AGG: Bản phân tích lần đầu

Bài viết này chúng tôi muốn gửi đến quý nhà đầu tư về 1 mã thuộc ngành bất động sản, đó là AGG của CTCP đầu tư và phát triển BĐS An Gia. Xuyên suốt thời gian vừa qua chúng tôi đã gửi đến quý nhà đầu tư khá nhiều bài phân tích về các mã ngành bất động sản từ vừa và nhỏ như BDT đến các mã tầm trung như HDG, HDC, NLG, DXG, … và cả mã size cực lớn như VHM

Không phải tự nhiên mà chúng tôi lại hướng sự chú ý nhiều vào các mã bất động sản nhất là sau quý 2 vừa rồi. Dưới đây là một số gạch đầu dòng cho những ý tưởng này:

- Sau 2 quý khó khăn cùng dịch bệnh bùng phát thì ngành BĐS sẽ hồi phục trở lại

- Các dự án BĐS đa phần sẽ được hạch toàn vào quý 4 và nền 2 quý đầu năm 2020 là thấp khiến dư địa tăng trưởng 2021 sẽ sáng hơn

- Chính sách bơm tiền hỗ trợ nền kinh tế khiến lãi suất giảm giúp cho dòng tiền lớn sẽ tìm đến các kênh đầu tư sinh lời tốt như chứng khoán và BĐS. 2021 sẽ là năm của BĐS

- Kinh tế phục hồi cũng giúp thanh khoản ngành BĐS tăng trở lại, đẩy mạnh đầu tư công giúp hạ tầng được cải thiện và BĐS cũng sẽ tăng theo.

Có thể còn nhiều lý do khác tác động khiến ngành BĐS được chú ý và được quan tâm trong năm tới. Thực tế thì các mã BĐS cũng đã tăng rất tốt và nếu ai nhìn ra con sóng BĐS này thì cũng đã kiếm được lợi nhuận khá lớn. Và trong bài viết này chúng tôi sẽ tiếp tục phân tích mã AGG để xem và tìm những cơ hội tiếp theo từ ngành này.

Có một lưu ý là Facebook khi up lên hình ảnh bị rời rạc không đi kèm chữ nên để đọc full bài viết 1 cách liền mạch cả chữ và hình thì quý nhà đầu tư nên đọc tại web https://langtubuonnuocmam.com/ hoặc file tại link đính kèm trong bài viết.

⦁ Cơ cấu tài chính

Tính đến hết quý 3-2020 AGG có tổng tài sản là 8,752 tỷ, trong đó phần lớn là tài sản ngắn hạn với 7,855 tỷ. Và chiếm phần lớn tài sản của AGG chính là hàng tồn kho (59.2% tổng tài sản) và các khoản phải thu (17.9% tổng tài sản)

Trong phần dưới chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các dự án tồn kho của AGG, nhưng có thể thấy khoản hàng tồn kho đang tăng lên sau các quý và nếu bán được hàng thì sẽ là một key đáng chú ý với AGG. Ngoài ra tỉ lệ phải thu/ tổng tài sản cũng đang có xu hướng giảm cho thấy mức thu tiền về đã tốt dần lên.

Tiếp theo về nợ vay, tại quý 3-2020 AGG đang vay tổng hơn 1700 tỷ và hiện AGG đang duy trì mức nợ vay ở khoảng 20% tổng tài sản và khoảng 90% vốn chủ sở hữu. Đây là mức đòn bẩy khá cao khiến mỗi năm chi phí lãi vay lên đến 85-100 tỷ.

Về quá trình tăng vốn của AGG trong các năm gần đây như hình bên dưới. Cụ thể từ 2012 đến nay công ty đã có 9 đợt tăng vốn từ 100 tỷ ban đầu và cho đến nay là gần 825 tỷ. Chúng ta có thể thấy công ty tăng vốn khá nhanh, chủ yếu là phát hành riêng lẻ và phát hành cho cổ đông hiện hữu. Điều này làm pha loãng khá nhiều, tuy nhiên đa phần đều diễn ra từ trước khi cổ phiếu được đưa lên sàn.

