những tòa chung cư, thì điều này rất khó tránh khỏi. Thế nhưng, lối hành xử giữa các cư dân với nhau thế nào để thể hiện sự văn minh và đúng quy định pháp luật thì không phải ai cũng thực hiện được.

Tình trạng trên diễn ra phổ biến không chỉ ở những chung cư bình dân, trung cấp mà cả ở chung cư cao cấp. Vậy nhưng, đa số vụ việc đều kéo dài và không được giải quyết triệt để, khiến cuộc sống của cư dân bị xáo trộn. Thậm chí, nhiều trường hợp có dấu hiệu của sự tiếp tay “nhóm lợi ích”, thiếu trách nhiệm và buông lỏng quản lý của những đơn vị liên quan.

Nếu nhắc đến dự án căng thẳng giữa chủ đầu tư và cư dân quyết liệt và kéo dài nhất, có lẽ khó có dự án nào sánh kịp Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông, TP. Hà Nội). Từ việc vi phạm trật tự xây dựng, chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tranh chấp phí dịch vụ, phí bảo trì đến phần sở hữu chung và sở hữu riêng, gần như không thiếu một mâu thuẫn nào mà Hồ Gươm Plaza không xảy ra.

Không kém cạnh, tại chung cư Star City (81 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội) được khoác lên mình chiếc "mác" cao cấp, trước đó cư dân cũng bức xúc về việc chủ đầu tư chiếm dụng trái phép quỹ bảo trì của cư dân. Sau 4 năm sinh sống, tòa nhà đã xuống cấp, thang máy thường xuyên hư hỏng, có thời điểm bị rơi… mà cư dân không có kinh phí để sửa chữa. Nhiều lần, cư dân đã phải kéo đến trụ sở chủ đầu tư và căng băng rôn đòi quyền lợi.

Mới đây, mâu thuẫn cũng xảy ra tại tòa nhà chung cư 6th Element (quận Tây Hồ, TP. Hà Nội). Theo phản ánh của cư dân, thời gian qua chung cư này tồn tại một số vấn đề bất cập, thế nhưng suốt một thời gian dài chưa được chủ đầu tư, Ban quản lý tòa nhà và chính quyền sở tại xử lý dứt điểm. Cụ thể, cư dân có ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, tuy nhiên đến nay, giữa 2 bên chưa tìm được tiếng nói chung trong việc tính toán phí quản lý và vận hành tòa nhà.

Có thể nói, chung cư đang trở thành lựa chọn phổ biến ở các thành phố lớn, khi quy mô dân số ngày càng tăng và đất đai ngày càng hiếm. Thế nhưng, trong quá trình vận hành chung cư, các tranh chấp đã phát sinh và ngày càng có quy mô lớn, phức tạp, khó khăn hơn và gây nhiều phiền toái hơn cho cả cơ quan quản lý đến cư dân, chủ đầu tư.

Một trong những vấn đề diễn ra phổ biến hiện nay là việc người mua nhà và chủ đầu tư, Ban quản lý tòa nhà mất lòng tin vào nhau, do sự thiếu minh bạch trong quản lý hoặc những cách diễn giải pháp lý khác nhau liên quan đến quản lý và sở hữu chung cư. Bên cạnh đó, giữa cư dân sống trong các khu đô thị, khu dân dư đặc biệt là chung cư cao cấp vẫn còn để xảy ra mâu thuẫn, tranh cãi lẫn nhau. Nhiều người chỉ vì mục tiêu cá nhân mà xâm phạm đến lợi ích của các cư dân khác. Điều này phần nào làm xấu đi hình ảnh của một khu chung cư cao cấp, văn minh giữa chốn phồn hoa đô thị của Thủ đô.

Ngang nhiên đục phá trong tòa nhà chung cư?

Thời gian qua, mặc dù các cơ quan quản lý Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp để giải quyết những vấn đề mâu thuẫn nêu trên. Thế nhưng, thực tế là tình trạng này vẫn diễn ra với mức độ, tính chất phức tạp khác nhau.

Cả gia đình 5 người gồm 3 cháu nhỏ đang sinh sống trong căn hộ chung cư cao cấp, thế nhưng ông Nguyễn Mai Long (người được Công ty Cổ phần ABC Toàn Cầu uỷ quyền sử dụng căn hộ TOP - 19B Chung cư Watermark, địa chỉ 395 đường Lạc Long Quân, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội) đang phải sống trong cảnh cùng cực.

