'5 năm nữa mới thấy đáy bất động sản'

'Bất động sản giờ mới bắt đầu suy thoái, nếu giá giảm nhanh, thì cũng phải 5-7 năm nữa mới nói tới chuyện phục hồi thị trường được'.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, 6 tháng đầu năm nay, hoạt động thị trường bất động sản tăng trưởng âm (giảm 11,58%) so với cùng kỳ trong khi quý I cũng giảm 16,2%. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh này giảm 8,3% so với cùng kỳ. Tuy đà giảm quý II có dấu hiệu chậm lại so với các tháng đầu năm, thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với rất nhiều khó khăn, nhiều công ty địa ốc phải chật vật cầm cự.

Cá nhân tôi cho rằng pháp lý và tín dụng không phải là nguyên nhân chính dẫn tới thực trạng thị trường bất động sản hiện nay. Mấu chốt ở đây có ba vấn đề: Thứ nhất, giá nhà đất đang bị "thổi" cao chót vót, vượt xa thu nhập dân cư, nên không bán được. Thứ hai, bất động sản đầu cơ hiện chiếm hơn 80%, người ta cứ gom để không đấy cho cỏ mọc um tùm, chờ lên giá. Thứ ba, nhiều người vay mượn đến hơn 80% để đầu cơ.

Đầu cơ cộng với vay mượn quá nhiều tạo ra nhu cầu ảo quá lớn, bơm giá lên siêu ảo, nhất là đất nền và shophouse. Tôi tin rằng, bất động sản giờ mới bắt đầu suy thoái. Nếu giá giảm nhanh, thì cũng phải 5-7 năm nữa mới nói tới chuyện phục hồi thị trường được. Còn nếu giá giảm chậm, thì thời gian có thể kéo dài tới hàng chục năm.

Hiện nay, người dân sau đại dịch đã khánh kiệt, phải lao động cất lực trở lại trong 5-10 năm nữa mới phục hồi thu nhập như trước. Ngân hàng cũng đã cấp tín dụng hết cỡ rồi. Giờ nợ xấu bất động sản gia tăng, nhà băng cũng phải mất 7-10 năm để giải quyết... Trong khi đó, người dân giờ cũng trấn tĩnh, sáng suốt hơn, họ không còn lao vào bất động sản một cách mù quáng nữa. Tất cả những yếu tố đó cộng hưởng lại khí khó khăn của thị trường nhà đất sẽ còn kéo dài phía trước. Đáy bất động sản có thể phải chờ ít nhất 5 năm nữa mới thấy được.

Giá nhà hiện nay tuy đã giảm chút ít nhưng vẫn chưa ăn thua. Giá vẫn neo ở mức cao vời vợi so với thu nhập của người dân. Đó là hệ quả của việc "thổi" giá khủng khiếp kéo dài suốt nhiều năm qua. Trong khi đó, nền kinh tế đã quá khó khăn. thu nhập của người dân giảm sút nhiều. Nên dù nguồn cung nhà ở tăng trở lại, thì giá có hợp lý không mới là quan trọng. Giá cao ngất ngưởng như hiện tại thì bất động sản vẫn sẽ đắp chiếu thôi. Thời buổi quá khó khăn, chẳng ai dại mà vay một đống tiền để mua nhà với giá cao quá mức.

Tôi cho rằng, nếu không sớm đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi thì chúng ta sẽ không thể chống đầu cơ được. Khi đó, nhà, đất vẫn sẽ bị bỏ hoang tràn lan để chờ tăng giá. Do đó, nên đánh thuế ngay, vừa chống đầu cơ, vừa tăng thu ngân sách, vừa dồn nguồn lực vào sản xuất kinh doanh. Không thể để tiền chôn vào đất mãi được. Không thể để đất bị lũng đoạn, thổi giá, khiến chi phí sản xuất, kinh doanh bị đẩy lên quá cao như hiện nay.

Nhìn lại, mỗi lần sốt đất là nợ xấu bất động sản tăng vọt, gây rất nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. Đất bỏ không cần phải bị đánh thuế thật nặng, hoặc thu hồi. Căn nhà thứ hai cần bị siết thuế. Ngoài ra, những giao dịch bất động sản ngắn hạn cũng phải bị tăng thuế, để những kẻ đầu cơ không còn có thể "lướt sóng" tràn lan được nữa.