Trong các năm tới công ty dự kiến sẽ vẫn tiếp tục tăng vốn điều lệ, tuy nhiên phương thức cụ thể thì chúng tôi chưa nắm được. Nếu là phát hành riêng lẻ thì chúng ta cần chiết khấu đi. Dưới đây là dự kiến tăng vốn của công ty trong các năm tới.

⦁ Kết quả kinh doanh và tiềm năng tăng trưởng

⦁ Kết quả kinh doanh

Kết thúc quý 3-2020 AGG ghi nhận doanh thu 9 tháng đạt 73.7 tỷ, Lợi nhuận sau thuế đạt 198.2 tỷ. Trong đó đóng góp lớn nhất vào lợi nhuận 9 tháng của AGG là quý 2 với 188.7 tỷ.

Cụ thể tại quý 2 tuy doanh thu chính chỉ đạt 60 tỷ nhưng doanh thu hoạt động tài chính lại góp đến 207 tỷ. trong đó phần lớn liên quan đến việc đánh giá lại tài sản khi công ty đầu tư mua thêm khoảng 5% công ty Hoàng Ân để biến công ty từ công ty liên kết thành công ty con.

Như vậy nếu bỏ qua lợi nhuận đột biến từ đánh giá lại tài sản thì trong 3 quý đầu năm doanh thu và lợi nhuận của AGG từ mảng BĐS mang lại là thấp. Nguyên nhân do trong 3 quý đầu năm dự án được đưa vào bàn giao và hạch toán là rất thấp.

Thực tế thì từ 2019 kết quả kinh doanh của AGG đã có phần chững lại và giảm so với các năm trước đó. Nguyên nhân do 2019 và 2020 công ty không có nhiều dự án được hạch toán và doanh thu, lợi nhuận đến chủ yếu từ mảng môi giới và tư vấn.

Vậy trong quý 4 năm nay và xa hơn là 2021 tình hình các dự án thế nào? Dưới đây chúng tôi sẽ đi phân tích chi tiết các dự án của công ty đang và sẽ triển khai.

⦁ Chi tiết các dự án đang triển khải của AGG

Hiện tại công ty đang triển khai và mở bán nhiều dự án. Trong các quý gần đây chỉ số hàng tồn kho và khách hàng trả tiền trước tăng lên rất tốt.

Cụ thể từng dự án chúng tôi sẽ phân tích trong phần dưới đây

⦁ Dự án River Panorama 1,2

Đây là dự án của công ty con của AGG là An Gia Phú Thịnh triển khai trong đó tỉ lệ lợi ích của AGG là 50.1%. Đây là các dự án căn hộ thuộc phân khúc trung cấp nhưng tiệm cận chất lượng của phân khúc cao cấp.

Dự án nằm trong khu đất với quy mô 6.6ha, góc đường Hoàng Quốc Việt và Đào Trí, đối diện sông Sài Gòn. Thông tin cụ thể:​

- Loại hình: Căn hộ

- Diện tích sàn xây dựng: 89,660 m²

- Số căn: 1,006 căn

- Số tầng: 35 tầng

- Tiến độ xây dựng: đã hoàn thành và đang chờ bàn giao

- Thời điểm bàn giao dự kiến: Q4-2020

Dự án hiện đã được bán hết và dự kiến sẽ bàn giao trong Q4-2020 và với tỉ lệ sở hữu 50% thì dự kiến cả 2 dự án sẽ mang lại khoảng 1,500 tỷ doanh thu và khoảng 200-250 tỷ lợi nhuận gộp cho công ty mẹ AGG.

⦁ Dự án Sky89

Đây là dự án căn hộ thuộc phân khúc trung cấp nhưng cũng tiệm cận phân khúc cao cấp. Sky89 được ví như trái tim Nam Sài Gòn, dự án Sky89 có quy mô 430 căn hộ cùng 89 tiện ích vượt trội như hồ bơi thượng đỉnh, vườn cảnh quan thư giãn, sảnh đón thượng lưu, khu vui chơi trẻ em, sân thể thao đa năng,... Đặc biệt, Sky89 cũng là dự án tiếp theo thuộc khu phức hợp Lacasa của Tập đoàn An Gia ứng dụng chuỗi dịch vụ đẳng cấp, hiện đại, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của mọi cư dân.