Sở dĩ như vậy là vì nhiều tháng qua, căn hộ B1801 (căn hộ phía tầng dưới 19B) có dấu hiệu của việc bị đục phá đường ống nước và tiềm ẩn nguy cơ gây mất an toàn trong chung cư. Theo phản ánh của ông Long, sự việc được phát hiện lần đầu vào ngày 6/5/2021, khi 3 người không khai báo y tế, không đăng ký kế hoạch thi công với Ban quản lý tòa nhà xuất hiện trong căn hộ B1801(căn hộ đang trong tình trạng để thô, chưa có người ở). Ông Long nhận thấy có dấu hiệu việc thi công, khoan cắt, đục phá phía trong căn hộ này.

Việc này nhanh chóng được ông Long báo cho Ban quản lý tòa nhà và chính quyền địa phương để có biện pháp ngăn chặn. Tuy nhiên, thời điểm lực lượng chức năng có mặt tại căn hộ B1801 và liên tục kêu gọi những người bên trong mở cửa để kiểm tra, nhưng không nhận được sự hợp tác. Phải rất lâu sau lực lượng chức năng mới tiếp cận được 3 người này và tiến hành lập biên bản vụ việc.

“Khi chúng tôi cùng Ban quản lý có mặt trước của căn hộ B1801 và tiếp tục nghe thấy nhiều tiếng đục phá lớn, tiếng khoan, đục phát ra ngoài. Những người này đã bịt toàn bộ hệ thống ống thoát nước của căn hộ Top19B”, ông Long nói.

Dù chính quyền quận Cầu Giấy và phường Nghĩa Đô đã nhiều lần yêu cầu chủ sở hữu căn hộ B1801 phối hợp làm rõ vụ việc, nhưng chủ căn hộ là bà Vũ Thị Phương Thảo đã viện dẫn nhiều lý do để thoái thác.

Theo nội dung Biên bản làm việc ngày 14/5/2021 tại trụ sở UBND phường Nghĩa Đô, đại diện Ban quản lý tòa nhà cho rằng, căn hộ B1801 chưa hoàn thiện đưa vào sử dụng. Ngày 6/5/2021, có 3 người vào căn hộ trên nhưng chưa khai báo với Ban quản lý. Ban quản lý chưa xác định được hiện trạng hộp kỹ thuật (điện, nước) có giống hồ sơ thiết kế hay không do căn hộ B1801 không hợp tác, không mở cửa để Ban quản lý tiến hành kiểm tra.

Về phía Công an phường cũng xác nhận, sau khi tiếp nhận tin báo, đơn vị đã cử cán bộ xuống hiện trường xác minh sự việc và sau đó 2 lần gửi giấy mời chủ căn hộ nhưng chưa làm việc được.

Cần giải quyết dứt điểm, tránh ảnh hưởng tới đời sống cư dân

Ông Long cho biết, quá trình tìm hiểu và ghi nhận hiện trường, ông phát hiện các đường ống thoát nước của căn hộ 19B có dấu hiệu bị cắt, đục phá. Việc làm trên đã khiến cuộc sống gia đình ông Long bị đảo lộn. Mọi chất thải, nước thải hàng ngày phải cho vào xô và đi đổ nhờ hàng xóm, không có chỗ tắm giặt trong mùa hè nóng nực, đặc biệt là trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 căng thẳng.

“Mọi sinh hoạt của gia đình 5 người chúng tôi hoàn toàn bị bế tắc, không thể kéo dài thêm, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp và Nhà nước đang hạn chế ra ngoài”, ông Long bức xúc nói.

Cũng theo phản ánh của ông Long, trong khi vụ việc trên chưa được xử lý dứt điểm thì từ ngày 7/7 - 14/7/2021, căn hộ B1801 tiếp tục có dấu hiệu việc tập kết vật liệu và thi công. Điều lạ lùng là việc này dường như không vấp phải sự ngăn cản của Ban quản lý và Ban quản trị toà nhà? Thời gian này, ông Long liên tục thấy tiếng khoan đục phát ra từ căn hộ B1801 và tác động thẳng vào trần, hệ thống ống thoát nước của căn hộ 19B.

Đỉnh điểm là vào sáng ngày 14/7/2021, hai hố thoát nước trong nhà tắm căn hộ 19B đã bị cắt, đục thủng toàn bộ thông thẳng xuống căn hộ B1801. Nhận được tin báo, Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị quận Cầu Giấy đã đến ghi nhận hiện trạng và lập biên bản vụ việc. Tại thời điểm kiểm tra, tổ công tác ghi nhận 2 hố ga tại nhà vệ sinh căn hộ của ông Long thông xuống căn hộ B1801.Tuy nhiên, lực lượng chức năng rất khó khăn trong việc tiếp cận tầng 18 để kiểm tra do chủ nhà không mở cửa và Ban quản lý yêu cầu tổ công tác phải có giấy mời.

