5 yếu tố tác động thanh khoản bất động sản

Theo dự báo từ các chuyên gia, sức mua chung của bất động sản trong quý 4 tăng nhẹ so với quý 3. Điểm sáng của quý cuối năm vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư lâu dài.

Theo dữ liệu mới đây, Propzy cho biết tại thời điểm tháng 9/2021 đơn giá đất mặt tiền trung bình ở các quận thuộc khu vực trung tâm có mức trên 300 triệu đồng/m2. Trong đó, quận 1 có giá đất cao nhất với mức trung bình 546 triệu đồng/m2, quận 3 là 399 triệu đồng/m2, quận 5 là 304 triệu đồng/m2, quận 10 là 319 triệu đồng/m2.

Ở nhóm các quận gần trung tâm, đơn giá đất dao động trong khoảng 180-250 triệu đồng/m2. Quận 4 có đơn giá đất trung bình là 232 triệu đồng/m2, quận 6 là 186 triệu đồng/m2, quận 11 là 243 triệu đồng/m2...

Trong khi đó, tại buổi báo cáo trực tuyến hồi tháng 8, dựa trên dữ liệu từ các giao dịch thành công trên thực tế và các dữ liệu được cung cấp từ Sở Quy hoạch Kiến trúc, Cục Thống kê TP. HCM trong 6 tháng đầu năm 2021, Propzy cho biết giá đất mặt tiền tại quận 1 trung bình ở mức 467 triệu đồng/m2.

Như vậy, bất chấp tình hình dịch bệnh tại TP. HCM diễn biến phức tạp thời gian qua cũng như các biện pháp siết chặt giãn cách kéo dài, giá đất quận 1 vẫn tăng thêm gần 80 triệu đồng/m2.

Ông Lê Minh Hoàng, Quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy biết, thanh khoản của bất động sản chịu ảnh hưởng bởi 5 yếu tố chính.

Thứ nhất là cung – cầu thị trường, được biểu hiện qua số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) và nhu cầu đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó.

"Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp. Và nguồn cầu cũng cần đánh giá từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà để ở, để cho thuê hay các nhà đầu tư lướt sóng, các nhà đầu tư mua nhà cũ, xây lại và bán...", ông Hoàng nêu.

Thứ hai là về vấn đề quy hoạch. Việc này sẽ dẫn đến mức độ thanh khoản khác nhau tại các khu vực có quy hoạch khác nhau. Ông Hoàng chỉ ra ví dụ bất động sản tại các khu vực có công bố quy hoạch làm sân bay, các dự án phức hợp, các dự án du lịch... thường có thanh khoản cao so với các khu vực khác.

Thứ ba là lãi suất ngân hàng, đây là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn tới khả năng tài chính của các nhóm người mua nhà. Khi lãi suất được hạ nghĩa là áp lực trả lãi sẽ giảm đi, người mua nhà sẽ có khả năng và tự tin để sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc mua bất động sản nhiều hơn.

Thứ tư là sự chuyển dịch của cơ cấu kinh tế sẽ có tác động đến thanh khoản của các nhóm ngành khác nhau trong cơ cấu kinh tế. "Ví dụ khi ngành du lịch được tập trung phát triển và gặp được các điều kiện thuận lợi để tăng trưởng, các bất động sản có thể phục vụ du lịch như homestay, khách sạn, quán ăn cũng sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn", ông Hoàng chỉ ra.

Cuối cùng là yếu tố về thiên tai, dịch bệnh. Điều này được Quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy đánh giá được dẫn chứng khá rõ rệt trong thời gian gần đây với làn sóng Covid-19 lần thứ 4.