Nhờ sở hữu những giá trị vượt trội về vị trí, tiện ích và không gian sống, lễ ra mắt dự án Sky89 diễn ra vào tháng 8/2018 đã "xô đổ" các kỷ lục về chào bán căn hộ với 100% sản phẩm cháy hàng chỉ sau 1 giờ.

Cập nhật dự án: tính đến ngày 29/12/2020 dự án đã làm lễ cất nóc và thực hiện các công việc còn lại để sớm bàn giao. Dự kiến dự án sẽ được bàn giao trong quý 3-2021.

Về tổng quan các thông tin chính của dự án như sau:

- Nhà thầu: Ricons

- Giá trị đầu tư: 1,100 tỷ

- Quy mô dự án: 430 căn hộ

- Diện tích mặt sàn 42,823 m²

- Giá bán: tb 39tr/m²

- Tỉ lệ lợi ích: 50.1%

Với việc dự án đã gần như được đặt chỗ hết nên chỉ cần chờ ngày bàn giao là có thể hạch toán được. Doanh thu dự kiến của dự án vào khoảng 1400 tỷ, như vậy trừ đi chi phí đầu tư cũng như tỉ lệ lợi ích 50.1% thì dự án Sky89 có thể mang về khoảng 150 tỷ lợi nhuận gộp cho AGG.

⦁ Dự án Signial

Đây cũng là dự án nằm trong cụm dân cư Phú Thuận với sản phẩm tập trung vào các căn hộ có diện tích nhỏ (trung bình 35m²/ căn). Dự án nhắm đến các khách hàng trẻ, chưa lập gia đình đang ngày càng trở lên phổ biến trong xã hội Việt Nam. Dự án nằm trong khu đất 6.6ha với tổng 1,100 căn hộ. Cụ thể các thông tin cơ bản về dự án như sau:

- Tỉ lệ lợi ích: 50.1%

- Diện tích sàn xây dựng: 66,903 m²

- Quy mô dự án: 35 tầng, 2 block với tổng 1,150 căn hộ

- Nhà thầu: Ricons

- Giá bán: 40tr/m²

- Giá trị đầu tư dự kiến: 1,400 tỷ

Dự án được mở bán từ tháng 5/2019 và đã bán được trên 85% căn hộ. Dự kiến sẽ bàn giao vào cuối 2021 và đầu năm 2022. Với doanh thu dự kiến khoảng 1,600 tỷ và tỉ lệ sở hữu 50.1% thì lợi nhuận gộp của dự án vào khoảng 100 tỷ.

⦁ Dự án The Sóng

Đây có lẽ là dự án được kỳ vọng lớn nhất đối với AGG trong 1-2 năm tới. Dự án thuộc phân khúc bất động sản Condotel (không cam kết lợi nhuận), nằm trên đường Thi Sách, tp Vũng Tàu với quy mô 8,800 m², 3 mặt tiền và cách bãi biển chỉ 200m. chi tiết dự án như sau:

- Tỉ lệ lợi ích: 50.1%

- Nhà thầu: Ricons

- Quy mô: 36 tầng với 1526 căn hộ, 120 phòng khách sạn, 38 shophouse

- Diện tích trung bình/ căn hộ: 59 m²

- Diện tích sàn xây dựng: 124, 525 m²

- Giá bán: 42-43 tr/m²

- Giá trị đầu tư dự kiến: 2,200 tỷ

- Mở bán từ 9/2019 và dự kiến bàn giao từ 2022

Như vậy tổng dự án có thể mang về doanh thu khoảng 4100-4200 tỷ. Và trừ đi chi phí đầu tư cũng như tỉ lệ lợi ích thì dự án có thể mang về chó AGG khoảng 900 tỷ lợi nhuận gộp khi bàn giao hết

⦁ Dự án The Standard

Đây là dự án nhà phố tại Tân Uyên, Bình Dương của An Gia thâu tóm lại của Saigonres Group từ tháng 9/2019. Dự án có quy mô 6.9 ha, mức đầu tư khoảng 460 tỷ. Dự án gồm 375 căn nhà liền kề và dân số dự kiến khoảng 1000 người.