Được biết, đơn vị quản lý vận hành tòa chung cư cao cấp này là Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác toà nhà PMC. Công ty này được biết đến là một đơn vị chuyên quản lý các tòa nhà chung cư cao cấp trên cả nước.

Liên quan đến vụ việc trên, đại diện Ban quản trị cho biết: “Việc nhà bà Thảo, trong căn hộ người ta thì chúng tôi không có quyền, người ta mua bán hợp pháp. Ở đây có 2 vấn đề, thứ nhất, thông tin cơ quan nhà nước cần thì chúng tôi đã báo cáo hết rồi. Thứ hai, về gia đình bà Thảo, hiện cũng chưa có kết luận gì và phía cơ quan công an mời nhưng quyền người ta không vào, bọn tôi cũng thua".

"Trách nhiệm của chúng tôi chỉ nhắc nhở, ví dụ dịch bệnh Covid-19 thì họ phải tuân thủ, báo cáo. Vấn đề những ai vi phạm, chủ sở hữu vi phạm PCCC chúng tôi đã có thông báo, báo cáo hết rồi. Bây giờ chúng tôi không xác định bất cứ vấn đề gì, nhà 19B cũng đã mời cơ quan chức năng vào cuộc rồi. Ban đầu chúng tôi cũng muốn mọi vấn đề giải quyết nội bộ, nhưng không giải quyết được”, vị này thông tin.

Về phía chính quyền địa phương, đại diện UBND phường Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội) cũng xác nhận, đơn vị đã tiếp nhận phản ánh của gia đình ông Long. “Chúng tôi có nhận tin báo về việc, tại tầng 18 chủ căn hộ thuê 3 thợ đến đục phá bên trong tòa nhà. Sau đó chúng tôi đến kiểm tra và lực lượng chức năng phường cũng tiến hành lập biên bản. Việc này trách nhiệm chính thuộc về Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà. Khi chủ căn hộ muốn hoàn thiện nhà thì phải báo cáo và Ban quản trị, Ban quản lý phải giám sát việc thực hiện của chủ nhà có đúng chủng loại, thay đổi kết cấu hay không?”. Hiện, vụ việc trên vẫn đang được cơ quan chức năng quận Cầu Giấy xác minh, xử lý.

Vụ việc trên vẫn có nhiều diễn biến căng thẳng, khó lường và mâu thuẫn giữa các hộ cư dân chưa được giải quyết. Thế nhưng, có thể thấy rõ những tác động tiêu cực đến cuộc sống của cư dân trong những ngày qua. Vấn đề đặt ra ở đây là: Ai sẽ bảo vệ tài sản chung tại các chung cư?

Thiết nghĩ, hành vi căn hộ dưới phá huỷ đường ống thoát nước của căn hộ 19B theo như phản ánh trên là chưa có tiền lệ, đề nghị chính quyền địa phương, chủ đầu tư và Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà phải cùng vào cuộc, để giải quyết dứt điểm vụ việc nghiêm minh theo pháp luật. Từ đó, tránh để vụ việc trở thành tiền lệ xấu, khi mà tại Việt Nam mô hình nhà ở chung cư là đang trở nên phổ biến nhất tại đô thị.

Nhận định về vụ việc tranh chấp trên, luật sư Cao Bá Trung, Giám đốc Công ty Luật TNHH Cabas nhận định: “Hành vi của chủ sở hữu căn hộ B1801 và những người liên quan có dấu hiệu phạm tội hủy hoại và cố ý phá hoại tài sản chung của cư dân trong tòa nhà, quy định tại Điều 178 Bộ luật Hình sự năm 2015”.

Trả lời báo chí về tình trạng mâu thuẫn tại chung cư xảy ra thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chung cư, như: Quy định của pháp luật còn chưa thật đầy đủ, một số chủ đầu tư chưa làm tròn trách nhiệm hay Ban quản trị các dự án chưa thực hiện tốt vai trò của mình,…

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, để Ban Quản trị hoạt động tốt, bên cạnh cơ chế bầu cử trực tiếp, các thành viên của ban quản trị cũng cần được chuyên nghiệp hóa. “Từ việc xử lý quan hệ với cư dân, với chủ đầu tư, với chính quyền, với các bên cung cấp dịch vụ đến nghiệp vụ quản lý và sử dụng quỹ bảo trì… tất cả đều đòi hỏi Ban quản trị phải có kiến thức, chuyên môn nhất định”, ông Đính nói.