6 lưu ý giúp hạn chế rủi ro pháp lý khi mua chung cư đang xây

Thanh Hằng, 29 tuổi, muốn mua chung cư sắp khởi công hoặc đang xây dựng nhưng rất phân vân, lo lắng sau khi nghe quá nhiều kinh nghiệm "đau thương" của người khác kể.

Theo chia sẻ Hằng, dù đã tham khảo nhiều nguồn thông tin song bạn bè, đồng nghiệp của cô đôi khi vẫn nếm những "trái đắng" khi dồn tiền tích cóp nhiều năm để mua chung cư giai đoạn đang hình thành hoặc sắp khởi công, nhưng kết quả không như ý.

Có người sa vào những dự án chục năm vẫn đóng băng, đổi chủ đầu tư liên miên, không khởi công, hoặc ở mãi không được giao sổ hồng...

"Trẻ tuổi như em, lo có tiền mua nhà đã đủ mệt mà giờ nghe thêm bao nhiêu thứ rủi ro, em lo quá", Hằng cho hay.

Qua VnExpress, chị Hằng mong nhận được lời khuyên của luật sư và những độc giả nhiều kinh nghiệm để hạn chế những rủi ro về mặt pháp lý, khi mua chung cư trong giai đoạn đang xây dựng.

Theo luật sư Vũ Tiến Vinh (Công ty luật Bảo An, Hà Nội), trong các giao dịch dân sự thì giao dịch mua bán bất động sản thường có giá trị lớn nhưng luôn tiểm ẩn rủi ro pháp lý, đặc biệt đối với căn hộ chung cư đang xây dựng dở dang, chưa bàn giao cho người mua.

Luật sư Vinh đưa ra sáu gợi ý với người mua nhà:

Thứ nhất, cần ưu tiên mua chung cư thuộc dự án của chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, đã được người tiêu dùng đánh giá cao về chất lượng, tiến độ, dịch vụ... Với các chủ đầu tư lớn thì bản thân thương hiệu của họ đã là một bảo chứng cho người mua, giúp người mua giảm đáng kể công sức, thời gian, chi phí để xem xét, đánh giá tính an toàn pháp lý của dự án.

Thứ hai, người mua cũng phải tự tìm hiểu qua nhiều kênh khác nhau về chủ đầu tư, dự án chứ không thể quá tin tưởng vào thông tin do sàn giao dịch bất động sản hoặc bên môi giới cung cấp.

Trong đó người mua đặc biệt lưu ý một số yếu tố như chủ đầu tư có vướng mắc, tranh chấp liên quan trực tiếp đến dự án như: chủ đầu tư có thế chấp dự án ở ngân hàng hay không, có nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước hay không, có tranh chấp với ngân hàng hay một bên thứ ba hay không.

Người mua cũng cần tìm hiểu dự án (tòa nhà) có phù hợp với Giấy phép xây dựng về số tầng, diện tích xây dựng (bao gồm diện tích sàn của tòa nhà và của căn hộ dự định mua). Trường hợp chủ đầu tư xây dựng sai phép thì người mua sẽ gặp rủi ro trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Thứ ba, trước khi mua cần xem xét tiến độ thi công xây dựng dự án. Nếu thấy rằng tiến độ quá chậm so với kế hoạch thì điều đó cho thấy dự án có thể vướng mắc về pháp lý hoặc năng lực tài chính, quản trị của chủ đầu tư yếu kém dẫn đến chậm tiến độ. Trường hợp này nên hết sức thận trọng.

Thứ tư, dù dự án lớn hay nhỏ, người mua đều có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu, giấy tờ liên quan để chứng minh tính minh bạch và đúng đắn của dự án. Thái độ của chủ đầu tư cũng chính là yếu tố phản ánh việc mua bán căn hộ có an toàn hay không.

Thứ năm, nghiên cứu kỹ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người mua nhà trong dự thảo hợp đồng, trang thiết bị đi kèm căn hộ, giá dịch vụ, tiện ích khi sử dụng, tiến độ thanh toán (theo tiến độ xây dựng), trình tự, thủ tục, thời gian sẽ được cấp sổ đỏ để xem xét các yếu tố đó có phù hợp với khả năng và nhu cầu của bản thân hay không.

Thứ sáu, phải có phương án tài chính an toàn, phù hợp với tiến độ thanh toán. Người mua cần có phương án dự phòng trong trường hợp khả năng tài chính không như dự kiến ban đầu (không thu xếp được tiền khi đến hạn thanh toán).

Trường hợp này khá phổ biến dẫn đến bị phạt hợp đồng, thậm chí bị chủ đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng do người mua vi phạm hợp đồng. Khi đó người mua sẽ bị thiệt hại rất lớn.

Ngoài ra, người mua nên lưu tâm đến một số vấn đề không thuộc phạm trù an toàn pháp lý nhưng liên quan đến quá trình sử dụng căn hộ như: các tiện ích của dự án (công viên, siêu thị, bể bơi, phòng tập thể thao...), mật độ giao thông giờ cao điểm nơi dự án toạ lạc, trường học, siêu thị, chợ, bệnh viện, mật độ dân cư xung quanh dự án, tình trạng úng ngập các tuyến phố gần dự án...