Chi tiết dự án:

- Vị trí: Đường Tân Phước Khánh 10, Tân Uyên, Bình Dương

- Tổng diện tích: 6.9 ha

- Mật độ xây dựng: 36.8%

- Loại hình đầu tư: Nhà phố: 375 căn

- Có nhiều tiện ích đi kèm như khu vui chơi, công viên, clubhouse, bar, …

- Pháp lý: Sổ hồng

- Khởi công: Quý 1-2019

- Dự kiến hoàn thành: Q4-2021

Như vậy khi đi vào bàn giao đây cũng là một dự án mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn cho An Gia trong năm 2021-2022. Với giá bán hiện tại chúng tôi dự kiến doanh thu dự án có thể đạt 1200-1500 tỷ

⦁ Các mảng kinh doanh khác

Ngoài mảng BĐS thì từ năm 2019 đến nay mảng dịch vụ môi giới và tư vấn cũng đang được đẩy mạnh phát triển, đóng góp ngày càng lớn hơn vào doanh thu và lợi nhuận của công ty. Cụ thể như hình dưới đây chúng ta có thể thấy trong năm 2017, 2018 mảng BĐS chiếm đến 90-93% doanh thu nhưng từ 2019 và 3 quý đầu năm 2020 do mảng BĐS công ty không có nhiều dự án được hạch toán nên doanh thu có phần giảm sút, ngoài ra doanh thu mảng môi giới và tư vấn tăng khiến mảng này tăng mạnh tỉ lệ đóng góp lên 71% năm 2019 và 90% trong 3 quý 2020.

Kết quả kinh doanh mảng môi giới + tư vấn tăng trong 2019 chủ yếu do công ty mở bán 2 dự án Signial và The Sóng (Công ty tự tư vấn và môi giới) nên giúp doanh thu tăng tốt. Đa phần kết quả kinh doanh của mảng môi giới + tư vấn của AGG đến từ các dự án của công ty chứ không phải cả các dự án của công ty khác. Vì vậy mảng này sẽ tăng trưởng tốt khi có dự án mới được mở bán và tỉ lệ hấp thụ dự án tốt. Chúng ta có thể kỳ vọng ở các dự án như WestGate, The Standard, …

Chúng tôi cho rằng kết quả kinh doanh mảng này năm 2020 và 2021 sẽ khó đạt được con số như 2019 do dự án mới mở bán ít hơn, và chúng tôi dự kiến doanh thu mỗi năm đạt khoảng 80-100 tỷ.

⦁ Tổng kết

Như vậy với những phân tích ở các phần trên phần nào quý nhà đầu tư đã định hình được kết quả kinh doanh hiện tại cũng như tiềm năm các năm tới ra sao. Chúng tôi cho rằng trong năm 2021-2022 mảng BĐS của công ty sẽ tăng trưởng trở lại nhờ nhiều dự án được hạch toán và ghi nhận lợi nhuận. Ngoài ra mảng môi giới và tư vấn vẫn đóng góp doanh thu và lợi nhuận cho công ty.

Về định giá. Hiện tại AGG đang giao dịch trên thị trường với mức giá ở vùng 28.x tương đương vốn hóa 2,360 tỷ. Chúng tôi cho rằng với việc các dự án sắp được hạch toán nhiều trong năm 2021-2022 sẽ hỗ trợ giá cổ phiếu tăng trong 2 năm tới. Cụ thể chúng tôi định giá mức vốn hóa phù hợp với AGG trong 2021 là 2,900 tỷ và 2021 là 3,300 tỷ.

Tuy nhiên đó là trong trường hợp bình thường, với AGG xin lưu ý rằng công ty sẽ tiếp tục tăng vốn trong các năm tới nhưng bằng hình thức nào thì chúng tôi chưa rõ, nếu là tăng vốn bằng việc phát hành thêm thì giá cổ phiếu phải được triết khấu tưng ứng với tỉ lệ phát hành. Kiến nghị mua bán cụ thể chúng tôi xin phép lưu hành nội bộ khách hàng.