600 tỷ đồng bỏ cọc của Tân Hoàng Minh sung vào NSNN

Cuối cùng, Tân Hoàng Minh đã chính thức đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất mà mình đã thắng với mức giá khủng. Ai đã dự đoán tình huống này khi nhìn về quá khứ đơn vị này đã từng “xin hủy” kết quả đấu giá, chắc không mấy ngạc nhiên.

Nhưng không ít người bất ngờ vì chẳng thể nghĩ tình huống cũ lại có thể xảy ra. Song nhìn nhận ở góc độ thị trường và quản lý, giao dịch bị đứt gãy này có tác động và làm phát sinh nhiều vấn đề.

Có thể nói, số tiền trúng đấu giá hiện tại đang vượt khả năng thanh toán của đơn vị này, đặc biệt là khi có ngân hàng chính thức lên tiếng là không cấp tín dụng cho Tân Hoàng Minh cho dự án này. Rõ ràng, không riêng gì dư luận mà cả cơ quan quản lý nhà nước cũng đã phải lên tiếng về sự bất thường này ngay sau khi kết quả đấu giá được thông qua, khác với những gì Tân Hoàng Minh có thể từ bỏ rồi quay đầu trong vụ đấu giá vào năm 2014.

Trước đó, vào ngày 29-12-2021, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ bày tỏ sự lo ngại về việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm. Theo đó, nhận xét tổng quát về 4 phiên đấu giá các lô đất Thủ Thiêm là "tốc độ trả giá" rất nhanh, giá trị mỗi lần trả giá tiếp theo của một số nhà đầu tư có "bước giá" rất lớn.

Đặc biệt, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham gia đấu giá đã "không kịp" trả giá lần nào, trong khi có công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung, hoặc mới thành lập được vài năm, thậm chí vừa thành lập.

HoREA nhận định nếu nhà đầu tư trúng đấu giá không nhằm "mục đích khác" và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp hạng sang tại các lô đất Thủ Thiêm, có thể đã quá kỳ vọng vào "thị trường tương lai" trong 5-8 năm tiếp theo, khi khu đô thị mới Thủ Thiêm được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư lớn của thế giới và trở thành "trung tâm tài chính quốc tế và khu vực".

Với giá đất như vậy, HoREA dự đoán giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến 69,6 tỷ đồng/căn, tức trên dưới 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT). Đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại khu đô thị mới Thủ Thiêm tại thời điểm này. Hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ với giá khoảng 150-200 triệu đồng/m2.

Như vậy, kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại.

Theo HoREA, giá đất quá cao mới được xác lập không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, nhưng sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TPHCM.

Nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới "tạm nộp" tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh "ngồi trên đống lửa", nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn của khách hàng.

Bởi lẽ nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. HoREA cũng quan ngại về việc một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Ngoài ra, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng "bình thông nhau" gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TPHCM.

Đã có thông tin về một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Trao đổi với ĐTTC, một cán bộ của Trung tâm Đấu giá tài sản Nhà nước TPHCM, cho biết đến thời điểm hiện nay, Tập đoàn Tân Hoàng Minh tuyên bố hủy hợp đồng mua tài sản trúng đấu giá, nhưng không thể áp dụng quy định để mời doanh nghiệp trả giá cao thứ 2 trong phiên đấu giá đứng ra nhận chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất 3-12.

Bởi theo quy định, việc công bố người trả giá liền kề trúng đấu giá chỉ xảy ra khi đơn vị trúng đấu giá từ chối kết quả trúng đấu giá ngay tại phiên đấu giá, phải thỏa mãn điều kiện giá liền kề đó cộng với khoản tiền 20% đặt cọc bằng hoặc cao hơn giá trúng đấu giá của người từ chối kết quả trúng đấu giá lần đầu, và người trả giá liền kề chấp nhận mua ngay tại phiên đấu giá.

Cụ thể ở phiên đấu giá thứ 69 là 23.800 tỷ đồng, cộng với 600 tỷ đồng tiền cọc chỉ bằng 24.400 tỷ đồng, vẫn thấp hơn kết quả bỏ giá và trúng giá của Công ty Bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tân Hoàng Minh (lượt đấu 70) là 24.500 tỷ đồng.

Vì vậy, người kế tiếp không trúng giá nếu Công ty Ngôi Sao Việt bỏ cuộc ngay tại phiên đấu giá. Nếu giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trúng đấu giá, hoặc người trả giá liền kề không chấp nhận mua, cuộc đấu giá không thành.

Ở đây, Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại lô 3-12, số tiền đặt trước trở thành tiền đặt cọc, nếu họ xác định hủy hợp đồng, khoản tiền cọc này sẽ xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.

Ngoài ra, số tiền cọc 20% so với giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng (gần 600 tỷ đồng) Công ty Ngôi Sao Việt phải đặt trước khi tham gia đấu giá cũng bị sung vào ngân sách nhà nước do đơn phương chấm dứt hợp đồng.