7 khó khăn của thị trường bất động sản khu công nghiệp

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp vẫn sôi động ngay cả khi thị trường địa ốc nói chung đang đóng băng song "mảnh đất màu mỡ" này vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn thách thức.

Sáng 16-11, tại TP.HCM đã diễn ra Diễn đàn Khu công nghiệp (KCN) Việt Nam 2023, với chủ đề "Hướng tới tăng trưởng xanh".

Bất động sản khu công nghiệp đầy tiềm năng

Từ quý II-2022 đến nay, mặc dù kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản nói chung của Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thách thức, tuy nhiên phân khúc bất động sản KCN vẫn ghi nhận kết quả tích cực.

Theo Bộ Xây dựng, đến hết quý III năm nay, tỉ lệ lấp đầy tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam tiếp tục duy trì ở mức cao (trên 82%) và giá thuê vẫn tăng 7-12% so với cùng kỳ năm trước.

Dự báo về tiềm năng của thị trường bất động sản KCN trong thời gian tới, TS Cấn Văn Lực chuyên gia kinh tế, cho rằng: “Phân khúc bất động sản KCN tiếp tục là điểm sáng của nền kinh tế trong năm 2024 với tỉ lệ lấp đầy và giá cho thuê tiếp tục duy trì ổn định, ở mức cao”.

Nhận định về tình hình FDI Việt Nam, TS. Nguyễn Công Ái, Phó Tổng giám đốc KPMG cho biết: Nguồn vốn FDI Việt Nam 9 tháng vào Việt Nam ghi nhận tăng 7,7%. Dự kiến 3 tháng cuối năm, dòng vốn FDI còn tăng cao nữa. Trong năm 2023, các nhà đầu tư từ Bắc Á (đặc biệt Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc…) chiếm tỉ trọng lớn nhất. Về ngành nghề, vốn FDI sẽ tập trung mạnh ở công nghiệp chế biến chế tạo, tài chính ngân hàng, bán buôn, bán lẻ, kinh doanh bất động sản.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, đến hết năm 2022, Việt Nam có 407 khu công nghiệp (KCN) được thành lập. Trong đó, 292 KCN đã đi vào hoạt động (chiếm khoảng 72% tổng số KCN đã thành lập) và 115 KCN (chiếm khoảng 28%) đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản.

Những khó khăn bất động sản khu công nghiệp đang đối mặt

Bên cạnh đó, TS Cấn Văn Lực cũng chỉ ra 7 khó khăn, thách thức mà thị trường bất động sản KCN vẫn đang đối mặt.

Thứ nhất, thể chế, chính sách về KCN chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và cũng chưa thực sự đầy đủ và hoạt động của KCN liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, xây dựng, môi trường, lao động…. Do đó sẽ chịu sự điều chỉnh song song của nhiều Luật chuyên ngành. Chưa kể, việc định giá đất được triển khai khá chậm chạp trong thời gian gần đây do ảnh hưởng của một số vụ việc trên thị trường bất động sản, cũng như việc sửa đổi NĐ 44/2014 của Chính phủ về phương pháp định giá đất còn phức tạp. Từ đó, gây ảnh hưởng đến thời gian phê duyệt, triển khai các dự án đầu tư bất động sản KCN.

Thứ hai, chất lượng, hiệu quả quy hoạch phát triển KCN còn bất cập; thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn và đang được quy hoạch khá dàn trải theo địa giới hành chính, chưa bám sát thực tiễn, thế mạnh của từng địa phương, dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Thứ ba, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều khó khăn, và là vấn đề khá thách thức. Nhiều dự án gặp khó khăn để có “mặt bằng sạch” dẫn tới dự án bị đình trệ, đội chi phí. Nguyên nhân chủ yếu là do quỹ đất ngày càng hạn chế, phương án bồi thường chưa thực sự hợp lý, thỏa đáng, minh bạch. Sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt, chưa trúng vấn đề hoặc một số người dân chây ỳ, trong khi cần sự thỏa thuận, thống nhất của 100% hộ dân.

Thứ tư, hệ thống chính sách ưu đãi đầu tư KCN còn nhiều hạn chế.

Thứ năm, chi phí đầu tư, xây dựng biến động và vẫn đứng ở mức cao. Chẳng hạn, chi phí đầu vào của nguyên vật liệu hiện đã tăng cao hơn dự toán của dự án do thời gian thi công thường kéo dài nhiều năm. Bên cạnh đó, các yêu cầu ngày càng cao về môi trường (xử lý nước thải, chất thải...), an toàn (PCCC...), hạ tầng xã hội đi kèm (nhà ở công nhân, điện, đường, trường, trạm...)... cũng làm tăng chi phí đầu tư, triển khai và vận hành dự án bất động sản KCN” - TS Lực nhấn mạnh.

Thứ sáu, nguồn vốn NSNN hỗ trợ phát triển hạ tầng KCN còn thấp so với nhu cầu; mức vốn phân bổ hàng năm cho các địa phương còn hạn chế; việc phân bổ vốn kéo dài dẫn đến chậm hoàn thành các hạng mục sử dụng nguồn vốn hỗ trợ, giảm hiệu quả vốn đầu tư.

Thứ bảy, môi trường kinh tế trong và ngoài nước còn nhiều khó khăn, bất định như sức cầu giảm từ đó tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản KCN. Khâu qui hoạch, cơ sở hạ tầng mặc dù được quan tâm đầu tư nhưng vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, thiếu kết nối liên vùng, chi phí logistics còn cao…